N° RG 24/00100 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M5VO

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

Cabinet du juge

de l’exécution délégué

du tribunal de proximité

de [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 5]

HAGUENAU JEX

N° RG 24/00100 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M5VO

Minute n°

exécutoire le :

à

M^e Sophie KAPPLER

M^e Emmanuel KIEFFER

Le grefffier

M^e Sophie KAPPLER

M^e Emmanuel KIEFFER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

16 JUILLET 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [B] [H]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Sophie KAPPLER, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 212

DEFENDERESSE :

Madame [N] [L]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Emmanuel KIEFFER, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 244

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge de l’exécution : Nathalie SCHMITLIN,

Cadyus DALLY-LEGRAND, Greffier présent lors des débats

Hafize CIL, Greffière placée présente lors du délibéré

DÉBATS :

Audience publique du 13 Mai 2025

JUGEMENT :

Contradictoire,

Rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Nathalie SCHMITLIN, Juge de l’Exécution et par Hafize CIL, Greffière placée

N° RG 24/00100 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M5VO

EXPOSE DU LITIGE

Selon exploit de commissaire de justice en date du 23 juillet 2024, Monsieur [B] [H] a fait assigner Madame [N] [L] devant le Juge de l’exécution près le Tribunal de Proximité de HAGUENAU aux fins de :

— d’annuler, subsidiairement d’ordonner la mainlevée de la saisie-attribution pratiquée le 2 juillet 2024 par Maître [E] [W], commissaire de justice, pour le compte de Madame [L] sur les comptes bancaires de Monsieur [H] ;

— de condamner Madame [L] à payer à Monsieur [H] une somme de 2.000,00 euros en réparation de son préjudice moral,

— et de condamner Madame [L] à lui payer une somme de 2.000,00 € au titre des frais irrépétibles.

Il expose avoir selon contrat de bail authentique du 18 décembre 2017 pris à bail auprès de Madame [L] une maison d’habitation sise [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 600,00 euros, qui comporte une clause d’indexation avec pour indice de référence le 3ème trimestre de l’année 2017 à 126,46 points.

Madame [L] n’a jamais procédé à la moindre révision du loyer, puis a informé son locataire par courrier du 26 juin 2023 de sa volonté de procéder à une indexation de loyer de 46,54 euros, portant le loyer révisé à 646,54 euros.

Suite à renseignements auprès de l’ADIL et de son assureur, il a répondu par courrier du 13 juillet 2023 que la révision était limitée à 20,96 euros, de sorte qu’il a réglé mensuellement une somme de 620,96 euros depuis août 2023.

Monsieur [H] a été destinataire d’un courrier d’un commissaire de justice le 19 octobre 2023 lui réclamant une somme de 81,36 euros.

Par courrier du 13 novembre 2023, Monsieur [H] a réitéré sa position auprès de sa bailleresse.

Il s’est vu signifier le 4 juin 2024 le contrat de bail et un commandement de payer une somme de 327,21 euros (255,58 euros au titre d’une prétendue dette locative et 71,63 euros au titre des frais de commissaire de justice).

Le 9 juillet 2024, une saisie-attribution pratiquée le 2 juillet 2024 lui a été dénoncée.

Il conteste le mode de calcul de l’indexation, Madame [L] ayant procédé à une indexation erronée du loyer, de sorte que la créance dont elle fait état n’est pas exigible.

À l’appui de sa demande en dommages et intérêts, il indique avoir multiplié depuis près d’un an les démarches (rendez-vous auprès de l’ADIL et de son assureur) pour prouver sa bonne foi et attirer l’attention de sa bailleresse sur son erreur de calcul, qui n’a jamais daigné remettre son calcul en cause malgré l’envoi de deux courriers, et a pour seule réponse engagé des mesures d’exécution forcée à l’encontre de Monsieur [H].

Madame [L] a constitué avocat le 7 octobre 2024 et par conclusions du 9 décembre 2024 demande au Juge de l’exécution de :

— dire et juger la contestation de Monsieur [H] mal fondée,

— débouter Monsieur [H] de l’ensemble de ses fins, moyens et conclusions,

En tout état de cause,

— condamner Monsieur [H] à payer à Madame [L] une indemnité de 2.000,00 euros en raison du caractère abusif de la présente instance,

— condamner Monsieur [H] à payer à Madame [L] la somme de 2.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les éléments de contexte, elle indique avoir vécu avec ses parents au [Adresse 3] à [Localité 4], son père étant décédé en 1981 quand elle avait quatre ans, et sa mère se remariant avec Monsieur [H] en 1983, venant habiter dans le bien immobilier.

Sa mère est décédée en 2004, et Monsieur [H] s’est prévalu d’un “usufruit” sur le logement.

Or, à l’occasion d’un échange avec un notaire en 2017, elle appris qu’elle avait la pleine propriété du bien immobilier occupé par Monsieur [H], dans lequel il logeait gracieusement depuis 2004 sur la base de fausses allégations.

C’est dans ce contexte qu’un bail authentique a été mis en forme par le notaire Me [S], et soumis à la signature de Monsieur [H] le 18 décembre 2017.

Madame [L], pas très au fait de la chose juridique, n’a pas fait usage de la clause d’indexation.

Elle relève que Maître [S], notaire, a adressé le 25 juillet 2023 à Monsieur [H] un courrier explicatif justifiant le montant de l’indexation, et les relances amiables ultérieures n’ont pas permis de faire changer la position de ce dernier.

Elle se réfère à l’arrêt de la Cour de Cassation du 12 mai 2016 affirmant que le calcul de l’indexation doit prendre en compte les indexations antérieures oubliées comme si la clause avait été appliquée dès l’origine.

Madame [L] soutient que la contestation de Monsieur [H] est abusive, alors pourtant qu’il aura bénéficié d’un logement gratuit pendant 14 ans sur la base d’une information inexacte qu’il a donnée à la jeune Madame [L], puis aura bénéficié d’un loyer non réévalué pendant une durée de six ans.

Par conclusions responsives du 7 janvier 2025, Monsieur [H] maintient ses fins et prétentions.

Il explicite son mode de calcul prenant en compte l’indice de l’année précédente et estime que la jurisprudence versée n’apporte rien aux débats qui se limitent à une question d’interprétation de la clause d’indexation du contrat de bail du 18 décembre 2017.

Sur la demande reconventionnelle de Monsieur [H], ce dernier estime qu’aucun élément n’est produit pour justifier l’allégation de Madame [L] qui est étrangère au présent litige, mais relève qu’au décès de sa mère la défenderesse était âgée de 27 ans et juridiquement capable.

Par dernières conclusions du 24 mars 2025, Madame [L] estime que la clause d’indexation est claire et classique, tandis que l’article 17-1 de la loi de 1989 encadre la durée pendant laquelle il peut être demandé la révision, et que la Cour de Cassation a précisé les modalités de calcul en l’absence de manifestation de volonté du bailleur d’y procéder pendant plusieurs années, soit en appliquant les révisions successives depuis le début du bail.

L’affaire a été mise en délibéré à l’audience du 13 mai 2025, à laquelle les parties étaient représentées par leur avocat, pour le présent jugement rendu contradictoirement et en premier ressort.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la contestation :

Aux termes de l’article R211-11 du Code des procédures civiles d’exécution, à peine d’irrecevabilité, les contestations relatives à la saisie sont formées dans le délai d’un mois à compter de la dénonciation de la saisie au débiteur. Sous la même sanction, elles sont dénoncées le même jour, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à l’huissier de justice qui a procédé à la saisie.

L’auteur de la contestation en informe le tiers saisi par lettre simple et en remet une copie, à peine de caducité de l’assignation, au greffe du juge de l’exécution au plus tard le jour de l’audience.

En l’espèce, la saisie-attribution réalisée le 2 juillet 2024, a été dénoncée à Monsieur [H] en date du 9 juillet 2024.

Ce dernier a formé sa contestation par exploit d’huissier du 23 juillet 2024, soit dans les délais requis par la loi.

Son recours a été notifié à l’huissier instrumentaire, Maître [E] [W], par lettre recommandée avec avis de réception du 24 juillet 2024, réceptionnée le 26 juillet 2024, ainsi qu’à l’établissement bancaire, la Banque Populaire Alsace Lorraine Champagne, par lettre simple du même jour.

Sa contestation est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la contestation :

Aux termes de l’article L211-1 du Code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut, pour en obtenir le paiement, saisir entre les mains d’un tiers les créances de son débiteur portant sur une somme d’argent, sous réserve des dispositions particulières à la saisie des rémunérations prévue par le code du travail.

En l’espèce, Madame [L] a fait procéder selon procès-verbal du 2 juillet 2024 à la saisie-attribution auprès de la Banque Populaire Alsace Lorraine Champagne, des comptes détenus dans ses livres par Monsieur [H], en vertu d’un bail authentique du 18 décembre 2017, comportant clause de soumission à l’exécution forcée immédiate, conformément aux dispositions de l’article L111-5 du Code des procédures civiles d’exécution.

Elle porte sur le solde de loyers impayés d’août 2023 à juin 2024 pour la part révisée non payée de 25,58 euros par mois, soit un total en principal de 281,38 euros.

Ce montant de 25,58 euros correspond en effet au différentiel entre l’augmentation du loyer de 46,54 euros invoquée par Madame [L] et celle soutenue par Monsieur [H] limitée à 20,96 euros.

La clause d’indexation du bail est ainsi libellée :

“le loyer sera révisé annuellement selon de la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques et qui correspond à la moyenne sur les douze derniers mois de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

Il est précisé que le dernier indice connu à ce jour est celui du trimestre de l’année.

Le dernier indice connu à la date de l’indexation sera comparé à l’indice du même trimestre de l’année précédente.

Le nouveau montant du loyer sera exigible dès la première échéance qui suivra la date de révision.

Il appartient au BAILLEUR de demander chaque année l’application de cette révision, à défaut de l’avoir demandée au cours de l’année, il sera réputé avoir renoncé à la révision pour celle-ci.”

Est ajoutée à cette clause la mention, signée par le notaire : “En suite d’une erreur matérielle il y a lieu de lire que le dernier indice connu à ce jour est celui du 3ème trimestre de l’année 2017, lequel ressort à 126,46 points.”

Aux termes de l’article 17-1 I.– de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

“ Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.”

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause de révision du loyer ayant pour indice de référence celui du 3ème trimestre 2017 (de 126.46). Il résulte des pièces produites que la bailleresse a sollicité l’indexation des loyers par lettre du 26 juin 2023, pour les loyers à compter du 1er août 2023.

Il résulte ainsi du principe de présomption de renonciation susvisé, et résultant de la loi ALUR du 24 mars 2014, que le bailleur ne peut plus demander le bénéfice de la clause d’indexation lorsqu’il a formé sa demande plus d’un an après la prise d’effet du nouveau loyer.

Ainsi, le bail litigieux ayant été conclu entre les parties le 18 décembre 2017 et faute de précision d’une autre date de révision, cette dernière s’appliquait annuellement à la date anniversaire.

Ainsi lorsque Madame [L] a sollicité l’indexation des loyers le 26 juin 2023, elle pouvait se prévaloir du bénéfice de la révision applicable au 18 décembre 2022, pour les loyers à compter de juillet 2023 (sa demande étant cependant faite pour les loyers à compter du 1er août 2023).

Le loyer devenait de nouveau révisable le 18 décembre 2023, date à partir de laquelle la bailleresse devait à nouveau se manifester pour faire connaître son intention de se prévaloir à nouveau de la clause de révision, à défaut de quoi le loyer antérieurement révisé demeurait dû.

Sur le mode de calcul, il convient de préciser sur la jurisprudence produite par Madame [L] (Cass 3e civ., 12 mai 2016, n° 15-16.285), qu’il s’agit d’une situation particulière de rattrapage suite à une erreur depuis l’origine dans le calcul de l’indexation par le gestionnaire de l’immeuble, l’affaire portant de plus sur une demande de rappel portant sur des indexations échues depuis moins de cinq ans et non prescrites en vertu de l’application de la réforme des délais de prescription dans le temps. Cette position n’est pas transposable à la présente situation relative à une absence antérieure totale de demande de révision par le bailleur.

Au contraire, il résulte du caractère restrictif de la clause d’indexation figurant au bail prévoyant son calcul par rapport à l’indice de l’année précédente (et non l’année d’origine du bail), ainsi que de la prescription annuelle de l’action en révision du loyer prévue à l’article 7-1 de la loi de 1989 que le mode de calcul ne pouvait s’effectuer qu’en comparant les indices de l’année n et n-1.

En l’espèce, le loyer initial de 600,00 euros n’ayant pas été indexé, la variation de son montant en fonction de l’indice de référence des loyers au 3ème trimestre de l’année 2022 (136,27) par rapport à l’indice de référence du 3ème trimestre 2021(131,67), conduit à fixer à la somme de 620,96 euros le montant du loyer réévalué à compter du 18 décembre 2022, et payable par Monsieur [H] à compter du 1er août 2023.

Monsieur [H] était donc bien fondé en sa contestation initiale, et il y a lieu d’ordonner la mainlevée de la saisie-attribution.

Sur la demande en dommages et intérêts :

Selon l’article L121-2 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution a le pouvoir d’ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d’abus de saisie.

En l’espèce, Madame [L] a commis une erreur de droit, confortée par le notaire ayant rédigé le bail authentique, de sorte qu’il ne peut lui être reproché d’avoir volontairement et en connaissance de cause exercé des mesures d’exécution, pouvant légitimement et de bonne foi s’estimer créancière.

Monsieur [H] sera donc débouté de sa demande en dommages et intérêts.

Sur l’exécution provisoire

Le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision en vertu de l’article R121-21 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Madame [L] succombant à la présente instance, sera condamnée aux dépens de la présente instance en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, statuant publiquement, par jugement rendu contradictoirement et en premier ressort,

DECLARE recevable la contestation de Monsieur [B] [H] à l’encontre de l’acte de saisie-attribution ;

ORDONNE la mainlevée de la saisie-attribution pratiquée par Madame [N] [L] le 2 juillet 2024 entre les mains de la Banque Populaire Alsace Lorraine Champagne sur les comptes bancaires de Monsieur [B] [H] ;

DEBOUTE Monsieur [B] [H] de sa demande en dommages et intérêts ;

DECLARE le présent jugement exécutoire de plein droit par provision ;

DIT n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [L] aux entiers dépens de la présente instance ;

AINSI JUGE ET PRONONCE, les jour, mois et an susdits, et nous, Juge de l’exécution et Greffier, avons signé le présent jugement.

Le Greffier, Le Juge,