Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 11e civile s4, 3 décembre 2025, n° 25/00779

TJ Strasbourg 3 décembre 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que le commandement de payer était resté infructueux et que les locataires n'avaient pas régularisé leur situation dans le délai de deux mois, entraînant la résiliation du bail.
Accepté
Résiliation du bail
La cour a ordonné l'expulsion des locataires en raison de la résiliation du bail, conformément à la clause résolutoire.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que les locataires étaient redevables d'une somme non contestée au titre des loyers et charges impayés.
Accepté
Occupation sans titre après résiliation
La cour a jugé que l'occupation des locaux par les locataires après la résiliation du bail était constitutive d'une faute, justifiant le versement d'une indemnité d'occupation.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 11e civ. s4, 3 déc. 2025, n° 25/00779
Numéro(s) :	25/00779
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	26 décembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Catherine SCHULTZ-MARTINFabienne DIEBOLD-STROHL

Texte intégral

N° RG 25/00779 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NT6M

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

11ème civ. S4

N° RG 25/00779 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NT6M

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Catherine SCHULTZ-MARTIN

M. [H] [Y]

Mme [K] [N]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le Greffier

M^e Catherine SCHULTZ-MARTIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

03 DECEMBRE 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A.E.M. L [Adresse 9]

immatriculeé au RCS de [Localité 11] sous n° 568 501 415

pris en la personne de sa Directrice Générale

dont le siège social est sis, [Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL, substituant M^e Catherine SCHULTZ-MARTIN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 183

PARTIE REQUISE :

Monsieur [H] [Y]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [K] [N]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé

Fanny JEZEK, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Octobre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 03 Décembre 2025.

ORDONNANCE:

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et par Fanny JEZEK, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 8 novembre 2012, la SAEML HABITATION MODERNE a donné en location à M. [Y] [H] et Mme [N] [K] un logement conventionné, situé [Adresse 7], ainsi qu’un garage, moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel de 557,13 + 53,20 euros, outre une provision sur charges d’un montant de 165 + 4,39 euros, payables à terme échu, le dernier jour du mois au plus tard.

Le 5 février 2025, la [Adresse 10] a fait signifier à M. [Y] [H] et Mme [N] [K] un commandement de payer la somme de 3 921,60 euros, au titre de loyers et provisions sur charges impayés au 21 janvier 2025, visant la clause résolutoire insérée au contrat (article 9 des conditions générales).

Puis, faisant valoir que M. [Y] [H] et Mme [N] [K] ne s’étaient pas acquittés de leur dette dans le délai de deux mois imparti, la SAEML HABITATION MODERNE les a assignés, par acte délivré le 21 mai 2025, devant le Juge des contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de STRASBOURG, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater, en tous cas prononcer, la résiliation de plein droit du bail d’habitation,

— en conséquence, ordonner l’expulsion des défendeurs des lieux loués ainsi que de tous occupants de leur chef,

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 1 066,47 euros, dire qu’elle suivra les révisions du loyer qui auraient dû intervenir et réserver le droit de la bailleresse au décompte définitif de charges,

— et condamner les défendeurs à lui payer :

— cette indemnité,

—  3 523,37 euros à titre de provision sur les loyers et charges impayés arrêtés au 28 avril 2025,

— la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 27 mai 2025.

La CAF avait été régulièrement saisie le 15 janvier 2025.

A l’audience, le conseil de la demanderesse actualise la dette à 6 134 euros au 8 octobre 2025 et s’oppose à des délais de paiement.

M. [Y], comparant, déclare ne pas contester la dette et avoir déposé un dossier de surendettement, déclaré recevable le 30 septembre 2025. Il indique être au chômage (1 196 euros par mois), de même que Mme [N] (1 076 euros), et avoir 6 enfants à charge dont un enfant majeur.

Mme [N] n’a pas comparu bien que citée à personne.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la résiliation du contrat de location

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur avant le 29 juillet 2023 applicable en l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il n’est pas sérieusement contestable, au vu du relevé de compte locataires du 8 octobre 2025, que le commandement, délivré le 5 février 2025, de payer la somme de 3 921,60 euros restant due sur les loyers et charges et visant la clause résolutoire, est resté infructueux pendant deux mois ; en effet, les sommes réglées durant cette période pour un total de 2 948,07 ont été insuffisantes pour apurer les causes du commandement.

Dès lors, il sera constaté que le contrat de location s’est trouvé résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire à la date du 6 avril 2025 et il sera ordonné l’expulsion des défendeurs des lieux loués.

Il n’est pas non plus sérieusement contestable que la partie demanderesse doit être indemnisée pour l’occupation des locaux par les défendeurs suite à la résiliation du bail, cette occupation étant constitutive d’une faute quasi-délictuelle et lui causant préjudice.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation provisionnelle au montant du loyer et de l’avance sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, soit une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1 066,47 euros, ce à compter du 06 avril 2025 jusqu’à parfaite évacuation des lieux.

Sur les sommes dues

Conformément à l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

En l’espèce, selon le décompte des sommes dues, arrêtées au 8 octobre 2025, les défendeurs sont redevables de la somme de 6 134 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’au mois de septembre 2025 inclus.

La preuve de l’obligation au paiement de cette somme n’est pas sérieusement contestable ; M. [Y] [H] ne la conteste d’ailleurs pas.

Les défendeurs sont tenus solidairement au paiement en vertu de la clause de l’article 3 des conditions générales du bail.

Ils seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 6 134 euros à titre de provision, et d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du mois d’octobre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, de 1 066,47 euros, payable au dernier jour de chaque mois, dont il n’y a pas lieu de prévoir la révision s’agissant d’une provision. Il n’y a pas lieu non de réserver le droit au décompte de charges.

M. [Y] ne sollicite pas de délais de paiement alors que la société [Adresse 9] s’y oppose ; des délais de paiement ne sont possibles, en cas de recevabilité de la procédure de surendettement, que si le locataire a repris le paiement du loyer et des charges au jour de l’audience (article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989), ce qui n’est pas le cas (paiement partiel seulement selon le décompte). Il n’a donc pas lieu à délais de paiement dans l’attente de la décision de la commission sur le fond.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les défendeurs, succombant, seront condamnés solidairement aux dépens, y compris le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile, au vu de leur situation économique.

PAR CES MOTIFS

Nous, Catherine Garczynski, Première-vice présidente, Juge des Contentieux de la Protection statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS la résiliation à la date du 6 avril 2025 du contrat de bail d’habitation conclu entre les parties ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de M. [Y] [H] et Mme [N] [K] et de tous occupants de leur chef, du logement situé [Adresse 8] ainsi que du garage, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution) ;

DISONS que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement M. [Y] [H] et Mme [N] [K] à payer à la SAEML HABITATION MODERNE la somme de 6 134 euros, à titre de provision sur les loyers et charges impayés et sur les indemnités d’occupation dues jusqu’au mois de septembre 2025 inclus ;

CONDAMNONS solidairement M. [Y] [H] et Mme [N] [K] à payer à la [Adresse 10], à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle, la somme de 1 066,47 euros, payable le dernier jour de chaque mois à compter du mois d’octobre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

DISONS n’y avoir lieu à délais de paiement ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement M. [Y] [H] et Mme [N] [K] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

ORDONNONS la transmission de la présente décision à Madame le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jours, mois et an susdits, siégeant Madame GARCZYNSKI, présidant l’audience, assistée de Monsieur le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé

Fanny JEZEK Catherine GARCZYNSKI