1 CCC DOSSIER + 1 CC M^e BELFIORE + 1 CCC et 1 CCFE M^e ROBERTY

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 26 FEVRIER 2026

S.D.C. [Adresse 1]

c/

S.C.I. SLA

DÉCISION N° : 2026/

N° RG 25/00812 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QH6Y

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 19 Novembre 2025

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Le syndicat de copropriétaires [Adresse 1], Sis [Adresse 2] – [Localité 1] Pris en la personne de son représentant en exercice, la SARL COGESTIA, inscrite au RCS Cannes sous le numéro 529 425 81 00021, Prise en la personne de son gérant en exercice.

C/o son syndic, COGESTIA

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Laurent BELFIORE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

ET :

La S.C.I. SLA, Inscrite au RCS de Cannes sous le numéro 824 601 140, prise en la personne de son représentant légal en exercice.

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Henri ROBERTY, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 19 Novembre 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 8 Janvier, prorogée au 26 Février 2026.

***

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE

Suivant acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2025, le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL COGESTIA, a fait assigner la SCI SLA en référé devant le président du tribunal judiciaire de Grasse, à l’effet de la voir condamner au paiement de sommes provisionnelles au titre des charges de copropriété impayées et à titre de dommages et intérêts.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 18 juin 2025, a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties et a été évoquée à l’audience de référé du 19 novembre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 novembre 2025, reprises oralement à l’audience, le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL COGESTIA, demande au juge des référés, au visa des articles 10, 10-1 et suivants et 19 de la loi du 10 juillet 1965, 35 et suivants du décret du 17 mars 1967 et 835 du code de procédure civile, de :

— condamner La SCI SLA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], les sommes provisionnelles ci-après :

17.468,78 € au titre des charges de copropriété et appels de fonds proprement dits (article 10 précité) ainsi que des frais nécessaires tels qu’engagés par le syndicat des copropriétaires afin de recouvrer sa créance (article 10-1 précité),1.000 € à titre de dommages et intérêts,- condamner la SCI SLA au paiement d’une somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens de la présente instance,

— dire et juger que, dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées aux termes du jugement à intervenir, l’exécution forcée devrait être réalisée par voie de commissaire de justice, les sommes retenues par ce commissaire sur le fondement de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996 relatif à la tarification des Commissaires, devront être supportées par le débiteur en sus de toute autre condamnation,

— prononcer la déchéance des termes des charges de copropriété validées et non encore échues,

— en conséquence condamner la SCI SLA au paiement d’une somme complémentaire de 2.540,01 € au titre des charges jusqu’en janvier 2026.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’aux termes de l’actualisation au 17 novembre 2025 du compte de la copropriétaire, celle-ci reste redevable d’une somme de 17.468,78 € au titre des charges et appels de fonds proprement dits et des frais nécessaires engagés par le syndicat afin de recouvrer sa créance et que les montants réclamés sont justifiés au regard du procès-verbal d’assemblée générale du 16 décembre 2024 et des appels de fonds et relances, de sorte que sa créance n’est pas sérieusement contestable. Il s’estime également fondé à solliciter la déchéance du terme des provisions non encore échues conformément à l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965. Enfin, il souligne que les sommes de 2.600 € et 10.000 € versées en mars et avril 2025 ont bien été prises en compte dans le dernier décompte, mais que le prétendu virement de 10.000 € qui aurait été effectué à son profit par la société WMA AU MAL ASSIS n’a pas été effectivement réalisé et n’apparaît pas dans les relevés de compte des mois de septembre et octobre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 novembre 2025, reprises oralement à l’audience, la SCI SLA demande au juge des référés, au visa des articles 10-10-1 et suivants et 19, 19-1, 14-1 et 14-2 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, les articles 35, 64 et suivants du décret du 17 mars 1967 et 835 du code de procédure civile, de :

— déclarer irrecevables les demandes, fins et conclusions du SDC [Adresse 1] en l’état des pièces communiquées et produites par lui,

— en tout état de cause, le débouter purement et simplement,

— le condamner reconventionnellement au paiement des sommes de 3.600 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et 1.000 € pour procédure abusive et injustifiée,

— le condamner en tous les dépens.

Elle relève que le décompte de charges actualisé au 25 avril 2025 dont se prévaut le syndicat des copropriétaires demandeur laisse apparaître un solde antérieur de 10.029,62 €, qu’aucun élément versé aux débats ne permet de vérifier à quoi correspond cette somme, qu’aucun décompte partant d’un compte à zéro n’est produit et que le décompte ne tient pas compte des règlements de 2.600 €, 10.000 € et 10.000 € respectivement intervenus les 31 mars 2025, 9 avril 2025 et 17 septembre 2025. Elle fait également valoir que ni le contrat de syndic, ni les pièces requises pour une telle procédure de recouvrement de charges de copropriété ne sont produits, que les formalités visées à l’article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 n’ont pas été respectées et que le syndicat des copropriétaires devra purement et simplement être déclaré irrecevable en l’état. Elle sollicite enfin la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement d’une somme de 1.000 € pour procédure abusive et injustifiée.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera relevé à titre liminaire que le syndicat des copropriétaires ne fournit aucun relevé de propriété, mais que la SCI SLA ne conteste pas être copropriétaire au sein de l’immeuble [Adresse 1].

1/ Sur la demande provisionnelle principale

Aux termes des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ce texte n’exige pas la constatation de l’urgence mais seulement celle de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable.

S’il appartient au demandeur d’établir l’existence de la créance, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ; le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque copropriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes qui sont portées, en débit ou en crédit, ne sont pas en corrélation avec les résolutions adoptées par l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 14-1 de la même loi, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Il résulte par ailleurs de l’article 14-2-1 que, dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble […] Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En l’espèce, il sera constaté que si le syndicat des copropriétaires produit le contrat de syndic en cours, il ne verse aux débats que le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 décembre 2024 approuvant les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2023 et le budget provisionnel de l’exercice 2025. Or, les sommes dont le paiement est réclamé correspondent pour une large part à l’exercice allant du 1er janvier au 31 décembre 2024, dont il n’est pas justifié de l’approbation des comptes ni de l’approbation du budget prévisionnel.

Par ailleurs, ainsi que le souligne justement la SCI SLA, les décomptes fournis par le syndicat des copropriétaires font apparaître un solde antérieur au 1er janvier 2024 de 10.029,62 € (pièces 1 et 6 du demandeur) dont rien ne permet de déterminer à quoi il correspond. L’appel de fond au 1er avril 2024 (pièce 3 du demandeur) n’est pas davantage probant, puisque s’il comporte le détail des sommes appelées au titre de l’exercice 2023, il fait encore apparaître un solde antérieur au 1er janvier 2023 de 10.197,23 €, sans autre précision. Aucun élément relatif à l’approbation des comptes des exercices antérieurs au 1er janvier 2023 n’est en outre versé aux débats.

Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande de condamnation au paiement d’une provision de 17.468,78 € au titre des charges de copropriété et frais nécessaires arrêtés au 17 novembre 2025, la créance du syndicat des copropriétaires n’étant pas justifiée avec l’évidence requise en référé.

2/ Sur la demande formée au titre de la déchéance du terme

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d’assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel annuel prévu à l’article 14-1 de la loi et prévoit ainsi la possibilité d’obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds de travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours.

La mise en oeuvre de l’article 19-2 suppose qu’une provision due au titre au titre de l’article 14-1 ou une cotisation du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 soit demeurée impayée passé un délai de 30 jours après mise en demeure.

Ainsi que cela été rappelé dans un avis rendu le 12 décembre 2024 par la 3ème chambre de la cour de cassation, cette mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond.

Il est en effet nécessaire, pour que la procédure dérogatoire prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 puisse être mise en oeuvre, que la mise en demeure préalable constitue une interpellation utile, informative et dénuée d’ambiguïté afin que le copropriétaire défaillant puisse prendre la mesure exacte de l’injonction qui lui est faite et identifier clairement la réponse appropriée attendue, dans le délai requis.

Même si le syndicat des copropriétaires vise par erreur l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965, et la défenderesse l’article 19-1 de la même loi, seules les dispositions de l’article 19-2 susvisé permettent au syndicat des copropriétaires de se prévaloir de la déchéance du terme des provisions non encore échues.

Or, outre le fait que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir respecté les conditions ci-dessus énoncées permettant de se prévaloir de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, il sera rappelé que seul le président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond peut prononcer la déchéance du terme et la condamnation du copropriétaire au paiement des provisions ou charges exigibles.

La demande formée au titre de la déchéance du terme, introduite devant le juge des référés, est en conséquence irrecevable.

3/ Sur la demande en paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive

Le juge des référés a le pouvoir de statuer sur le dommage causé par le comportement abusif d’une partie à la procédure dont il est saisi.

En l’état du rejet des demandes en paiement formées par le syndicat des copropriétaires, celui-ci sera également débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

4/ Sur la demande reconventionnelle pour procédure abusive et injustifiée

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 €, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Le droit d’agir et de se défendre en justice est ouvert à tout plaideur qui s’estime lésé dans ses droits, son exercice ne dégénérant en abus qu’autant que les moyens qui ont été invoqués à l’appui de la demande sont d’une évidence telle qu’un plaideur, même profane, ne pourra pas ignorer le caractère abusif de sa démarche ou qu’il n’a exercé son action qu’à dessein de nuire en faisant un usage préjudiciable à autrui.

En l’espèce, le rejet des demandes formées par le syndicat des copropriétaires ne démontre pas à lui seul que la présente procédure aurait un caractère abusif. La défenderesse ne justifie en outre pas avoir subi d’autre préjudice que celui de devoir se défendre en justice, qui est pris en compte au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI SLA sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

5/ Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte de l’article 491 du code de procédure civile que le juge des référés statue sur les dépens.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe à l’instance, supportera les dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. Il sera également débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI SLA la totalité des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une indemnité de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application des articles 835 alinéa 2 du code de procédure civile et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande formée par le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL COGESTIA, tendant à voir condamner la SCI SLA au paiement de la somme provisionnelle de 17.468,78 € au titre des charges de copropriété, appels de fonds et frais nécessaires ;

Déclare le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL COGESTIA, irrecevable en sa demande tendant à voir prononcer la déchéance des termes des charges de copropriété validées et non encore échues et condamner en conséquence la SCI SLA au paiement d’une somme complémentaire de 2.540,01 € au titre des charges jusqu’en janvier 2026 ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande du syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL COGESTIA, tendant à voir condamner la SCI SLA au paiement de la somme provisionnelle de 1.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Déboute la SCI SLA de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamne le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL COGESTIA, aux entiers dépens de l’instance, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

Déboute le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL COGESTIA, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL COGESTIA, à payer à la SCI SLA une indemnité de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des référés