N° RG 25/01088 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N2PS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 6]

11ème civ. S3

N° RG 25/01088

N° Portalis DB2E-W-B7J-N2PS

Minute n°

Copie exec. à :

— M^e David GILLIG

— Mme [J]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 17 OCTOBRE 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A.E.M. L. [Adresse 9]

Immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 568 501 415

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e David GILLIG, substitué par M^e Yasmine BERKANE, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 178

PARTIES REQUISES :

Madame [W] [J]

demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

Monsieur [K] [X]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, non représenté

cité selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Septembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 17 Octobre 2025.

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé et par Maryline KIRCH, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 30 mars 2021 signé électroniquement et ayant pris effet le 13 avril 2021, la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE a donné à bail à Mme [W] [J] et M. [K] [X] pour une durée de 6 ans un logement à usage d’habitation n° 01 01 1754 01 0007, 1er étage, et une cave sis [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 331,81 € outre les provisions mensuelles pour charges de 127,70 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A.E.M. L. [Adresse 9] a saisi la Caisse d’Allocations Familiales du Bas-Rhin laquelle en a accusé réception le 17 octobre 2024.

La S.A.E.M. L. [Adresse 9] a fait signifier à Mme [W] [J] par remise à sa personne un commandement de payer visant la clause résolutoire le 30 octobre 2024 et le 24 mars 2025 à M. [K] [X] par procès-verbal de recherches infructueuses en application de l’article 659 du code de procédure civile pour la somme en principal de 1 145,83 €.

Puis elle a fait assigner à l’audience du 19 septembre 2025, Mme [W] [J] et M. [K] [X] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice des 19 et 23 juin 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel Mme [W] [J] vit seule dans le logement, séparée depuis de nombreuses années. Elle a repris le paiement du loyer résiduel et pourrait bénéficier d’un rappel d’APL. Une demande FSL pourrait être instruite.

La S.A.E.M. L. [Adresse 9], représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

déclarer recevable son action en constatation de la résiliation du bail ;constater la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu entre les parties ;En conséquence,

ordonner l’expulsion des parties défenderesses ainsi que celle de tous occupants de leur chef, sans délai et sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir :condamner solidairement ou in solidum Mme [W] [J] et M. [K] [X] à lui payer la provision de 1 474,91 € au titre des arriérés de loyers et charges selon décompte arrêté à la date du 26 mai 2025 sauf à parfaire assortie des intérêts légaux à compter de la signification de la décision à intervenir ;les condamner solidairement ou in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 540,06 € à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à évacuation définitive ;En tout état de cause

les condamner solidairement ou in solidum au paiement d’une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;les condamner solidairement ou in solidum aux entiers frais et dépens ;rappeler que l’ordonnance est assortie de l’exécution provisoire.

Elle produit un décompte arrêté au 11 septembre 2025 selon lequel la dette locative est de 2 141,07 €. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Mme [W] [J] a comparu. Elle expose les circonstances douloureuses qui l’ont conduite à accumuler des retards de paiement. Elle indique que M. [X] est solidaire de la dette. Elle souhaite rester dans le logement et propose de payer 100 € par mois.

M. [K] [X] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter bien que régulièrement assigné par procès-verbal de recherches infructueuses en application de l’article 659 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 10] par la voie électronique le 23 juin 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE est réputée avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions ayant saisi la Caisse d’Allocations Familiales du Bas-Rhin laquelle en a accusé réception le 17 octobre 2024 soit au moins deux mois avant l’assignation des 19 et 23 juin 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article 10 des conditions générales, et un commandement de payer a été signifié les 30 octobre 2024 et 24 mars 2025 pour un montant en principal de 1 145,83 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les paiements des locataires intervenus dans le temps du commandement étant insuffisants pour en apurer les causes, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 mai 2025 à 24 heures.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 1310 du code civil dispose que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

Le bail contient une clause de solidarité des locataires.

La S.A.E.M. L. [Adresse 9] produit un décompte démontrant que Mme [W] [J] et M. [K] [X] restent lui devoir la somme de 2 141,07 € au quittancement du mois d’août 2025 exigible à la date du décompte.

Mme [W] [J] et M. [K] [X], non comparant, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

La demande formulée par assignation est donc fondée.

Ils seront par conséquent solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 1 474,91 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance s’agissant d’une provision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

En l’espèce, il ressort du décompte du 11 septembre 2025 que les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer courant selon les dispositions contractuelles aux termes desquelles le loyer est payable à terme échu au plus tard le dernier jour du mois. Les paiements sont par ailleurs limités à un montant qui pourrait être assimilé au loyer résiduel.

Faute de reprise du paiement du loyer à la date de l’audience les délais de paiement ne peuvent être accordés sur ce fondement.

Selon l’article 1228 du code civil, « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Les éléments de la cause, la perspective d’un rétablissement des APL, d’aides au logement et la reprise de paiements partiels permettent d’accorder des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif, les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant ces délais.

Les demandes tendant à ordonner de l’expulsion immédiate et le prononcé d’une astreinte telles que formulées sont en conséquence inopérantes, la partie demanderesse en sera déboutée.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [W] [J] et M. [K] [X], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de les condamner in solidum à payer à la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE la somme de 350 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Rejetant toute demande autre, plus ample ou contraire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 30 mars 2021 signé électroniquement et ayant pris effet le 13 avril 2021 entre la S.A.E.M. L. [Adresse 9], d’une part et Mme [W] [J] et M. [K] [X], d’autre part, concernant un logement à usage d’habitation n° 01 01 1754 01 0007, 1er étage, et une cave sis [Adresse 4], sont réunies à la date du 24 mai 2025 à 24 heures ;

CONDAMNONS solidairement Mme [W] [J] et M. [K] [X] à payer à la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE à titre provisionnel et en deniers et quittance, à valoir sur les loyers et provisions pour charges, la somme de 1 474,91 € (décompte arrêté à la date du 30 avril 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Mme [W] [J] et M. [K] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 14 mensualités de 100 € chacune et une 15ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré dont il est rappelé qu’il est payable à terme échu au plus tard le dixième jour du mois suivant, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Mme [W] [J] et M. [K] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A.E.M. L. [Adresse 9] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que Mme [W] [J] et M. [K] [X] soient condamnés solidairement à verser à la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges qui auraient été dus, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Mme [W] [J] et M. [K] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS in solidum Mme [W] [J] et M. [K] [X] à payer à la S.A.E.M. L. [Adresse 9] la somme de 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN