TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 21/06975

N° Portalis 352J-W-B7F-CUOYJ

N° MINUTE :

Assignation du :

14 Mai 2021

JUGEMENT

rendu le 21 Décembre 2023

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la SAS CABINET MORHANGE.

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Christophe PIERRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1846

DÉFENDERESSE

Madame [J] [W]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par Maître Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1286

Décision du 21 Décembre 2023

Charges de copropriété

N° RG 21/06975 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUOYJ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Sophie PILATI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 05 Octobre 2023

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Madame [J] [W] est propriétaire des lots de copropriété n°200, 300, 201, 301, 203 et 302 d’un immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 2].

Par lettre recommandée avec avis de réception du 12 avril 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure Madame [J] [W] de payer des charges de copropriété impayées pour un montant de 10.062,35 euros.

Par exploit d’huissier signifié le 06 mai 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 2] a fait assigner Madame [J] [W] en paiement d’arriérés de charges de copropriété, compte provisoirement arrêté au 29 avril 2021 pour un montant de 7.228,53 euros, et en paiement de 4.000 euros de dommages et intérêts, devant le tribunal judiciaire de Paris.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 09 novembre 2022, Au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que l’article 1231-1 du code civil, il demande au tribunal de :

— condamner Madame [J] [W] au paiement de la somme de 31.805,72 euros, compte arrêté au 10 octobre 2022, avec intérêts de droit à compter du 8 avril 2021 sur la somme de 7.228,53 euros et des présentes pour le soldes ;

— condamner Madame [J] [W] au paiement de la somme de 10.000 euros, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement ;

— condamner Madame [J] [W] au paiement des entiers dépens ;

— condamner Madame [J] [W] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 avril 2023, Madame [J] [W] demande au tribunal de :

— condamner le syndicat des copropriétaires en restitution de la somme de 33.242,80 euros ;

— fixer le montant des charges de copropriété dues sur la période du 4e appel 2020 au 4e appel 2022 à la somme de 23.658,80 euros et débouter le syndicat des copropriétaires du surplus de sa demande;

— ordonner la compensation entre les deux condamnations;

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de dommages et intérêts, article 700 et dépens ;

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 25 mai 2023 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 05 octobre 2023. La décision a été mise en délibéré au 21 décembre 2023, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la fin de non-recevoir

Le syndicat des copropriétaires soulève la prescription quinquennale de l’action de Madame [W] en rappel de charge.

Madame [W] soutient que le délai de prescription est le délai de 10 ans de l’ancien article 42 de la loi de 1965 qui est applicable aux actions engagées jusqu’au 25 novembre 2023.

Sur ce :

Selon l’article 789 du code de procédure civile, les parties ne sont plus recevables à soulever une fin de non-recevoir après le dessaisissement du juge de la mise en état lorsqu’il y a eu désignation d’un tel juge, à moins que la fin de non-recevoir ne soit révélée postérieurement au dessaisissement de ce juge.

En vertu de l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir, relevant donc de la compétence du juge de la mise en état, tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfixe, la chose jugée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a soulevé dans ses conclusions au fond notifiées le 9 novembre 2022 une fin de non-recevoir, soulevant la prescription de la demande reconventionnelle de Madame [W], alors qu’un juge de la mise en état, désigné le 6 octobre 2021, était saisi de l’affaire. Le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune signification de conclusions distinctes saisissant le juge de la mise en état de sa fin de non recevoir.

Il n’a donc pas régulièrement saisi le juge de la mise en état de ses fins de non-recevoir, alors que ce dernier était seul compétent pour en connaître.

La fin de non-recevoir sera déclarée irrecevable.

2 – Sur la demande reconventionnelle en restitution

Madame [W] conteste les charges qui lui sont demandées et soutient que les répartitions particulières de ses charges sont depuis des années contraires aux dispositions du règlement de copropriété et de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les charges suivantes :

— dépenses liées au concierge dont Madame [W] ne bénéficie pas hormis la sortie des poubelles des bâtiments C et D

— dépenses liées aux bâtiments A et B (ampoules, produits d’entretien, etc)

— dépenses de dératisation, désinsectisation

— contrats termites et risques professionnels

— travaux exceptionnels

— espaces extérieurs.

Le syndicat des copropriétaires soutient que Madame [W] ne justifie pas du fondement de ses demandes qui lui permettraient de s’abstenir du paiement des charges lui incombant, qu’elle n’est pas l’entière propriétaire du bâtiment C et que, de surcroit les bâtiments C et D sont accessibles uniquement par le porche situé dans le bâtiment A sauf à se retrouver sans uns situation d’enclave. Qu’en outre sa demande de scission de la copropriété pour le bâtiment D lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 7 avril 2021 avait été repoussée.

Sur ce :

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation »

Le règlement de copropriété du 25 juin 1976 prévoit une division de l’immeuble en 94 lots :

—  32 pour le bâtiment A,

—  53 pour le bâtiment B,

—  4 pour le bâtiment C numérotés de 200 à 203, Madame [J] [W] étant propriétaire des 3 lots du bâtiment C consistant en d’anciens ateliers, bureaux et locaux professionnels. Le 4ème lot, n°202, consiste en un chambre sur cour accessible uniquement par le lot numéro 4 au 1er étage du bâtiment A

—  3 pour le bâtiment D appartenant à Madame [J] [W] et qui sont d’anciens water-closet utilisés par les lots du bâtiment C détenus par Madame [J] [W].

— Sur les dépenses liées au concierge

En l’espèce, le règlement de copropriété, en page 58, stipule que « le salaire du concierge, ainsi que tous avantages sociaux ou accessoires » constituent des charges communes à l’ensemble des copropriétaires qui seront réparties selon le nombre de parts de co-propropriété possédées par chacun d’eux, déterminées par l’état descriptif de division.

Ainsi la demande de Madame [J] [W] tendant à réduire les frais de concierge à sa charge seront rejetées, ces frais constituant des charges communes.

— Sur les dépenses liées aux bâtiments A et B

Madame [J] [W] soutient que les fournitures et achats de matériel n’ont servi qu’aux bâtiments A et B, le concierge n’effectuant pas le ménage dans les bâtiments C et D puisqu’ils bénéficient d’une entrée particulière et que ses locataires confirment qu’ils bénéficient d’un prestataire extérieur pour le ménage. Elle fait valoir que le règlement prévoit bien page 59 et 60 que toutes les dépenses d’entretien sont réparties par bâtiment.

Le syndicat des copropriétaire s’oppose à ses demandes et soutient que les frais d’entretien, de nettoyage, d’éclairage des parties communes, tels que le hall d’entrée et les escaliers, doivent être répartis auprès de tous les copropriétaires et que tous les propriétaires des lots composant le bâtiment C ne bénéficient pas d’une entrée spécifique.

Sur ce :

Le règlement de copropriété prévoit que constituent des charges communes à l’ensemble des co-propropriétaires « tous produits ou ustensiles nécessaire pour l’entretien et le nettoyage des parties communes à l’ensemble de la copropriété » mais que les dépenses afférentes notamment « à tous les accessoires des parties communes, tels que les installations d’éclairage », et les « produits ou ustensiles nécessaires pour l’entretien et le nettoyage des parties communes dans ces différents bâtiments » seront « répartis par le syndic entre les co-propriétaires proportionnellement à leur quote-part dans les parties communes dans les bâtiments considérés ».

En l’espèce, seuls les bâtiment A et B bénéficient du service de nettoyage par le concierge. Par conséquent les produits d’entretien et des fournitures d’ampoules utilisés dans les bâtiments A et B doivent être imputés aux seuls propriétaires des lots de ces bâtiments.

Il sera fait droit à la demande de Madame [J] [W] relative à la restitution de la somme de 350,92 euros concernant le remboursement des fournitures et matériels de 2012 à 2019.

— Sur les dépenses de dératisation, désinsectisation

Madame [J] [W] soutient que la dératisation et la désinsectisation n’ont jamais été faites dans les bâtiments C et D, l’entreprise indiquant expressément qu’elle n’est pas rentrée dans le bâtiment 3.

Le syndicat des copropriétaires soutient que la dératisation est effectuée régulièrement dans la courette du bâtiment D en présence d’un membre du conseil syndical et verse une photographie mentionnant la pose de boîtes souris et rats dans la cour 1 devant le bâtiment C et les lots 301, 302 et 303 appartenant à Madame [J] [W]. Il ajoute que la désinsectisation est facturée uniquement pour le bâtiment B depuis 2004.

En l’espèce, le rapport d’intervention préventions rongeurs ne mentionne pas ne pas avoir eu accès, contrairement à ce que soutient Madame [J] [W], au bâtiment 3 et la dépense de dératisation constitue une charge commune dont est redevable Madame [J] [W] en qualité de copropriétaire. Sa demande sera rejetée.

— Sur les contrats termites et risques professionnels

Madame [J] [W] soutient qu’aucun contrôle termites n’a eu lieu dans les bâtiments C et D.

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’il est procédé au traitement contre les termites des bâtiments C et D.

Sur ce :

Le syndicat des copropriétaires, contrairement à ce qu’il allègue, ne justifie pas que le traitement des termites a été effectué dans les bâtiments C et D.

Cependant le traitement des termites est obligatoire en région parisienne et correspond aux charges communes de copropriété.

La demande de Madame [J] [W] sera rejetée.

— Sur les travaux exceptionnels

Madame [W] soutient que les travaux exceptionnels doivent être répartis selon les bâtiments et fait valoir que l’intitulé des travaux concerne uniquement les bâtiments A et B :

en 2019 : fuite 1er éage et travaux couloir cave

en 2018 : remplacement luminaires

en 2017 : interphone, WC, porte

en 2016 : porte, hall, cave

en 2015 : porte-radiateur-fonte cour

en 2014 : porte et changement code

en 2013 : loge-chéeaux- élairage code, porte ,hall

en 2012 : loge, siphon, WC, chéeau

Le syndicat des copropriétaires soutient que ces travaux constituent des charges communes.

Sur ce :

Il ressort du règlement de copropriété que les dépenses afférentes à tous les accessoires des parties, tels que les installations d’éclairage, branchement et canalisation d’eau doivent être répartie par le syndic entre les co-propriétaire proportionnellement à leur quote-part de co-propriété dans les parties communes dans les bâtiments considérés.

Ainsi il sera fait droit à la demande de remboursement par Madame [W] de la somme de 7.004,91 euros pour travaux exceptionnels entre 2012 et 2019.

— Sur les espaces extérieurs

Madame [W] soutient qu’elle n’a pas accès à la cour entre les bâtiments A et B et qu’elle n’a pas à payer les charges afférents à ces espaces extérieurs.

Sur ce :

Les charges afférentes aux espaces extérieurs constituent des charges communes à l’ensemble des copropriétaires qui seront réparties selon le nombre de parts de co-propriété possédées par chacun d’eux, déterminées par l’état descriptif de division.

La demande de Madame [W] de ce chef sera rejetée.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande de restitution par le syndicat des copropriétaires à Madame [W] de la somme totale de : 7.355,83 euros (7.004,91 + 350,92).

3 – Sur la demande principale en paiement des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Madame [J] [W] est propriétaire des lots n°200, 300, 201, 301, 203 et 302 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 2].

Au soutien de sa demande principale de 31.805,72 euros de charges, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 23 septembre 2020, 7 avril 2021, 21 mars 2022, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2020, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondant aux assemblées générales des 7 avril 2021 et 21 mars 2022 ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 29 avril 2021 et au 10 octobre 2022

Madame [J] [W] conteste le montant réclamé et demande qu’il soit ramené à 23.658,80 euros, déduction faite des frais dératisation et de termite, de recouvrement, d’appel peinture hall concernant le bâtiment A et d’une facture JR dégorgement non versée.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Madame [J] [W], déduction faite des frais de recouvrement, d’appel peinture hall de 338,27 euros concernant le bâtiment A et d’une facture JR dégorgement non versée d’un montant de 1.464,10 euros, est débiteur de 30.003,35 euros.

Conformément à la demande de Madame [J] [W], il sera fait droit à la demande de compensation et il sera déduit des 30.003,35 euros la somme de 7.355,83 euros.

Madame [J] [W] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 22.647,52 euros au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, le demandeur produisant l’accusé de réception du courrier adressé le 12 avril 2021, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date pour un montant de 7.228,53 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

4 – Sur la demande de Madame [J] [W] de compensation avec les sommes dues au titres des charges de copropriété

Selon l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Il résulte de l’article 1347-1 du même code que la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. Sont fongibles les obligations de somme d’argent, même en différentes devises, pourvu qu’elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre.

La présente décision ayant condamné le syndicat des copropriétaires et Madame [J] [W] à se payer réciproquement une certaine somme au titre des charges de copropriété et s’agissant d’obligations fongibles, certaines et exigibles au paiement d’une somme d’argent, la compensation à due concurrence entre ces obligations réciproques sera ordonnée.

5 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Madame [J] [W] de ses obligations.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, bien que le syndicat des copropriétaires rapporte la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés qui ont nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, la bonne foi du débiteur doit être présumée et il n’est pas démontré que Madame [J] [W] a agi de mauvaise foi.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

6 – Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la solution donnée au litige, aucune des parties ne pouvant être considérée comme succombant à l’instance, chacune conservera la charge de ses dépens et les demandes du syndicat des copropriétaires et de Madame [J] [W] formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable la fin de non-recevoir,

RECOIT Madame [J] [W] dans sa demande reconventionnelle ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] à payer à Madame [J] [W] la somme de 7.355,83 euros en restitution des sommes indûment perçues au titre des charges de 2012 à 2019 ;

CONDAMNE Madame [J] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] la somme de 30.003,35 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété, compte arrêté au 10 octobre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2021 pour un montant de 7.228,53 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

ORDONNE, à due concurrence, la compensation entre la créance de Madame [J] [W] sur le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] d’un montant de 7.355,83 euros et la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] sur Madame [J] [W] d’un montant de 30.003,35 euros ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DIT que chaque partie prendra en charge ses propres dépens ;

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 21 Décembre 2023

La GreffièreLa Présidente