N° RG 24/07157 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M5WA

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 24/07157 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M5WA

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Thomas GARROS

M^e Nicolas MEYER

M^e Fanny MULLER

Le

Le greffier

M^e Thomas GARROS

M^e Nicolas MEYER

M^e Fanny MULLER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

JUGEMENT DU 29 AVRIL 2025

DEMANDERESSE :

Société LOCUSEM, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 307.115.865. prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Nicolas MEYER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 117

DEFENDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE [Adresse 5] Pris en la personne de son syndic en exercice la Société QUADRAL PROPERTY, dont le siège social est situé [Adresse 3] (RCS de [Localité 9] : 539 607 952) pris en son établissement secondaire sis [Adresse 1] (Siret : [XXXXXXXXXX04]), pris en la personne de son représentant légal., dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Fanny MULLER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire DOM S, M^e Thomas GARROS, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Vincent BARRÉ, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 Février 2025 à l’issue de laquelle le Président, Vincent BARRÉ, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 29 Avril 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Vincent BARRÉ, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

La Saem Locusem est propriétaire du lot n°23 au sein de l’immeuble [Adresse 8], soumis au régime de la copropriété. Une verrière est localisée à l’arrière du bâtiment.

Le lot de la Saem Locusem est loué à la société Stradivarius France.

Le 29 avril 2021, l’assemblée générale des copropriétaires a voté la résolution n°7, soit des travaux de réfection de la verrière par l’entreprise Cogeplus pour un montant de 19 500 € ttc, sous réserve d’un diagnostic amiante.

Les travaux votés n’ont pas été autorisés par l’architecte des bâtiments de France.

La société Cogeplus a établi un nouveau devis à hauteur de 57 833,58 € ttc et l’assemblée générale du 20 décembre 2021 a annulé la validation des travaux votés le 29 avril 2021 et a refusé d’effectuer les travaux conformément au deuxième devis de la société Cogeplus.

Des dégâts des eaux sont survenus à la suite d’intempéries dans le local loué par la Saem Locusem à la société Stradivarius France en 2022.

L’assemblée générale du 18 janvier 2023 a rejeté la résolution relative aux travaux de la verrière pour une somme de 57 833,58 € ttc et il a été demandé au syndic une nouvelle consultation auprès de deux entreprises pour établir un nouveau cahier des charges et d’installer provisoirement une bâche afin d’éviter de nouvelles infiltrations.

L’assemblée générale des copropriétaires du 19 octobre 2023 a décidé de procéder à l’étude préliminaire pour le remplacement de la verrière, de reporter le choix de l’entreprise et de prendre attache auprès de deux cabinets d’architecte afin d’obtenir un chiffrage complet des travaux.

Le 14 décembre 2023, l’assemblée générale des copropriétaires a voté le choix de M2V3 architectes en qualité de maître d’œuvre selon son offre commerciale de 5 120 € ht et le financement selon une base de calcul clé 01 avec un premier appel de fonds le 15 janvier 2024.

L’assemblée générale des copropriétaires a, le 20 juin 2024, adopté la résolution n°8 tendant au « rejet de toutes charges communes à la verrière du magasin Stradivarius en attente de la confirmation que c’est une partie commune », rejeté la résolution n°11 tendant à confier à M2V3 architectes la maîtrise d’œuvre des travaux de rénovation de la verrière et la résolution n°12 sur le financement de la maîtrise d’œuvre préalable aux travaux selon une base de calcul clé 01.

Par un acte de commissaire de justice délivré au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] (ci-après le syndicat des copropriétaires) le 2 août 2024, la Saem Locusem a saisi le tribunal judiciaire de Strasbourg d’une demande d’annulation des résolutions n°8, 11 et 12 de l’assemblée générale du 20 juin 2024.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 3 février 2025, la Saem Locusem demande au tribunal de :

— juger ses demandes recevables et bien fondées,

— annuler la résolution n°8 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] en date du 20 juin 2024, avec toutes conséquences de droit,

— annuler la résolution n°11 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] en date du 20 juin 2024, avec toutes conséquences de droit,

— annuler la résolution n°12 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] en date du 20 juin 2024, avec toutes conséquences de droit,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers frais et dépens,

— juger qu’elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

— rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la Saem Locusem expose que la résolution n°8 tend en réalité à approuver une nouvelle répartition des charges communes et qu’ayant été votée à la majorité de l’article 24 et non l’unanimité, elle est nulle.

Elle précise que la question du caractère privatif ou commun de la verrière ne s’est jamais posée avant le courrier d’un avocat de certains copropriétaires le 10 décembre 2023 et que la verrière, intégrée à la toiture terrasse en escalier depuis l’origine, est une partie commune, le règlement de copropriété mentionnant par ailleurs comme PC1 la toiture.

Elle soutient que la résolution n°8 a pour objet de soustraire les copropriétaires à leurs obligations en modifiant la répartition des tantièmes de charges et, de facto, le règlement de copropriété.

S’agissant des résolutions n°11 et 12, elle fait valoir que la majorité a commis un abus en refusant de consentir à l’exécution des travaux de réfection de la verrière, partie commune, alors que le principe des travaux avait été voté en assemblée générale à plusieurs reprises, que les travaux sont nécessaires à la conservation de l’immeuble et que le syndicat a l’obligation d’assurer l’entretien et la réparation des parties communes.

Par conclusions transmises par voie électronique le 9 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande de :

— prononcer l’irrecevabilité des demandes de la Saem Locusem,

— la débouter de l’ensemble de ses demandes,

— prononcer l’exécution provisoire,

— condamner la Saem Locusem à 3 000 € au titre de l’article 700 et aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les demandes de la Saem Locusem sont irrecevables dans la mesure où, ne justifiant pas de sa qualité de propriétaire, elle ne dispose pas du droit d’agir.

Il précise qu’aucun élément prouve que la verrière serait une partie commune, n’étant pas citée dans le règlement de copropriété.

Il indique qu’elle aurait été construite sans autorisation d’urbanisme ou du syndicat des copropriétaires pour les seuls besoins du local du rez-de-chaussée.

Il ajoute que la résolution n’opère pas de changement de distribution ou de partage des charges entre les copropriétaires mais qu’elle vise à sursoir à décider d’engager ou non des dépenses communes en attente de la certitude du caractère commun ou non de la verrière.

Enfin, elle conteste tout abus de majorité s’agissant des résolutions n°11 et 12.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé du surplus de leurs prétentions et moyens.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 4 février 2025.

Le syndicat des copropriétaires a transmis au tribunal, par voie électronique le 7 février 2025, des conclusions aux fins de désistement partiel.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 25 février 2025 et mise en délibéré au 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera précisé que le tribunal ne tiendra pas compte des conclusions du syndicat des copropriétaires intitulées « aux fins de désistement partiel » tendant à ce qu’il lui soit donné acte de son désistement partiel portant uniquement sur l’irrecevabilité pour défaut de qualité à agir de la Saem Locusem, ces conclusions ayant été notifiées le 7 février 2025, postérieurement à l’ordonnance de clôture, et sans que le syndicat des copropriétaires ne demande que la clôture soit révoquée.

— Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la Saem Locusem soulevée par le syndicat des copropriétaires :

Selon l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour […] 6° statuer sur les fins de non-recevoir.

Conformément à l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

La fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires, qui n’a pas été soumise au juge de la mise en état, sera déclarée irrecevable.

— Sur la demande d’annulation de la résolution n°8 :

Selon le premier alinéa de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, sous réserve des dispositions de l’article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité.

L’inscription de la résolution n°8, qui porte le titre « rejet de toutes charges communes à la verrière du magasin Stradivarius en attente de la confirmation que c’est une partie commune », a été soumise par deux copropriétaires au vote de la majorité simple de l’article 24 selon une base de calcul en tantièmes de la clé 01.

La résolution est libellée comme suit :

« une verrière est présente au-dessus du magasin Stradivarius (local propriété de la société Locusem).

Cette verrière en mauvais état doit faire l’objet d’une réfection.

Une étude a été diligentée suite à l’assemblée générale du 14 décembre 2023, d’un montant 5 120 € ht réparti en charges communes générales. Il convient de préciser que ces frais, imputés à l’ensemble des des copropriétaires, ne concernent que l’étude préliminaire avant réfection effective.

A titre de rappel, un devis d’un montant de 19 500 €, réparti en charges communes voté en 2021 avait été rejeté par les architectes de France (ABF). Un nouveau devis présenté en 2023, conforme aux préconisations des ABF, qui s’élevait à 57 833,58 € a été rejeté. Les travaux à venir coûteront a priori entre 50 000 et 100 000 €.

Aucun élément ne permet d’indiquer de manière certaine qu’il s’agit bien d’une partie commune.

Les charges communes s’appliquent aux dépenses liées aux parties communes. Le règlement de copropriété du 25 octobre 1993 et son modificatif de 1996 listent les PC1 et ne font aucunement mention de la verrière comme étant une partie commune.

Nulle part d’ailleurs n’est mentionnée la verrière, ni dans le règlement, ni dans son modificatif. Mme [N] et M. [H] ont fait des recherches aux archives, nulle trace de cette verrière ? Il y a lieu de se demander, donc, si cette verrière est une partie commune ou privative.

Les parties communes sont définies à l’article 3 de la loi de 1965 : « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ».

Enfin, les parties privatives sont définies comme suit, à l’article 2 de la même loi « sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé ».

Il est possible que cette verrière ait été installée sans autorisation des copropriétaires réunis en assemblée générale, en dépit d’autorisations municipales qui auraient pu être obtenues (ce qui ne permet pas d’outrepasser l’autorisation des copropriétaires). En l’absence d’éléments probants permettant de déterminer de manière irréfutable que la verrière est bien une partie commune, il est soumis aux votes des copropriétaires la question suivante :

Acceptez-vous que des charges communes concernant la verrière soient votées en assemblées générales et appelées alors qu’il existe aucune certitude quant au fait que cette verrière soit une partie commune ? » (sic).

Six copropriétaires présents ou représentés totalisant 5176 tantièmes ont voté pour et un copropriétaire présent ou représenté, la Saem Locusem, totalisant 4 824 tantièmes a voté contre et la résolution a été déclarée adoptée.

S’il résulte des termes de la question posée que l’assemblée générale des copropriétaires a accepté que des charges soient votées et appelées pour les travaux de rénovation de la verrière alors qu’il n’est pas certain que la verrière soit une partie commune, les parties, la Saem Locusem et le syndicat des copropriétaires, donnent toutes deux un sens contraire à leurs votes.

En effet, conformément aux termes des conclusions des parties et de leurs prétentions, elles ont répondu, non à la question posée, mais au titre de la résolution elle-même, six copropriétaires votant pour le rejet de toutes charges communes pour les travaux de la verrière dans l’attente de la qualification de celle-ci et la Saem Locusem votant contre.

La Saem Locusem fait valoir que la verrière est une partie commune et que l’assemblée générale ne pouvait voter en faveur de la résolution n°8 à la majorité de l’article 24 mais à l’unanimité s’agissant d’une nouvelle répartition des charges communes.

Cependant, sans qu’il ne soit nécessaire de se prononcer sur le caractère de la verrière, partie commune ou partie privative attachée au lot n°23, il sera relevé que l’assemblée générale n’a pas voté une répartition des charges pour les travaux à venir sur la verrière ; elle a décidé de ne pas voter de charges communes pour ces travaux dans l’attente de la confirmation que la verrière est une partie commune.

Ainsi, la résolution, telle que libellée dans son titre et telle qu’adoptée, ne conduit pas à modifier en l’état la répartition de charges, l’assemblée générale n’ayant pas tranché la question de la répartition des charges pour ces travaux.

La demande d’annulation de la résolution n°8 sera en conséquence rejetée.

— Sur la demande d’annulation des résolutions n°11 et 12 :

L’abus de minorité ou de majorité suppose que la minorité ou la majorité use de ses droits sans profit pour elle-même et dans l’intention de nuire, ou au moins pour un but autre que celui pour lequel le droit lui a été réservé ou attribué, ainsi qu’à prendre une décision contraire à l’intérêt collectif dans un intérêt distinct de celui-ci.

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une résolution pour abus de minorité ou de majorité d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, l’assemblée générale a voté contre la décision de confier la maîtrise d’œuvre des travaux de rénovation de la verrière au maître d’œuvre M2V3 (n°11) et contre le financement de la maîtrise d’œuvre préalable aux travaux (n°12).

Il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 20 juin 2024 que les copropriétaires ne s’opposent pas à la recherche d’une solution définitive au traitement des fuites, reconnaissant le caractère urgent des travaux à réaliser mais, in fine, entendent prendre une décision une fois que la réalité du caractère commun de la verrière sera déterminée.

La Saem Locusem échoue à démontrer que ces résolutions constituent un abus de majorité, la majorité ne s’étant en réalité pas opposée aux travaux.

La demande d’annulation des résolution n°11 et 12 sera rejetée.

— Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

La Saem Locusem, qui succombe, sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée et elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 € sur ce fondement.

— Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’apparaît pas nécessaire d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DIT le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] irrecevable en sa fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la Saem Locusem,

DEBOUTE la Saem Locusem de l’ensemble de ses prétentions,

CONDAMNE la Saem Locusem aux dépens,

CONDAMNE la Saem Locusem à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] la somme de mille cinq cents euros (1 500 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Vincent BARRÉ