TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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J U G E M E N T rendu le 22 Janvier 2026

N° RG 25/00220 – N° Portalis DB2P-W-B7J-E2OW

DEMANDEUR :

La Société SAVOISIENNE HABITAT dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, représentée par Maître Frédéric BOZON de la SCP SAILLET & BOZON, substitué par Maître Charlène COLLOT, avocats au barreau de CHAMBERY;

DEFENDEUR :

Monsieur [S] [V] demeurant“Le [Adresse 2], comparant ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Eve TASSIN

Greffier : Liliane BOURGEAT

DEBATS :

Audience publique : 18 novembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 1er décembre 2022, la société Savoisienne Habitat a donné à bail à Monsieur [S] [V] et Madame [G] [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 652,51 euros, outre une provision sur charges de 236,61 euros.

Par avenant en date du 11 septembre 2024, les parties ont pris acte du départ de Madame [G] [E] du logement, laissant Monsieur [S] [V] seul titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 juin 2025, la société Savoisienne Habitat a fait signifier à Monsieur [S] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 4239,25 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 août 2025, la société Savoisienne Habitat a fait assigner Monsieur [S] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry, auquel elle demande de :

À titre principal,

— Constater la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [S] [V] par le jeu de la clause résolutoire à compter du 6 août 2025,

À titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Monsieur [S] [V] à ses torts exclusifs, pour non respect de son obligation principale de paiement du loyer,

En tout état de cause,

— dire que Monsieur [S] [V] est occupant sans droit ni titre,

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique,

— condamner Monsieur [S] [V] à lui payer la somme de 6064,71 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 20 août 2025,

— condamner Monsieur [S] [V] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 912,73 euros jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés du logement au bailleur ou à toute personne qu’il aura mandatée à cet effet,

— condamner Monsieur [S] [V] à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [S] [V] aux entiers dépens, dans lesquels seront compris les frais du commandement de payer du 6 juin 2025.

À l’audience du 18 novembre 2025, la société Savoisienne Habitat, représentée par son avocat, maintient ses demandes, mais précise que le locataire a procédé à des règlements, de sorte que le montant actualisée de la dette s’élève à 4864,71 euros. Elle indique ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement par le versement d’échéances mensuelles de 500 euros en plus du loyer courant.

Monsieur [S] [V] comparaît et reconnaît devoir les sommes réclamées par la société Savoisienne Habitat. Il demande à pouvoir se libérer de sa dette par versements mensuels d’un montant de 500 euros.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 22 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1°) Sur les textes applicables

L’article 1er du code civil dispose en son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

Par son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En outre, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, et ce pour une durée de trois ans, renouvelable tacitement. Ainsi, si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, il n’en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial fixant le délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à deux mois. Ainsi, les parties ont manifestement entendu déroger à la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à six semaines, laquelle ne peut par suite recevoir application dans le cadre de la présente procédure.

S’agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi, qui n’a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

2°) Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

La société Savoisienne Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 qui en a accusé réception le 6 juin 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la Préfecture de la Savoie qui en a accusé réception le 27 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action de la société Savoisienne Habitat est par conséquent recevable.

3°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 1er décembre 2022 contient à l’article 8 de ses conditions générales une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 6 juin 2025, pour une somme en principal de 4239,25 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée par le bail étaient réunies à la date du 7 août 2025.

4°) Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il convient de fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 7 août 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

La société Savoisienne Habitat produit un décompte arrêté au 10 novembre 2025 établissant que Monsieur [S] [V] restait lui devoir à cette date la somme de 4864,71 euros.

Monsieur [S] [V] reconnaît cette dette et ne fait valoir aucun moyen de nature à en contester le principe ni le montant. Il sera par conséquent condamné à payer à la société Savoisienne Habitat la somme de 4864,71 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois de novembre 2025.

5°) Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 immédiatement applicable sur ce point, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

En application de l’article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, il résulte du décompte actualisé produit par la société Savoisienne Habitat que Monsieur [S] [V] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et a entrepris de commencer à apurer sa dette en versant les 10 octobre et 10 novembre 2025 la somme de 600 euros en plus du loyer.

En outre, il résulte du diagnostic social et financier établi que Monsieur [S] [V] est salarié en contrat à durée indéterminée, perçoit mensuellement un salaire moyen de 2700 euros. Il est par ailleurs fait état de charges mensuelles à hauteur de 1418,12 euros, lui laissant un reste à vivre mensuel évalué à 1289,88 euros. Il en résulte que Monsieur [S] [V] apparaît en situation de régler sa dette locative. Il propose en outre d’apurer sa dette par versements mensuels de 500 euros, échéancier accepté par le bailleur à l’audience.

Dès lors, Monsieur [S] [V] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif du présent jugement.

Par ailleurs, il résulte des déclarations de M. [S] [V] à l’audience et lors de l’établissement du diagnostic social et financier que celui-ci souhaite se maintenir dans le logement. Compte tenu de sa situation personnelle et financière ainsi que des efforts entrepris pour la reprise du paiement des loyers courant et l’apurement de sa dette locative, il y aura lieu de faire droit à cette demande.

L’effet de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail sera par conséquent suspendu pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À l’inverse, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, ou des sommes dues au titre des délais de paiement éventuels d’autre part, justifiera en outre la condamnation de Monsieur [S] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le contrat de bail relatif au logement n’avait pas été résilié.

6°) Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [S] [V], qui succombe, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu de la situation économique du locataire telle que précédemment décrite, il est équitable de rejeter la demande formulée par le bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er décembre 2022, entre la société Savoisienne Habitat et Monsieur [S] [V], concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 7 août 2025,

FIXE l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNE Monsieur [S] [V] à payer à la société Savoisienne Habitat la somme de 4864,71 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois de novembre 2025 outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement, avec intérêts au taux légal, à compter du 6 juin 2025 sur la somme de 4239,25 euros, à compter du 26 août 2025 sur la somme de 625,46 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus,

AUTORISE Monsieur [S] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 8 mensualités de 500 euros chacune, et une 9ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts,

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois au plus tard le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré lié au contrat de bail, restée impayée sept jours après la présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement retrouve son plein effet,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour Monsieur [S] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société Savoisienne Habitat puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— que Monsieur [S] [V] soit condamné à verser à la société Savoisienne Habitat une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Monsieur [S] [V] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,

DÉBOUTE la société Savoisienne Habitat de sa demande d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 22 janvier 2026, par Madame Eve TASSIN, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Liliane BOURGEAT, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION