TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Frédérique ROUSSEL STHAL

PREFET DE [Localité 5]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Nicolas GUERRIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/06896 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5NUN

N° MINUTE :

1

JUGEMENT

rendu le 16 avril 2025

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE-SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDEURS

Madame [W] [B], demeurant [Adresse 1] [Adresse 4]

représentée par M^e Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de PARIS,

Monsieur [I] [B], demeurant [Adresse 1] [Adresse 4]

représenté par M^e Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1414 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C7505620249952 du 24/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 février 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 16 avril 2025 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 16 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/06896 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5NUN

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 8 février 2012 à effet le 15 février suivant, la SA ELOGIE SIEMP a donné à bail à Monsieur [I] [B] et Madame [W] [B] un appartement à usage d’habitation avec cave situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 687,99 euros outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA ELOGIE SIEMP a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2548,46 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de mars 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 4 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 juin 2024, la SA ELOGIE SIEMP a fait assigner Monsieur [I] [B] et Madame [W] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts des preneurs,

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs,

— condamner solidairement Monsieur [I] [B] et Madame [W] [B] à lui payer les loyers et charges impayés au mois de mai 2024 inclus, soit la somme de 2161 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner Monsieur [I] [B] et Madame [W] [B] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SA ELOGIE SIEMP expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 4 avril 2024, et ce pendant plus de six semaines.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience. Il y est mentionné que le couple perçoit 1068 euros de ressources et élève trois enfants. Il conteste être débiteur d’une dette locative, celle alléguée étant une dette de charges uniquement. La famille ne répond plus aux sollicitations de l’assistante sociale.

Après pluseurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 février 2025.

A l’audience du 13 février 2025, la SA ELOGIE SIEMP, représentée par son conseil, a fait viser des conclusions soutenues oralement, par lesquelles elle a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 2312,89 euros, selon décompte en date du 11 février 2025. Elle a donné son accord à une suspension des effets de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [I] [B] et Madame [W] [B] ont été représentés par leur conseil à l’audience utile et ont fait viser des écritures développées oralement. Ils ont sollicité que le commandement de payer soit déclaré nul et le rejet des prétentions adverses, la condamantion du bailleur à leur communiquer les codes d’accès à l’espace internet dédié à la consommation d’eau, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, sa condamnation à leur payer 1500 euros de dommages et intérêts, subsidiairement, l’octroi de délais de paiement pendant 36 mois.

La SA ELOGIE SIEMP a été autorisée à produire par note en délibéré pour le 20 février 2025 un relevé de compteur d’eau pour justifier des charges y afférentes.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire il sera relevé que la SA ELOGIE SIEMP a communiqué les relevés de compteur d’eau depuis 2018 ainsi qu’un décompte actualisé, par note du 18 février 2025.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 24 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA ELOGIE SIEMP justifie avoir saisi la CAF le 8 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 21 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 8 février 2012 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 avril 2024, pour la somme en principal de 2548,46 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers et charges échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 mai 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [I] [B] et Madame [W] [B] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La SA ELOGIE SIEMP produit plusieurs décomptes démontrant que Monsieur [I] [B] et Madame [W] [B] restent lui devoir la somme de 2584,19 euros à la date du 18 février 2025, correspondant à des impayés de charges. Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.

Pour la somme au principal, Monsieur [I] [B] et Madame [W] [B] invoquent que la SA ELOGIE SIEMP ne justifie pas de sa créance en ce qu’elle ne produit pas les relevés de compteur d’eau. Or, celle-ci a communiqué lesdits relevés depuis 2018 par note en délibéré du 18 février 2025. Il en ressort qu’elle a facturé moins pour les régularisations de 2018/2019 et 2019/2020 que les relevés effectués par la société habilitée. Elle a ensuite facturé à l’identique des relevés de cette société, pour les années 2020/2021 et 2021/2022. Elle n’a enfin pas facturé d’eau chaude pour l’année 2021/2022 conformément au relevé de ladite société habilitée. En outre, si Monsieur [I] [B] et Madame [W] [B] allèguent que leur compteur était bloqué si bien qu’il ne pouvait être procédé à de quelconques relevés, ils ne procèdent que par allégation.

En conséquence, Monsieur [I] [B] et Madame [W] [B] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 2584,19 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2548,46 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil. Dans ces conditions, la demande indemnitaire de Monsieur [I] [B] et Madame [W] [B] sera rejetée et celle relative à la communication des codes d’accès à l’espace internet dédié à la consommation d’eau devient sans objet.

Etant un couple marié, ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la solidarité légale des dettes ménagères de l’article 220 du code civil.

Sur les délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant. Cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bailleur a donné son accord à l’audience du 13 février 2025 à une suspension des effets de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement. La dette locative est en outre demeurée presque identique depuis le commandement de payer du 4 a vril 20S4. Au du vu des éléments mentionnés dans le diagnostic social et financier, ils paraissent enfin en capacité de resepcter un échéancier.

Compte tenu de l’accord de principe intervenu à l’audience, Monsieur [I] [B] et Madame [W] [B] seront autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [I] [B] et Madame [W] [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [B] et Madame [W] [B], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 février 2012 entre la SA ELOGIE SIEMP et Monsieur [I] [B] et Madame [W] [B] concernant l’appartement à usage d’habitation avec cave situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 16 mai 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [B] et Madame [W] [B] à verser à la SA ELOGIE SIEMP la somme de 2584,19 euros (décompte arrêté au 18 février 2025, incluant la mensualité de janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2024 sur la somme de 2548,46 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

AUTORISE Monsieur [I] [B] et Madame [W] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 70 euros chacune et une 36 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’en application de l’article R. 824-29 du code de la construction et de l’habitation, sous réserve du respect de ce plan d’apurement, l’aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l’article R. 824-26 ;

RAPPELLE qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [I] [B] et Madame [W] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA ELOGIE SIEMP puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* que Monsieur [I] [B] et Madame [W] [B] soient solidairement condamnés à verser à la SA ELOGIE SIEMP une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 19 février 2025, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la SA ELOGIE SIEMP ou à son mandataire ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [B] et Madame [W] [B] à verser à la SA ELOGIE SIEMP une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [B] et Madame [W] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

ORDONNE la communication au Préfet de [Localité 5] de la présente décision ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection