N° RG 23/06189 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MCU7

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 4]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 23/06189 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MCU7

Minute n°53/2025

copie exécutoire le 28 janvier

2025 à :

— M^e Fabrice JEHEL (case 59)

— M^e Rim YAHI (case 348)

pièces retournées

le 28 janvier 2025

M^e Fabrice JEHEL

M^e Rim YAHI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

28 JANVIER 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [G] [K]

né le 07 Janvier 1962 à [Localité 8] (67)

demeurant [Adresse 5]

[Localité 2] (BELGIQUE)

représenté par M^e Fabrice JEHEL, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEURS :

Monsieur [O] [H] [V]

demeurant [Adresse 3]

Madame [W] [R]

demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Rim YAHI, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 26 Novembre 2024

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

[P] [K] a donné à bail un logement d’habitation avec cave meublé, situé [Adresse 6], à M. [O] [H] [V] et Mme [W] [R] épouse [H] [V] suivant contrat signé le 1er décembre 2019, moyennant un loyer mensuel de 415€ et d’une provision sur charges de 45€.

Suite au décès de [P] [K] le 15 septembre 2020, son fils, M. [G] [K], est venu aux droits de la bailleresse.

Congé a été délivré par les locataires au 1er novembre 2022.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 06 avril 2023, M. [G] [K] a mis en demeure M. [O] [H] [V] et Mme [W] [R] épouse [H] [V] de payer la somme de 7 485€ correspondant à l’arriéré locatif entre mai 2021 et octobre 2022.

Suivant ordonnance d’injonction de payer du 19 mai 2023, le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] a condamné M. [O] [H] [V] et Mme [W] [R] épouse [H] [V] à payer cette somme. Cette ordonnance a été signifié le 13 juin 2023 aux débiteurs. Opposition a été formée le 11 juillet 2023.

Prétentions et moyens des parties

Suivant conclusions du 24 juin 2024, reprises et modifiées oralement à l’audience, M. [G] [K] demande au juge des contentieux de la protection de :

— condamner solidairement M. [O] [H] [V] et Mme [W] [R] épouse [H] [V] à payer la somme de 6 105€,

— débouter les défendeurs de l’intégralité de leurs prétentions,

— condamner M. [O] [H] [V] et Mme [W] [R] épouse [H] [V] aux entiers dépens, y compris les dépens de l’ordonnance d’injonction de payer, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, M. [G] [K] fait valoir que les anciens locataires n’ont pas payé les loyers dus entre mai 2021 et octobre 2022, à l’exception des loyers d’août à octobre 2021, qu’ils ont signé une reconnaissance de dettes en ce sens et qu’ils doivent ainsi être condamnés au paiement de la somme de 6 105€. Il souligne que les autres quittances n’ont pas été signées par un membre de la famille [K]. M. [G] [K] soutient également que le trouble de jouissance n’est pas prouvé, que leur assureur aurait pris en charge un dégât des eaux et qu’ils ne l’ont jamais informé de ce dommage.

En réplique, et suivant conclusions du 21 février 2024, reprises oralement à l’audience, M. [O] [H] [V] et Mme [W] [R] épouse [H] [V] demandent au juge des contentieux de la protection de :

— débouter M. [G] [K] de l’ensemble de ses prétentions,

— condamner M. [G] [K] aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire, M. [O] [H] [V] et Mme [W] [R] épouse [H] [V] sollicitent l’octroi de délai de paiement.

Au soutien de leurs prétentions, M. [O] [H] [V] et Mme [W] [R] épouse [H] [V] font valoir qu’ils ont toujours payés les loyers, que le frère de M. [G] [K], M. [X] [K] a perçu les loyers en espèces mais n’a jamais délivré de quittances, que la reconnaissance de dettes ne remplit pas les conditions légales de l’article 1376 du code civil et qu’en outre, M. [G] [K] a violé son obligation de délivrer un logement décent notamment au regard de plusieurs dégâts des eaux et qu’en conséquence, par le jeu de l’exception d’inexécution, ils ne sont redevables d’aucune somme.

MOTIFS

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

L’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, quant à lui, que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

En l’espèce, M. [G] [K] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date de l’assignation, M. [O] [H] [V] et Mme [W] [R] épouse [H] [V] lui devaient la somme de 8 340€, déduction faite de deux paiements effectués les 26 août et 12 décembre 2022 d’un montant total de 400€. Le dépôt de garantie ayant été conservé, M. [G] [K] déduit dans ses écritures la somme supplémentaire de 395€. Dans son assignation, M. [G] [K] a sollicité la somme de 7 485€.

À l’audience, M. [G] [K] a limité ses demandes à la somme de 6 105€ en concédant que les loyers d’août à octobre 2021 ont été régularisés, soit la somme de 460€ X 3= 1 380€.

Il appartient à M. [O] [H] [V] et Mme [W] [R] épouse [H] [V] de démontrer qu’ils se sont acquittés des loyers.

Outre les quittances d’août à octobre 2021, ils produisent une quittance non signée de mars 2022, une quittance de juin 2022 et une quittance de juillet 2022. Ces deux dernières quittances sont signées ou paraphées d’un « CK ». Or, M. [G] [K] produit le passeport de son frère [X] et sa carte d’identité. Il ressort de ces pièces que les signatures ne correspondent pas à la griffe apposée sur les quittances de mars, juin et juillet 2022. Dès lors, ces quittances ne disposent pas d’une force probante suffisante permettant de démontrer le paiement réel de ces trois loyers.

Il est également produit une attestation émanant de M. [X] [K] non datée mais signée aux termes de laquelle Mme [W] [R] régularise ses loyers de 460€. Aucune pièce d’identité n’est jointe à cette attestation. Pour autant, M. [G] [K] produit le passeport de son frère, la signature apparaît similaire. Pour autant, cette attestation, non datée, ne permet pas de prouver que les loyers de mai 2021 à octobre 2022 ont été payés.

Il est inutile de s’épancher sur la reconnaissance de dettes qui n’est pas une preuve du paiement.

M. [O] [H] [V] et Mme [W] [R] épouse [H] [V] ne produisent aucun autre élément permettant de démontrer le paiement des autres loyers, et donc de la somme de 6 105€.

S’agissant de l’exception d’inexécution, il sera relevé qu’il ressort de l’état des lieux de sortie que le plafond de la cuisine est bombé voir photo 3. La photo 3 n’est pas annexée. M. [O] [H] [V] et Mme [W] [R] épouse [H] [V] produisent plusieurs photographies démontrant l’existence d’un trou dans un plafond, ainsi qu’un affaissement d’un plafond. M. [G] [K] ne conteste pas ce point. Au regard des photos produites, il est suffisamment démontré que des dégâts des eaux ont pu engendrer ce type de dommages.

Pour autant, M. [O] [H] [V] et Mme [W] [R] épouse [H] [V] ne démontrent pas avoir sollicité, ni leur assurance, ni leur bailleur pour réparer ces dommages. Aussi, aucune carence de M. [G] [K] ne peut lui être imputée.

Au regard de ces défauts de mise en demeure, M. [O] [H] [V] et Mme [W] [R] épouse [H] [V] ne peuvent exciper une exception d’inexécution. Ce moyen de défense sera écarté.

M. [O] [H] [V] et Mme [W] [R] épouse [H] [V] seront ainsi condamnés solidairement au paiement de la somme de 6 105€. En l’absence de prétention quant aux intérêts légaux, ils ne seront pas alloués.

Sur la demande de délai de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, M. [O] [H] [V] et Mme [W] [R] épouse [H] [V] justifient de leurs ressources et charges. Il ressort des pièces produites qu’ils disposent de ressources modestes. Ils disposent d’un logement HLM d’un loyer de 586€.

M. [G] [K] ne formule pas d’opposition à cette demande.

Au regard de ces éléments, il convient d’accorder aux défendeurs des délais de paiement pour une période de 24 mois. La mensualité s’élèvera ainsi à 254€. Une clause cassatoire sera insérée dans le jugement pour assurer le paiement de la dette.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

M. [O] [H] [V] et Mme [W] [R] épouse [H] [V] seront condamnés aux entiers dépens de l’instance.

En l’espèce, M. [O] [H] [V] et Mme [W] [R] épouse [H] [V], partie tenue aux dépens, seront condamnés à payer à M. [G] [K] une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile dont le montant sera fixé à 300€.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONDAMNE solidairement M. [O] [H] [V] et Mme [W] [R] épouse [H] [V] à payer à M. [G] [K] la somme de 6 105€ (six mille cent cinq euros) ;

ACCORDE à M. [O] [H] [V] et Mme [W] [R] épouse [H] [V] la faculté d’apurer leur dette au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, en 23 mensualités équivalentes d’un montant de 254 euros et une 24eme mensualité correspondant au solde de la somme due ;

DIT que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible, et ce sans formalités ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

déboute M. [O] [H] [V] et Mme [W] [R] épouse [H] [V] du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [O] [H] [V] et Mme [W] [R] épouse [H] [V] aux dépens ;

CONDAMNE M. [O] [H] [V] et Mme [W] [R] épouse [H] [V] à payer à M. [G] [K] la somme de 300€ (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement ;

Le présent jugement, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier.

Le Greffier Le Juge