Jugement du : 04 Novembre 2024

N° RG 23/01090 – N° Portalis DBZE-W-B7H-I2WJ

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

JUGEMENT DU QUATRE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 8], dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal

immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 362 801 011

représentée par M^e Maud-Vanna MARTEL, avocate au barreau de NANCY

DEFENDEUR :

Monsieur [W] [G]

né le 05 Février 1997 à , demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame JEANJAQUET, Juge en charge des contentieux de la protection

Greffier : Madame RICHARD

DEBATS : Audience publique du : 04 Septembre 2024

Le président a mis l’affaire en délibéré et a indiqué aux parties la date à laquelle le jugement serait rendu,

Décision Contradictoire mise à la disposition des parties au Greffe et en premier ressort.

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Copie exécutoire délivrée le : à M^e MARTEL

Copie simple délivrée le : à M^e MARTEL,

à M. [G]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 28 juin 2017, la SA LORRAINE HABITAT aux droits de laquelle vient la SA VIVEST a donné à bail à M. [W] [G] un logement situé [Adresse 4], à [Adresse 7] [Localité 1], pour un loyer mensuel initial de 332,27 euros, outre les provisions sur charges de 99,89 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 332 euros.

A la suite d’une série d’incidents de paiement, par acte de commissaire de justice en date du 16 juin 2023, la SA VIVEST a fait signifier un commandement de payer au locataire pour un montant en principal de 5.321,58 euros au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire, en vain.

Le 3 octobre 2022, la SA VIVEST a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 29 septembre 2023, la SA VIVEST a fait assigner M. [W] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nancy aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,en tout état de cause : ordonner l’expulsion des M. [W] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner M. [W] [G] au paiement des sommes suivantes :la somme de 5.545,87 euros au titre de la dette locative arrêtée au 22 septembre 2023 avec intérêts au taux légal,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, soit la somme de 458,33 euros, revalorisable, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la signification du jugement à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Meurthe-et-Moselle le 2 octobre 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 septembre 2024.

A cette date, la SA LORRAINE D’HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et a actualisé la dette locative à la somme de 10.761,67 euros arrêtée au 31 août 2024, terme d’août inclus, comprenant l’application de suppléments de loyer de solidarité. Elle a indiqué que M. [W] [G] lui avait communiqué les justificatifs de sa situation financière permettant de déduire de la dette locative les surloyers appliqués. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement.

M. [W] [G], comparant en personne, a reconnu le principe de la dette. Il a sollicité l’octroi de délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois afin de régler l’arriéré locatif.

Le juge a invité la SA VIVEST à produire un décompte de sa dette expurgé des suppléments de loyer de solidarité.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2024, par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 23 septembre 2024, la SA VIVEST a communiqué le décompte sollicité.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 2 octobre 2023, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la CCAPEX par la SA VIVEST le 3 octobre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA VIVEST aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail et d’expulsion

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Cour de cassation, pourvoi n°24-70.002).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet dans un délai de deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 16 juin 2023.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois prévu au contrat de bail.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 16 août 2023. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 28 juin 2017 à compter du 16 août 2023.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de M. [W] [G] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 28 juin 2017, du commandement de payer délivré le 16 juin 2023 et du décompte de la créance actualisé au 20 septembre 2024 expurgé des surloyers, que la SA VIVEST rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner M. [W] [G] à payer à la SA VIVEST la somme de 5.473,47 euros au 20 septembre 2024 au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation impayés, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 janvier 2023 sur la somme de 2.183,30 euros, de l’assignation du 20 juin 2023 sur la somme de 118,78 euros et du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande de fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 16 août 2023 et M. [W] [G] est donc occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 16 août 2023, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi jusqu’à la libération effective des lieux soit la somme de 458,33 euros.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles M. [W] [G] est déjà condamné au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés pour 5.473,47 euros arrêtés au 20 septembre 2024 en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 16 août 2023.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l’espèce, il ressort de l’audience et du décompte actualisé de la dette que si M. [W] [G] a fait d’importants efforts de règlement auprès du bailleur, il ne démontre toutefois pas que ses ressources lui permettraient de faire face au paiement des loyers et des charges courants et de régler, en sus, la somme de 150 euros afin d’apurer sa dette locative.

Eu égard à ces éléments, il y a lieu de rejeter la demande de suspension des effets de la clause résolutoire du locataire.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [W] [G], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, M. [W] [G], condamné aux dépens, devra payer à la SA VIVEST, au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 300 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la SA VIVEST aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 juin 2017 entre la SA LORRAINE HABITAT aux droits de laquelle vient la SA VIVEST d’une part, et M. [W] [G] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 16 août 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE M. [W] [G] à payer à la SA VIVEST la somme de 5.473,47 euros au 20 septembre 2024 au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation impayés, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 janvier 2023 sur la somme de 2.183,30 euros, de l’assignation du 20 juin 2023 sur la somme de 118,78 euros et du présent jugement pour le surplus ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [W] [G] à compter du 16 août 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit 458,33 euros ;

CONDAMNE en conséquence, M. [W] [G] à payer à la SA VIVEST une indemnité d’occupation de 458,33 euros, payable chaque premier jour du mois et au prorata temporis le dernier mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 5.473,47 euros outre intérêts à laquelle M. [W] [G] est déjà condamné par la présente décision au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation dues à compter du 16 août 2023, selon décompte de créance du 20 septembre 2024 ;

DEBOUTE M. [W] [G] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire du bail ;

CONDAMNE M. [W] [G] à payer à la SA VIVEST une indemnité de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [W] [G] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 4 novembre 2024, a été signé par le président et la greffière.

LE GREFFIER LE JUGE