TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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[Adresse 11]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/00626 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IWL3

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 09 décembre 2024

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [W] [I]

né le 19 Mars 1997 à [Localité 10] (HAUT RHIN),

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [X] [F],

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Dominique SPECHT-GRASS, vice-président placé : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 08 Novembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en dernier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 09 décembre 2024 et signé par Dominique SPECHT-GRASS, , vice-président placé, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Il a été donné à bail par contrat du 05 novembre 2019 à effet du 06 par Madame [P] [I], avec le concours de la SASU IMMOSTORE, à Monsieur [X] [F] et Madame [E] un appartement [Adresse 2] à [Localité 9] moyennant un loyer mensuel de 480€ augmenté de 60€ de provisions sur charges.

Un état des lieux de sortie a été dressé le 31 octobre 2022.

Une tentative préalable de conciliation s’est soldée par un échec.

Par requête déposée au greffe le 13 février 2024, Monsieur [W] [I] a saisi le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de céans d’une action dirigée contre Monsieur [X] [F] demandant à la juridiction de le condamner à lui payer la somme de 3.677,57€ au titre de la régularisation des charges et des frais de remise en état du logement.

Par jugement du 31 juillet 2024, a été ordonnée la réouverture des débats afin que Monsieur [W] [I] justifie de sa qualité et de son intérêt à agir, rappelant l’affaire à l’audience du 08 novembre 2024.

Lors de cette audience, Monsieur [W] [I] a maintenu les termes de sa requête déposant un document (taxe foncière et attestation notariée) témoignant de sa qualité de propriétaire et faisant valoir que le locataire était parfaitement au courant.

Bien que régulièrement convoqué par lettre recommandée avec accusé de réception signé et avisé de la date de renvoi, Monsieur [X] [F] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

Ainsi, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire rendu en dernier ressort en application de l’article 473 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A cet égard, Monsieur [W] [I] justifie à l’appui de l’avis de taxe foncière être propriétaire du bâtiment sis [Adresse 2] à [Localité 8] et ainsi de sa qualité à agir de sorte qu’il est recevable en ses demandes.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

De même, ainsi qu’il est expressément prévu à l’article 9 du Code de Procédure Civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur le bien-fondé de la demande :

Monsieur [I] sollicite la somme restant due au titre du contrat de bail ayant liés les parties.

Il est établi que Monsieur [W] [I], venant aux droits de Madame [P] [I], a donné en location à Monsieur [X] [F] un appartement [Adresse 2] à [Localité 9] moyennant un loyer mensuel de 480€ augmenté de 60€ de provisions sur charges suivant bail du 05 novembre 2019 à effet du 06.

Sur les charges impayées

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462 modifiée, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification, étant précisé que les charges peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent dans ce cas faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte de régularisation de charges sur la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 mentionnant un solde débiteur de 873,70€ dont la copie au verso précise la répartition sur l’exercice 2021-2022.

Ainsi, en l’absence de paiement libératoire par le locataire ou de fait susceptible de le libérer de son obligation de paiement, il y a lieu de dire Monsieur [W] [I] bien fondé à réclamer cette somme.

Sur les dégradations locatives

En vertu de l’article 1730 du Code civil, “s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure”.

L’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ainsi que de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat des menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par un décret en Conseil d’État sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction ou force majeure.

Aux termes du décret n°87-712 du 26 août 1987, ont le caractère de réparations locatives : le rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, les plafonds, fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries tels que les plinthes, remplacement de cordes, poulies ou de quelques lames des dispositifs d’occultation de la lumière, graissage (en compris les stores).

Le locataire doit également assurer le maintien en l’état de propreté des plafonds, murs et cloisons de son logement.

Toutefois, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire la réfection totale des lieux ou une remise à l’état neuf.

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 06 novembre 2019 que l’appartement a été confié globalement dans un état correct voire bon, étant précisé qu’ont été constatés : un état d’usage du plafond, sol, plinthe, porte et mur de l’entrée, un état d’usage du mur de la cuisine, un état d’usage de la porte et du mur du salon, un état d’usage du mur de la chambre, un état d’usage de la porte, plinthe et mur du WC, un état d’usage de la porte de la salle de bain et très mauvais de son mur et enfin un état d’usage du sol du balcon.

Il résulte par ailleurs de l’état des lieux de sortie en date du 31 octobre 2022 dressé contradictoirement entre les parties que l’appartement a été rendu dans un état sale, que les rubans de tous les volets sont à changer et que deux radiateurs sont à changer ; qu’il manque une partie des clefs.

Le bailleur réclame une somme de 78€ pour la reproduction des clefs outre 441,72€ TTC pour le changement des enrouleurs, ces deux sommes étant parfaitement justifiées.

En revanche, il sollicite également une somme de 2.284,15€ pour la réfection des radiateurs.

Or, si l’état des lieux mentionne que ces derniers sont HS, il ne résulte pas du décret susvisé que leur remplacement incombe au locataire ni des pièces produites que ceux-ci ont été détériorés par le locataire. Ces derniers sont susceptibles d’être défectueux en raison d’une vétusté.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

Ainsi, Monsieur [X] [F] doit être condamné à payer à Monsieur [W] [I] la somme, au titre de la régularisation de charges sur la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, de 873,70€ + (78€ pour la reproduction des clefs outre 441,72€ TTC pour le changement des enrouleurs) au titre des dégradations locatives – 480€ au titre de la restitution du dépôt de garantie à la lecture de son courrier du 12 janvier 2024 adressé au conciliateur de justice = 913,42€ au titre des sommes dues en exécution du contrat ayant lié les parties, somme augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Monsieur [X] [F] doit être condamné aux entiers dépens de la présente procédure.

Enfin, il y a lieu rappeler l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement en application des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire rendu en dernier ressort,

CONSTATE que Monsieur [W] [I] a la qualité pour agir et est donc recevable en ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [X] [F] à payer à Monsieur [W] [I] la somme de 913,42 (neuf cent treize euros et quarante-deux cts) au titre des sommes dues en exécution du contrat ayant lié les parties, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE le surplus des demandes formées à l’encontre de Monsieur [X] [F] par Monsieur [W] [I] ;

CONDAMNE Monsieur [X] [F] aux entiers dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 09 décembre 2024, par Dominique SPECHT-GRASS, vice-président placé, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,