N° RG 23/07448 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YEXW

CINQUIÈME CHAMBRE

CIVILE

SUR LE FOND

50D

N° RG 23/07448 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YEXW

Minute n° 2025/00

AFFAIRE :

[S] [J], [H] [M]

C/

[U] [X], [R] [I]

Grosses délivrées

le

à

Avocats : Maître Nicolas ALBRESPY de la SARL ALBRESPY AVOCATS

Maître Alice HOULGARD de la SELARL CABINET HOULGARD-AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 27 JANVIER 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré

Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente

Statuant à Juge Unique

Greffier, lors des débats et du délibéré

Madame Isabelle SANCHEZ, Greffier,

DÉBATS

A l’audience publique du 02 Décembre 2025

JUGEMENT

Contradictoire

En premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDEURS

Madame [S] [J]

née le 09 Août 1973 à LA ROCHELLE (17000)

de nationalité Française

729, Route de Soulac

33290 LE PIAN MEDOC

représentée par Maître Alice HOULGARD de la SELARL CABINET HOULGARD-AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

Monsieur [H] [M]

né le 14 Août 1972 à NIORT (79000)

de nationalité Française

729, Route de Soulac

33290 LE PIAN MEDOC

représenté par Maître Alice HOULGARD de la SELARL CABINET HOULGARD-AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

N° RG 23/07448 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YEXW

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [X]

né le 11 Août 1973 à MONACO

de nationalité Française

4, Boulevard Louis Blanc

87000 LIMOGES

représenté par Maître Nicolas ALBRESPY de la SARL ALBRESPY AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

Madame [R] [I]

née le 24 Septembre 1970 à NICE

de nationalité Française

4, Boulevard Louis Blanc

87000 LIMOGES

représentée par Maître Nicolas ALBRESPY de la SARL ALBRESPY AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique du 07 janvier 2019, madame [S] [J] et monsieur [H] [M] ont acquis de monsieur [U] [X] et madame [R] [I] une maison d’habitation située 729 route de Soulac, à LE PIAN MEDOC (33290).

Exposant avoir subi un dégât des eaux lié au dysfonctionnement du système d’évacuation des eaux usées au mois de février 2019, madame [S] [J] et monsieur [H] [M] ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Bordeaux. Par ordonnance du 04 novembre 2019, le juge des référés a confié une mesure d’expertise à monsieur [G] [Z].

L’expert a établi son rapport le 18 octobre 2022.

Par acte délivré le 07 septembre 2023, madame [S] [J] et monsieur [H] [M] a fait assigner monsieur [U] [X] et madame [R] [I] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d’indemnisation de leurs préjudices.

La clôture est intervenue le 19 novembre 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 12 novembre 2024, madame [S] [J] et monsieur [H] [M] sollicitent du tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

condamner solidairement monsieur [U] [X] et madame [R] [I] à leur payer à titre de dommages et intérêts les sommes de :10.062,57 euros en réparation de leur préjudice financier,8.000 euros chacun en réparation de leur préjudice de jouissance,8.000 euros chacun en réparation de leur préjudice moral,condamner solidairement monsieur [U] [X] et madame [R] [I] au paiement des dépens, incluant les dépens des référés et les frais d’expertise judicaire et à leur payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leur action, madame [S] [J] et monsieur [H] [M] font valoir que le bien vendu est atteint, sur le fondement des articles 1641 et 1644 du code civil, d’un vice caché affectant la filière de traitement des eaux usées qui est intégralement hors d’usage, vice qui s’est manifesté par le sinistre de dégât des eaux subi au mois de février 2019. Selon eux, s’agissant de leur maison d’habitation principale, ce vice perturbe l’usage de l’immeuble dès lors que l’assainissement est indispensable pour vivre dans des conditions d’hygiène et de salubrité décentes. A ce titre ils exposent avoir subi des remontées d’eaux usées les ayant empêché d’utiliser plusieurs pièces de l’habitation, outre les odeurs nauséabondes constantes. Ils prétendent que ces vices étaient existants avant leur acquisition, leur manifestation étant survenue quelques jours après, et ceux-ci relevant de la construction même du système d’assainissement. Ils ajoutent que ces vices, pour la majeure partie non visible, n’étaient pas décelables par un acquéreur profane. En réponse aux défendeurs, ils prétendent que s’ils avaient eu connaissance, par les mentions figurant dans l’acte de vente, de la non-conformité du système d’assainissement, ils ont en revanche ignoré le non-fonctionnement total du système d’évacuation des eaux usées dont les vendeurs, qui s’étaient engagés à faire vidanger la fosse, ne les ont pas informés. Ils en concluent qu’il ne peut leur être reproché de ne pas avoir procédé à des investigations complémentaires.

Ils prétendent à ce titre être fondés à obtenir une restitution du prix égale au montant des réparations effectués, dès lors que s’ils avaient eu connaissance de de dysfonctionnement ils n’auraient pas acquis la maison ou auraient sollicité une diminution du prix.

A l’appui de leur prétention indemnitaire, madame [S] [J] et monsieur [H] [M] font valoir, au visa de l’article « 1944 » (en réalité 1645) du code civil, que monsieur [U] [X] et madame [R] [I] avaient nécessairement connaissance des vices, leur affirmation du contraire n’étant pas crédible, ceux-ci ayant occupé à cinq ou six l’habitation durant une dizaine d’années, et ayant indiqué avoir fait régulièrement vidanger la fosse, et qu’ils ont donc sciemment vendu leur maison en connaissance de l’état de délabrement du système d’assainissement.

A ce titre, ils exposent subir un préjudice financier lié aux frais qu’ils ont dû engager depuis le sinistre pour localiser la fosse, la faire vidanger, le remplacement d’une canalisation, les frais liés à l’expertise, une étude de sol et divers contrôles. De même, ils soutiennent avoir subi un préjudice de jouissance dès leur entrée dans les lieux au mois de janvier 2019 et jusqu’à la réalisation des travaux réparatoires en février 2023, pour avoir été privés de plusieurs pièces de la maison pendant plusieurs semaines, puis du fait des travaux de recherche, suivis de la présence d’un trou devant l’entrée de leur maison à la place de leur lieu de stationnement à l’endroit où a été localisée la fosse. Ils allèguent enfin d’un préjudice moral au regard des désordres subis dès leur acquisition et du silence des vendeurs face à leur demande.

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 11 février 2025, monsieur [U] [X] et madame [R] [I] demandent au tribunal de :

débouter madame [S] [J] et monsieur [H] [M] de l’ensemble de leurs demandes,condamner madame [S] [J] et monsieur [H] [M] au paiement des dépens et à leur payer la somme de 7.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien du rejet des demandes formées à leur encontre, monsieur [U] [X] et madame [R] [I] font valoir, que les conditions de la garantie de l’article 1641 du code civil ne sont pas réunies en ce que le dysfonctionnement du système d’assainissement de la maison ne rend pas l’immeuble impropre à sa destination. Ainsi, ils exposent que les eaux usées s’évacuent tout de même et que madame [S] [J] et monsieur [H] [M] n’ont pas eu à connaitre les désordres qu’ils prétendent avoir subi lors de leur entrée dans les lieux dont ils ne rapportent pas la preuve, ou dont ils ne démontrent pas le lien avec le dysfonctionnement de la fosse. Ils ajoutent pour leur part n’avoir jamais connu aucun sinistre de cette nature durant les dix années d’occupation de la maison, et que la contenance de la fosse permet une durée d’utilisation d’au moins onze ans.

Par ailleurs, ils soutiennent que les acquéreurs ont été informés dès la signature du compromis de vente que l’installation présentait des défauts d’entretien ou une usure de l’un de ses éléments constitutifs avec une liste de recommandations pour améliorer le fonctionnement de l’installation, et avaient donc connaissance des incertitudes attachées à l’état de ce système et de leur obligation à venir de réaliser et financer des interventions sur celle-ci. Ils contestent avoir indiqué aux acquéreurs avoir régulièrement fait procéder à la vidange de la fosse, rappelant que sa localisation était inconnue. Ils prétendent qu’au regard des informations délivrées, les acquéreurs pouvaient procéder à des investigations complémentaires avant la signature de l’acte définitif, étant relevé qu’ils ont reconnu avoir fait leur affaire personnelle, sans recours contre le vendeur des éléments d’information figurant dans les diagnostics.

Subsidiairement, monsieur [U] [X] et madame [R] [I] font valoir qu’il ne peut être mis à leur charge le coût des travaux de mise en conformité du système d’assainissement, travaux qui étaient connus et acceptés dès l’acquisition lors de laquelle il avait été indiqué que le système n’était pas conforme, le prix de vente de la maison ayant été nécessairement négocié avec ce paramètre connu des parties.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal constate qu’il est exclusivement saisi d’une prétention indemnitaire, la demande en réduction de prix mentionnée dans le corps des écritures de madame [S] [J] et monsieur [H] [M] ne constituant pas une prétention énoncée dans le dispositif des conclusions (ni même de l’acte introductif d’instance) qui seul saisit la juridiction en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, et sur laquelle il ne peut donc pas statuer.

Sur la demande indemnitaire

En vertu de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Selon l’article 1642 du code civil, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Par application de l’article 1645 du code civil, Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

En l’espèce, il résulte de l’expertise judiciaire, et il n’est pas contesté par les parties, que le bien immobilier acquis par madame [S] [J] et monsieur [H] [M] de monsieur [U] [X] et madame [R] [I] est affecté d’un dysfonctionnement du système d’assainissement détaillé en six vices :

le mauvais positionnement de la fosse toutes eaux dans une zone de circulation ou de stationnement des véhicules,l’absence de bac dégraisseur,le sous-dimensionnement de la fosse toutes eaux,la défaillance du prétraitement de la fosse toutes eaux,la non-conformité et l’absence des ventilations primaires et secondaires,la défaillance de la filière de traitement en aval de la fosse.

L’expert relève la nécessité de prévoir la dépose complète de l’assainissement et son remplacement soit par une microstation soit par une filière agrée.

Ce défaut est nécessairement antérieur à la vente dès lors qu’il a pour origine un vice de conception lors de la réalisation du système d’assainissement, laquelle est même antérieure à l’acquisition par monsieur [U] [X] et madame [R] [I] de la maison en 2008.

S’agissant de l’impropriété à usage, s’il peut être retenu que la maison n’est pas impropre à son usage d’assurer le clôt et le couvert à ses occupants, en revanche, il résulte de l’expertise que la filière d’assainissement est complétement inopérante et ne remplit pas son rôle de traitement des eaux usées. S’il est constant que l’expert relève que les eaux usées s’évacuent, c’est toutefois sous cette réserve que cette évacuation s’effectue en polluant les milieux environnants. En outre madame [S] [J] et monsieur [H] [M] justifient par la production du mail adressé à leur assurance avoir subi un dégât des eaux au mois de février 2019 et d’une prise en charge à ce titre par leur assureur. Ces éléments sont suffisants pour attester que le dégât a atteint une chambre, la buanderie, le couloir et les toilettes. L’existence de ce dégât est également rendue plausible par l’analyse technique de l’expert qui mentionne qu’en raison du sous-dimensionnement de la fosse et de son absence de vidange pendant de nombreuses années, les eaux usées ont progressivement obstrué les canalisations en se mélangeant avec les boues contenues dans la fosse, et que si une partie des eaux salles s’évacuaient vers la filière de traitement, elles ont fini par remonter dans les canalisations de la maison à défaut de vidange. Or, cette situation de débordement des eaux usées à l’intérieur d’une partie du logement créée nécessairement une atteinte à l’usage du bien dès lors que les occupants se trouvent privés de la possibilité de jouir dans des conditions sanitaires satisfaisantes de leur logement.

Concernant le caractère caché du vice, le rapport de vérification de fonctionnement et d’entretien d’une installation d’assainissement non collectif établi le 19 septembre 2018 et annexé à l’acte de vente mentionne les éléments suivants : « le dispositif a été réhabilité il y a au moins 12 ans. La sortie principale des eaux usées est munie d’un té de visite. La fosse toutes eux n’a pas pu être localisée le jour du contrôle. Une ventilation existe à droite de la porte d’entrée. Aucun entretien de la fosse n’a été réalisé depuis au moins 12 ans ». Le rédacteur du rapport a également précisé la nécessité de localiser la fosse pour pouvoir réaliser rapidement sa vidange, la nécessité de rendre accessibles les tampons d’accès à la fosse, la nécessité de retrouver et dégager le regard de répartition des drains et la nécessité de vérifier la présence d’une ventilation primaire sur les sorties d’eaux usées. Dès lors, si ce rapport ne mentionne pas l’ensemble des désordres dont est affecté l’intégralité de la filière de traitement des eaux usées de la maison, et notamment pas le sous-dimensionnement de la fosse qu’il n’avait pas localisée, il relevait le point essentiel de l’absence de localisation de ladite fosse. Madame [S] [J] et monsieur [H] [M], informés de cet élément, disposaient donc des éléments suffisants pour soit solliciter du vendeur qu’il réalise ces investigations avant la réitération de la vente, ce qui aurait permis de constater les éléments vus par l’expert judiciaire, soit de négocier le prix. Le caractère caché du vice n’est donc pas pleinement établi par les demandeurs.

En outre et en tout état de cause, le tribunal étant exclusivement saisi d’une prétention indemnitaire, à supposer qu’il puisse être retenu que le rapport annexé à l’acte de vente de vérification du système d’assainissement n’ait pas été suffisant pour démontrer l’ampleur du vice dont est atteint la maison et que le vice ait ainsi été caché aux acquéreurs, il n’est pas démontré par madame [S] [J] et monsieur [H] [M] que les vendeurs, profanes de la vente immobilier, qui ont eux-mêmes acquis la maison avec ledit système d’assainissement défaillant, avaient connaissance de ce vice dans son intégralité et vendu le bien en toute connaissance de cause. Il n’est ainsi pas établi par madame [S] [J] et monsieur [H] [M], qui supportent la charge de cette preuve, que monsieur [U] [X] et madame [R] [I] auraient subi, au cours de leur période d’occupation, un dégât des eaux, manifestation du désordre. Si l’expert apparait comme dubitatif sur cette position des vendeurs, il convient de relever d’une part que la preuve contraire n’est pas rapportée, et que monsieur [U] [X] et madame [R] [I] produisent une attestation de leur assurance indiquant l’absence de tout sinistre en lien avec la fosse septique entre octobre 2015 et janvier 2019. D’autre part,l’expert a donné une explication technique susceptible de corroborer l’explication des vendeurs en retenant que la durée d’utilisation d’une telle fosse sous-dimensionnée était d’au moins onze ans, ce qui peut accréditer l’absence de survenue des désordres. Il doit donc être retenu que si le vice lié à un défaut de conception du système d’évacuation des eaux usées était caché pour les acquéreurs, il l’était également pour les vendeurs.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la demande indemnitaire ne saurait prospérer faute de preuve de la connaissance du vice par les vendeurs, condition nécessaire au vu du texte susvisé.

Par conséquent, il convient de débouter madame [S] [J] et monsieur [H] [M] de leurs prétentions indemnitaires.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…]

En l’espèce, madame [S] [J] et monsieur [H] [M] perdant la présente instance, il convient de les condamner au paiement des dépens. Ils seront déboutés de leur propre demande de ce chef.

Frais irrépétiblesEn application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

En l’espèce, madame [S] [J] et monsieur [H] [M] étant tenus au paiement des dépens, ils seront condamnés à payer à monsieur [U] [X] et madame [R] [I] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles qu’ils supportent.

Exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. /Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Déboute madame [S] [J] et monsieur [H] [M] de leurs prétentions indemnitaires ;

Condamne madame [S] [J] et monsieur [H] [M] au paiement des dépens ;

Condamne madame [S] [J] et monsieur [H] [M] à payer à monsieur [U] [X] et madame [R] [I] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute madame [S] [J] et monsieur [H] [M] de leur demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement assorti de l’exécution provisoire de droit ;

La présente décision est signée par madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente et madame Isabelle SANCHEZ, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT