TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 9]

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ILLKIRCH Civil

N° RG 23/08220 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MHRV

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

M^e Bernard LEVY

Copie certifiée conforme délivrée à :

M^e Anne-catherine BOUL

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT Contradictoire

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [P]

né le 05 Novembre 1948 à [Localité 8] (ITALIE)

de nationalité française

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par M^e Bernard LEVY, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 70

DEFENDERESSE :

Madame [X] [T]

Né le 27 février 1989 à [Localité 11]

De nationalité française

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Anne-catherine BOUL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 109

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection

Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 23 octobre 2024

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 11 décembre 2025 et prorogé au 08 Janvier 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 19 mai 2019 prenant effet le 1er août 2019, Monsieur [J] [P] a donné en location à Madame [X] [T], un logement situé [Adresse 3] à [Localité 10], moyennant le règlement d’un loyer mensuel initial révisable de 1 200 € et le remboursement des charges locatives outre un dépôt de garantie d’un montant équivalent à un mois de loyer.

Madame [X] [T] a quitté les lieux le 17 janvier 2023 et un état des lieux de sortie a été établi le 20 janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2023, Monsieur [J] [P] a fait citer Madame [X] [T] devant le juge des contentieux de la protection à l’effet d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

4 196,12 € au titre des loyers, charges et réparations locatives,1 000 € de dommages et intérêts pour préjudice moral, 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Après avoir été fixée pour la première fois à l’audience du 8 novembre 2023, l’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises jusqu’au 23 octobre 2024 à la demande des parties, afin de leur permettre d’échanger leurs pièces et conclusions.

A cette dernière audience du 23 octobre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, Monsieur [J] [P], représenté par son conseil, reprend les termes de ses conclusions du 9 septembre 2024 et soutient l’ensemble de ses demandes initiales. Il conclut également au débouté de Madame [X] [T] de ses demandes formulées tant à titre principal que subsidiaire.

Au soutien de ses prétentions, il explique que les sommes réclamées correspondent, d’une part, à des arriérés de loyers et charges, et d’autre part, à des réparations suite à des dégradations locatives conformément à l’état des lieux de sortie établi le 20 janvier 2023. Il s’oppose aux demandes formulées à titre reconventionnel en faisant valoir en substance que Madame [X] [T] n’apporte pas la preuve d’un trouble de jouissance. Il précise à ce titre qu’il a donné suite aux demandes de la locataire à chaque perturbation rencontrée. S’agissant des griefs soulevés par la défense concernant la régularisation annuelle des charges, Monsieur [J] [P] indique qu’il justifie de l’intégralité des courriers adressés à Mme [X] [T] justifiant de l’appel des charges et des régularisations effectuées pour l’ensemble des années de la période d’occupation. Il ajoute que la défenderesse ne justifie pas s’être inquiétée au courant de la même période du montant des charges.

De son coté, Madame [X] [T], représentée par son conseil, reprend les termes de ses écritures du 19 mars 2024 et demande au juge de :

débouter Monsieur [J] [P] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, A titre reconventionnel,

condamner Monsieur [J] [P] à payer à Madame [X] [T] la somme de 3 180 € au titre des provisions pour charges payées, condamner Monsieur [J] [P] à payer à Madame [X] [T] la somme de 1 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. A l’appui de ses demandes, Madame [X] [T] fait valoir à titre principal l’exception d’inexécution et la réparation d’un trouble de jouissance. Elle indique ainsi qu’elle a été contrainte de faire face à maintes reprises à des problèmes de chaudière et de canalisations bouchées et produit des courriels en ce sens. Elle soutient ainsi qu’elle est en droit de refuser l’exécution de son obligation, au visa de l’article 1219 du code civil. Elle déclare qu’en tout état de cause, elle est fondée à se prévaloir d’un trouble de jouissance dont la réparation ne pourra qu’être égale au montant réclamé par le demandeur.

A titre reconventionnel, Madame [X] [T] sollicite le remboursement de l’intégralité des provisions sur charges versées pendant la période de location au motif que le bailleur n’aurait jamais pris soin de procéder à la régularisation annuelle des charges et la justification des provisions pour charges payées.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal se réfère expressément aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des moyens invoqués et des prétentions émises.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2024, prorogé jusqu’au 8 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande principale en paiement :

Sur l’arriéré de loyers et charges : L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En vertu de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la signature du contrat de bail, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’état, il résulte des documents versés aux débats et notamment du relevé produit par Monsieur [J] [P] que Madame [X] [T] se trouve redevable de la somme de 1 207,02 € au titre de l’arriéré de loyers et charges, arrêtée au jour du départ des lieux mais tenant compte de la régularisation de charges pour l’année 2022/2023.

Il convient à ce titre de préciser que Madame [X] [T], représentée par un avocat à la présente procédure, ne porte pas de contestation sur les montants qui lui sont réclamés. En effet, la seule contestation portant sur le principe de régularisation annuelle des charges et la justification des provisions, elle sera évoquée au niveau des demandes reconventionnelles.

Sur la demande au titre des réparations locatives : L’article 1732 du code civil et l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 obligent le locataire à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de répondre des dégradations ou des pertes survenues pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Il est constant que l’usure normale des peintures, papiers peints et parquets est assimilable à la vétusté lorsque aucune remise à neuf de ces éléments n’a été faite depuis de nombreuses années.

L’article 1730 précise à cet égard que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

En outre, il est de principe que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à la preuve de l’exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation.

L’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version modifiée par la loi n°2015-990 du 6 août 2015 prévoit qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Sur la forme de l’état des lieux de sortie, le bailleur a organisé un état des lieux de sortie par voie de commissaire de justice et convoquée par lettre recommandée et lettre simple du 10 janvier 2023, Madame [X] [T] ne s’est pas rendue à l’état des lieux du 20 janvier 2023. Cependant, Monsieur [W] [M], ami de Madame [X] [T] ainsi déclaré, a été présent.

En tout état de cause, il est important de préciser, comme pour le montant réclamé de l’arriéré locatif, qu’aucune des dégradations locatives mises à la charge de Madame [X] [T] n’est contestée dans le cadre de la présente procédure.

Aussi, la comparaison entre l’état des lieux d’entrée dressé le 30 juillet 2019 et l’état des lieux de sortie établi le 20 janvier 2023 met en évidence un certain nombre de dégradations dont doit répondre la locataire, à savoir :

entretien des espaces verts, travaux de peinture et de nettoyagechangement des barillets, réparation des volets roulants et remplacement éléments de meubles de cuisine, réparations interphone, fixation prises de courant et fils électriques.

Au regard du détail des dégradations locatives ci-dessus, des factures produites, et en l’absence de toute contestation au regard des montants réclamés, la facturation détaillée de ces réparations s’élève ainsi à la somme de 4 189,10 €.

Enfin au titre du dépôt de garantie, le montant de 1 200 € versé à l’entrée dans les lieux, doit être déduit.

Il résulte de ces éléments que Madame [X] [T] est débitrice de la somme totale de 2 989,10 € au titre des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie.

Afin de s’opposer au paiement des sommes réclamées, Madame [X] [T] soulève le principe de l’exception d’inexécution.

Il est rappelé ainsi qu’aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il convient de préciser que l’exception d’inexécution ne pourrait s’appliquer qu’à l’obligation de paiement des loyers et non pas à la prise en charge des réparations locatives, ces dernières relevant d’une obligation indemnitaire.

En l’espèce, Madame [X] [T] évoque des problèmes fréquents au niveau de la chaudière et des canalisations bouchées. Elle produit à ce titre deux séries d’échanges entre les parties, la première datant du mois de mars 2022 et la seconde du mois d’octobre 2022. Ces courriers électroniques échangés entre les parties permettent en effet de démontrer l’existence de désordres sur la chaudière de la maison, ainsi que des obturations sur les conduites d’eaux usées. Toutefois, force est de constater qu’en dehors de ces deux séries de mails sur des périodes circonscrites mars et octobre 2022), aucun autre élément n’est produit à l’appui des allégations de troubles de jouissance. Aussi, Madame [X] [T] ne justifie pas de l’existence de désordres s’inscrivant dans la durée et constituant ainsi une violation grave des obligations du bailleur. En outre, il ressort des éléments du dossier (mails et factures) que le bailleur a donné suite aux interpellations de la locataire et qu’il a mandaté des professionnels pour intervenir sur place et solutionner les désordres. A ce titre, le moyen tiré de la nécessité de poser des jours de congés pour accueillir ces professionnels et avoir ainsi subi un préjudice financier sera écarté en ce qu’il n’est étayé d’aucun élément objectif permettant d’en apprécier la réalité. De même, aucun élément (photos, attestations de témoignages, etc…) au dossier ne permet d’illustrer la situation précaire dont se prévaut la défenderesse dans ses courriers.

Dans ces conditions, les troubles de jouissance évoqués par Madame [X] [T] ne sauraient être constitutifs d’un manquement grave de Monsieur [J] [P] en qualité de bailleur à son obligation de délivrance pouvant justifier le non-paiement des loyers sur le fondement de l’exception d’inexécution.

En voie de conséquence, Madame [X] [T] sera condamnée à payer la somme totale de 4 196,12 € ( 1 172,84 € + 2 989,10 €) avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive : Au visa de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’état le demandeur ne justifie ni de la mauvaise foi de la part de Madame [X] [T], ni d’un préjudice indépendant de ce retard et donc la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de remboursement des provisions sur charges : Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Il a été jugé que si la régularisation n’est jamais intervenue pendant plusieurs années, le bailleur peut être tenu à rembourser au locataire, au titre de la répétition de l’indu, les provisions perçues sous déduction des charges dont il peut toutefois apporter la preuve (Cass 3e Civ., 13 juillet 2005, pourvoi n° 04 -10 .152).

En l’espèce, Monsieur [J] [P] verse au dossier la copie des courriers suivants :

un courrier du 9 mars 2020 portant régularisation des charges pour la période du 1er août 2019 au 31 décembre 2019, un courrier du 5 mars 2021 portant régularisation des charges pour l’année 2020,un courrier du 19 mars 2022 portant régularisation des charges pour l’année 2021, un courrier du 20 mars 2023 portant régularisation des charges du 1er janvier 2022 au 20 janvier 2023. L’authenticité et la réception de ces courriers ne sont pas contestés par la défenderesse. Par ailleurs, Madame [X] [T] ne justifie aucunement d’avoir sollicité la consultation des pièces justificatives dans les six mois qui ont suivi ces régularisations et à fortiori d’avoir eu des difficultés pour consulter ces documents.

Dès lors, aucune faute ne peut être retenue à l’encontre du bailleur et Madame [X] [T] sera déboutée de sa demande reconventionnelle de restitution des provisions sur charges.

Sur les demandes accessoires : Selon l’article 696 du code de procédure civile, Madame [X] [T] qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

L’équité commande de condamner in solidum Madame [X] [T] au paiement de la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure.

Enfin, il est rappelé que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe :

CONDAMNE Madame [X] [T] à payer à Monsieur [J] [P] la somme de 4 196,12 € au titre des loyers, des charges et des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, s

DEBOUTE Monsieur [J] [P] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

DEBOUTE Madame [X] [T] de sa demande reconventionnelle de restitution de provision sur charges,

CONDAMNE Madame [X] [T] à payer à Monsieur [J] [P] la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [X] [T] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût de l’assignation,

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

En foi de quoi, la présente décision est signée par le Juge et le Greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux et de la protection