Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Localité 6]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 8]

______________________

[Localité 9] Civil

N° RG 25/01452

N° Portalis DB2E-W-B7J-NLJW

______________________

MINUTE N°

______________________

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e ELMRINI

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M. [C] [N]

— M. [W] [N]

— Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSE :

S.A.S. FONCIERE DU NIDECK

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par M^e Mehdi ELMRINI, avocat au barreau de STRASBOURG,

DEFENDEURS :

Monsieur [C] [N]

né le 12 Février 1949 à [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Comparant en personne

Monsieur [W] [N]

né le 12 Septembre 1974 à [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier LICHY, Juge des Contentieux de la Protection

Morgane SCHWARTZ, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 12 Mars 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 28 Mai 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

FAITS ET PROCEDURE

Attendu que dans l’assignation qu’elle a fait délivrer dans les conditions prévues par l’article 656 du code de procédure civile le 11 septembre 2024 à monsieur [C] [N] et monsieur [W] [N], la société Foncière du Nideck expose que :

— suivant acte sous seings privés du 7 septembre 2021, elle a donné à bail à messieurs [C] et [W] [N] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 10] ;

— le loyer convenu actuel est de 986,16 euros charges inclues ;

— après plusieurs mois de loyers impayés, elle a, le 9 juillet 2024, fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, et ce pour un arriéré locatif arrêté au 9 juillet à la somme de 7 095,32 euros en principal ;

Que le commandement n’ayant pas été suivi d’un règlement, la société Foncière du Nideck a, le 11 septembre 2024, fait assigner messieurs [C] et [W] [N] devant le juge du contentieux de proximité de céans, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail,

▸ ordonner l’expulsion,

▸ les condamner solidairement au paiement de la somme de 10 012,38 euros due titre des loyers impayés au jour de l’assignation avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

▸ les condamner à régler une indemnité d’occupation dont le montant est égal à celui du loyer et des charges et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

▸les condamner au paiement d’une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer ;

Attendu que l’affaire a été appelée aux audiences des 27 novembre 2024 puis du 12 mars 2025, à laquelle l’affaire a été retenue ; que la société Foncière du Nideck a maintenu ses demandes et actualisé le montant des impayés à la somme de 14 540,98 euros ;

Que monsieur [W] [N] était représenté par son père monsieur [C] [N] ; que celui a reconnu être débiteur mais a contesté le montant de la dette compte tenu des versements effectuées qui n’ont pas été pris en compte, et a sollicité des délais de paiement en raison de sa situation difficile du fait que monsieur [W] [N] a été hospitalisé à la suite d’une sclérose en plaques ;

Attendu que les parties étaient informées que le jugement sera mis à disposition à compter du 28 mai 2025 ;

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Attendu qu’il résulte de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement ;

Que tel est le cas en l’espèce puisque la société Foncière du Nideck justifie avoir saisi Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 9 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 septembre 2024 ;

Attendu que l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’assignation doit être dénoncée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience ; qu’en l’espèce la copie de l’assignation a été notifiée aux services de la préfecture le 13 septembre 2024 et l’audience s’est tenue le 12 mars 2025 ;

Que la demande est en conséquence recevable ;

Sur la demande en paiement de l’arriéré (loyers et charges) et des indemnités d’occupation

Attendu que le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ;

Qu’en l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que messieurs [C] et [W] [N] n’ont pas réglé le montant des loyers et charges pas plus que les indemnités d’occupation dues à compter de la date à laquelle la clause résolutoire a commencé à produire ses effets, soit au 21 août 2024, de sorte qu’au jour de l’audience, il resterait du la somme de 14 540,98 euros outre les frais ;

Que les locataires versent aux débats des justificatifs de règlements qui ne sont toutefois pas contestés par la SCI ;

Que la créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner en deniers ou quittances, c’est-à-dire compte tenu des versements effectués, et solidairement les locataires au paiement de la somme de 14 540,98 euros au titre des impayés de loyers et des indemnités d’occupation dues à compter du 21 août 2024 jusqu’au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

Sur les délais de paiement et l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu qu’aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que l’article 1343-5 alinéa 4 du même code s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa ; que le juge peut même d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ; que l’article 24 VII précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ;

Attendu qu’il y a notamment lieu de prendre en compte l’ancienneté du contrat de bail et la situation de santé ;

Qu’en l’espèce, il résulte des débats que la société Foncière du Nideck ne s’oppose pas à l’octroi de délai ;

Qu’il y a en conséquence lieu d’accorder des délais de paiement dans les conditions précisées dans le « Par ces motifs » et en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire ;

Que cependant il convient de rappeler que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance (plan d’apurement ou loyer courant) entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible suite à la mise en demeure de la société Foncière du Nideck dont les modalités sont précisées ci-après ;

Que si messieurs [C] et [W] [N] se libèrent de la dette dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessous, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

Que dans le cas contraire, si la mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré reste impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d’une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet, de sorte que les locataires seront tenus au paiement d’une indemnité d’occupation égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et pénalités,

— il pourra être procédé à l’expulsion de messieurs [C] et [W] [N] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

Sur les demandes accessoires

Attendu que messieurs [C] et [W] [N] seront condamnés aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 9 juillet 2024 ;

Que l’équité commande cependant de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

PAR CES MOTIFS

Nous, Olivier LICHY, statuant publiquement en qualité de juge des contentieux de la protection par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNONS solidairement monsieur [C] [N] et monsieur [W] [N] à payer en deniers ou quittances, à la société Foncière du Nideck la somme de 14 540,98 euros (quatorze mille cinq cent quarante euros et quatre-vingt-dix-huit cents) en deniers ou quittances, au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 10 mars 2025 avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

AUTORISONS monsieur [C] [N] et monsieur [W] [N] à s’acquitter de cette dette auprès de la société Foncière du Nideck en 24 mois, par 23 premières mensualités de 500 euros (cinq cents euros) puis une 24ème mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette en principal et intérêts, au plus tard le dernier jour de chaque mois, en sus du loyer courant et entre les mains de son bailleur ou du mandataire de ce dernier gérant la perception des loyers ;

SUSPENDONS en conséquence les effets de la clause résolutoire laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si messieurs [C] et [W] [N] se libèrent de la dette locative dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

DISONS qu’en cas de mensualité restée impayée, qu’elle soit due au titre du loyer, des charges courants ou de l’arriéré, dans les 15 jours (quinze jours) qui suivent l’envoi de la mise en demeure :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

— messieurs [C] et [W] [N] sont condamnés solidairement et en deniers ou quittances, à payer à la société Foncière du Nideck une indemnité mensuelle d’occupation égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et pénalités et ce à compter de la date de présentation du courrier recommandé envoyé et jusqu’à la libération effective des lieux ;

En conséquence et dans une telle hypothèse DISONS que :

— faute de départ volontaire des lieux loués, la société Foncière du Nideck sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de messieurs [C] et [W] [N] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTONS la société Foncière du Nideck de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement monsieur [C] [N] et monsieur [W] [N] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 9 juillet 2024 ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

Ainsi fait et jugé à [Localité 10] le 28 mai 2025,

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

Morgane SCHWARTZ Olivier LICHY