N° RG 25/00795 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NUDW

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 6]

11ème civ. S3

N° RG 25/00795

N° Portalis DB2E-W-B7J-NUDW

Minute n°

Copie exec. à :

— M^e Jean WEYL

— Mme [F]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

17 OCTOBRE 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. NEOLIA

Immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 305 918 732 B

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 111

PARTIE REQUISE :

Madame [W] [F] née [P]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 7]

comparante assistée de M. [I] [F], son fils

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Septembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 17 Octobre 2025.

ORDONNANCE :

Contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé et par Maryline KIRCH, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 30 juillet 2012 ayant pris effet le 1er août 2012 la SA d’HLM NEOLIA a donné à bail à M. [X] [F] et Mme [W] [F] pour une durée de 1 an un logement à usage d’habitation de type 3 n° 5278104 2ème étage, porte 104 et une cave/cellier sis [Adresse 3] pour un loyer mensuel initial de 487,41 € pour le logement outre les provisions pour charges de 182,07 €.

M. [X] [F] est décédé le 10 janvier 2024. Par avenant du 13 décembre 2024, Mme [W] [F] est devenue la seule locataire.

Des loyers étant demeurés impayés et la locataire n’ayant pas justifié de son assurance contre les risques locatifs la SA NEOLIA a fait signifier à Mme [W] [F] née [P] un commandement de payer pour la somme en principal de 1 982,80 € et d’avoir à justifier d’une assurance visant la clause résolutoire le 16 janvier 2025.

Le commissaire de justice a signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin par la voie électronique, laquelle en a accusé réception le 17 janvier 2025.

Puis la SA NEOLIA a fait assigner à l’audience du 19 septembre 2025, Mme [W] [F] née [P] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 4 juin 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a constaté l’absence de production du diagnostic social et financier prévu à l’article 24-1 alinéa 5 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

La SA NEOLIA, représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

constater la résiliation au 16 mars 2025 du contrat de location conclu le 30 juillet 2012 ;En conséquence,

constater que Mme [W] [F] née [P] est occupant sans droit ni titre de l’appartement qu’elle occupe ;ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef ;la condamner à lui payer une provision de 2 589,49 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;la condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dues si le bail avait été maintenu à compter du 1er mai 2025 jusqu’à la libération effective des lieux loués ;la condamner au paiement d’une somme de 900 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;la condamner aux entiers frais et dépens de la présente procédure ainsi qu’aux frais du frais du commandement de payer ;constater que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision de plein droit.

Elle souligne que la dette se maintient entre 2 300 et 2 500 € pour atteindre à ce jour 2 350,30 €. Elle précise que le dernier loyer n’est pas payé et que si un paiement est intervenu, elle ne dispose pas à l’audience des éléments. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délai sous réserve de clauses de déchéance du terme et cassatoire.

Mme [W] [F] née [P] a comparu assistée de son fils, M. [I] [F]. Il indique qu’il occupe également le logement avec ses enfants. Il expose qu’un paiement a été effectué le 10 septembre 2025. Sa mère souhaitant rester dans le logement, il demande des délais de paiement à raison de 200 € par mois.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 10] par la voie électronique le 5 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA NEOLIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 17 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Aux termes de l’article 7g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 le locataire est obligé «De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.»

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, Conditions générales, titre 7 – résiliation du contrat – la résiliation pour défaut de paiement – Résiliation de plein droit pour défaut d’assurance, et un commandement de payer a été signifié le 16 janvier 2025 pour un montant en principal de 1 982,80 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois en ce qui concerne l’obligation d’assurance et deux mois pour le paiement des loyers et charges, seuls quatre paiements de 300 € chacun sont intervenus dans le temps du commandement, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 février 2025, le bailleur ne se prévalant que du délai de deux mois, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire sera fixée au 16 mars 2025 à 24 heures.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Aux termes de l’article 4 de ladite loi est réputée non écrite toute clause « Qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ; »

La SA NEOLIA produit un décompte démontrant que Mme [W] [F] née [P] reste lui devoir la somme de 2 359,40 € hors frais de justice au quittancement du mois d’août 2025, décompte arrêté au 16 septembre 2025.

Que toutefois, l’examen du décompte locatif mentionne au 12 novembre 2023 des frais de justice pour un montant de 152,52 € dont il n’est pas rapporté la preuve qu’ils résultent d’une condamnation et qu’il convient également de déduire.

La créance locative est ainsi fondée pour le montant de 2 206,88 €.

Mme [W] [F] née [P] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette. Que toutefois, l’existence de paiements justifie une condamnation en deniers et quittance.

Elle sera par conséquent condamnée en deniers et quittance au paiement à titre provisionnel de cette somme de 2 206,88 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision s’agissant d’une provision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

En l’espèce, il ressort du décompte au 16 septembre 2025 que la locataire a repris le paiement du loyer courant.

Les éléments de la cause, la maîtrise du niveau de la dette et la reprise de paiements partiels permettent d’accorder des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif, les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant ces délais.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [W] [F] née [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, Mme [W] [F] née [P] sera condamnée à lui verser une somme de 350,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 30 juillet 2012 ayant pris effet le 1er août 2012 entre la SA NEOLIA et Mme [W] [F] née [P] concernant un logement à usage d’habitation de type 3 n° 5278104 2ème étage, porte 104 et une cave/cellier sis [Adresse 3], sont réunies à la date du 16 mars 2025 à 24 heures ;

CONDAMNONS Mme [W] [F] née [P] à payer en deniers et quittance à la SA NEOLIA à titre provisionnel, à valoir sur les loyers et accessoires, la somme de 2 206,88 € avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Mme [W] [F] née [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 21 mensualités de 100 € chacune et une 22ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré dont il est rappelé qu’il est payable à terme échu au plus tard le dixième jour du mois suivant, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Mme [W] [F] née [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM NEOLIA puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que Mme [W] [F] née [P] soit condamné à verser à la SA d’HLM NEOLIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Mme [W] [F] née [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Mme [W] [F] née [P] à verser à la SA NEOLIA la somme de 350,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN