N° RG 24/10626 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NGBD

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 5]

11ème civ. S1

N° RG 24/10626

N° Portalis DB2E-W-B7I-NGBD

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Steeve WEIBEL

— Mme [N]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 28 MAI 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA – Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 9] (anciennement CUS HABITAT)

pris en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 253

DEFENDERESSE :

Madame [M] [N]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 7]

comparante en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

En présence de [B] [L], auditrice de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Mars 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 28 Mai 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

N° RG 24/10626 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NGBD

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 6 avril 2017 avec prise d’effet au 7 avril 2017, CUS Habitat devenu OPHEA a donné en location à Madame [M] [N] un logement situé porte 1, étage 0 au [Adresse 1] à [Localité 7] moyennant un loyer, provision sur charges comprise, de 582,26 euros par mois, payable à terme échu, les trois premiers jours du mois suivant.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 22 juillet 2022, qu’elle a reçue le 28 juillet 2022, OPHEA a notifié à Madame [M] [N] un congé pour le 31 octobre 2022 pour « non paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 2 275,12 euros jusqu’au 31 octobre 2022 ainsi que l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

C’est dans ces conditions que l’OPHEA a assigné Madame [M] [N], par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,

* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,

* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés par elle ,

* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 7 032 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

* CONDAMNER en tout état de cause la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 703,18 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi de la locataire est démontrée en ce qu’elle n’exécute pas une de ses obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’elle doit être déchue du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 1er octobre 2024.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) avait été saisie le 28 juillet 2022.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 mars 2025.

A cette audience, l’OPHEA, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 7 610 euros au 4 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse. Il précise avoir eu des versements non pris en compte par le décompte produit et sollicite l’autorisation de produire un décompte actualisé en cours de délibéré. Le conseil d’OPHEA indique n’avoir pas mandat d’accepter des délais de paiement et s’en remettre au tribunal.

Madame [M] [N], citée à personne, comparait en personne. Elle indique être à jour du paiement du loyer courant et que la dette locative doit s’élever désormais à 7 000 euros. Elle précise avoir des ressources mensuelles approximativement de 2 000 euros constituées d’indemnités journalières et de salaire, et des charges à hauteur de 1 310,62 euros. Elle effectue des démarches pour quitter son emploi et espère un solde de tout compte. Elle est célibataire et a un enfant mineur à charge. Elle explique qu’une ancienne dette locative constituée par son ex-conjoint a grevé sa situation financière et avoir dû subir une saisie sur ses rémunérations à l’époque. Elle précise qu’un échéancier avait tentée à hauteur de 30 euros par mois pour apurer la présente dette locative. Elle sollicite désormais des délais de paiement à hauteur de 50 euros voire au mieux 100 euros mais indique ne pouvoir proposer davantage compte tenu de sa situation.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe, le conseil d’OPHEA a été autorisé à transmettre en cours de délibéré un décompte actualisé.

Le rapport d’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives est parvenu au tribunal le 18 mars 2025.

Le 20 mai 2025, le conseil d’OPHEA a fait parvenir une note en délibéré accompagnée d’un décompte actualisé au 19 mai 2025.

MOTIFS

Sur les effets du congé

En application de l’article L 442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4 inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi dispose que :

« les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux. (…) "

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié à Madame [M] [N] pour le 31 octobre 2022 au vu des impayés de loyers à cette date soit la somme de 2 275,12 euros au 25 juillet 2022 ; il l’invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de sa situation pour régulariser l’impayé et lui indiquait qu’à défaut pour elle de faire le nécessaire avant le 31 octobre 2022, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

La locataire ne conteste pas la régularité de cet acte de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Le congé a donc pris effet le 31 octobre 2022 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficient qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite le 30 septembre 2024, date de l’assignation.

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 7 032 euros, échéance du mois d’août 2024 incluse.

Compte tenu de ce montant conséquent et de l’ancienneté de la dette locative depuis le 28 février 2022, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de Madame [M] [N].

Elle doit donc être déchue de son droit au maintien dans les lieux.

Son expulsion ne pourra donc qu’être ordonnée.

Sur la demande en paiement

Au vu du dernier d’acompte actualisé au 19 mai 2025 prenant en compte divers versements effectués par Madame [M] [N], cette dernière doit être condamnée au règlement de la somme de 7 000 euros, correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges au 19 mai 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l’évolution des sommes dues depuis l’assignation.

Elle doit être également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié à compter du mois d’avril 2025 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, soit la somme de 703,18 euros par mois (hors déduction des APL et RLS), sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Le V et le VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables en l’espèce en l’absence de commandement de payer visant la clause résolutoire.

En l’espèce, Madame [M] [N] propose d’apurer la dette locative en versant une somme de 100 euros par mois en sus du loyer.

Le conseil d’OPHEA indique ne pas avoir mandat pour accepter des délais de paiement et s’en remettre à l’appréciation du tribunal.

Il ressort de l’enquête sociale en vue de la prévention des expulsions locatives que Madame [M] [N] a des ressources mensuelles de l’ordre de 2 267,65 euros constituées d’indemnités journalières et d’un salaire et des charges à hauteur de 1 310,62 euros. Le rapport revient sur les difficultés financières de la locataire en raison d’une dette antérieure constituée par son ex conjoint, sur les difficultés qu’elle subi du fait de son arrêt de travail et la perte d’une partie de ses revenus. Connue du service, elle a, à l’époque, refusé de saisir la commission de surendettement tenant à régler l’ancienne dette qui lui a valu une saisie des rémunérations qui a pris fin. Elle souhaite rester dans le logement et fait des efforts pour payer le loyer courant. Le service préconise une orientation vers une CESF pour une aide dans la gestion budgétaire et un délai de six mois pour voir les effets de cette intervention.

Si les efforts de Madame [M] [N] sont à relever dans le cadre du paiement du loyer courant malgré les difficultés auxquelles elle a fait face et continue de faire face, il y a lieu d’observer que la dette est très ancienne remontant à février 2022 et très conséquente. La proposition faite par Madame [M] [N] d’apurer sa dette en payant 100 euros en sus du loyer courant ne permettra aucunement de liquider sa dette en 24 mois ni même en 36 mois. Par ailleurs, le décompte fourni par le bailleur en date du 19 mai 2025, s’il fait état de versements de la part de Madame [M] [N], met en lumière une absence de versement du loyer du mois d’avril alors qu’il est exigible depuis le 4 mai 2025. Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il est manifeste que Madame [M] [N] n’est pas en situation de pouvoir respecter des délais de paiement. Dès lors, il y a lieu de rejeter sa demande en ce sens.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Madame [M] [N], succombant, supportera les dépens de la présente procédure mais, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à son encontre.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 31 octobre 2022 du contrat de bail conclu entre l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré, CUS Habitat, devenu OPHEA, d’une part, et Madame [M] [N] d’autre part, portant sur un logement porte 1, étage 0 au [Adresse 1] à [Localité 7] ;

PRONONCE la déchéance de Madame [M] [N] de son droit au maintien dans les lieux ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Madame [M] [N] des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;

DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [M] [N] à verser à OPHEA la somme de 7 000 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges ainsi que des indemnités d’occupation impayées au 19 mai 2025, jusqu’à l’échéance du mois de mars 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [M] [N] à payer à OPHEA une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des avances sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, soit 703,18 euros par mois à compter du mois d’avril 2025 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;

DÉBOUTE Madame [M] [N] de sa demande de délais de paiement ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [M] [N] aux dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Monsieur le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS