N° RG 25/03109 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NPTR

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 6]

11ème civ. S2

N° RG 25/03109 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NPTR

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Marion LACOME D’ESTALENX

Monsieur [N] [C]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

19 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSES :

S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION

immatriculée au rcs de [Localité 11] sous N° 404 362 576

[Adresse 1]

[Localité 8]

S.A. WAKAM

immatriculée au rcs de [Localité 11] sous N° 562 117 085 120 [Localité 13] [Localité 12]

[Localité 7]

représentées par Maître Jean WEYL,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 111

substituant Maître Marion LACOME D’ESTALENX,

avocat au barreau de PARIS,

DEFENDEUR :

Monsieur [N] [C]

né le 31 Octobre 2001 à [Localité 10] (MAROC)

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Aurélie MALGOUVERNE, Greffier lors des débats

Nathalie PINSON, Greffier lors du prononcé

DÉBATS : A l’audience publique du 04 Juillet 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 19 Septembre 2025.

JUGEMENT Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat placé auprès de la première présidente de la Cour d’appel de Colmar et par Nathalie PINSON, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 29 février 2024 avec effet au 1er mars 2024, la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION a donné à bail à M. [N] [C] pour une durée de deux ans un logement meublé à usage d’habitation n° SBG02B0216 sis [Adresse 2], pour une redevance mensuelle de 665 €.

La S.A. WAKAM s’est portée caution de M. [N] [C] par acte sous seing privé du 13 février 2024.

La S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION a fait signifier à M. [N] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 décembre 2024 pour un montant en principal de 1 995 €.

Le commissaire de justice a signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Bas-Rhin laquelle en a accusé réception le 9 janvier 2025.

Puis la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION et la S.A. WAKAM ont fait assigner M. [N] [C] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG à l’audience du 4 juillet 2025 par acte de commissaire de justice du 21 mars 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a donné connaissance de la carence du locataire à l’établissement du diagnostic social et financier.

La S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION et la S.A. WAKAM, représentées, au soutien de leur dépôt de dossier de plaidoirie, reprennent les termes de leur acte introductif d’instance pour demander de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 23 février 2025 ;

A titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

En tout état de cause,

— condamner M. [N] [C] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’il occupe et lui remettre les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir ;

— ordonner qu’à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis, il pourra être expulsé ainsi que toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de son fait et si besoin avec le concours de la force publique ;

— dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.431-1 et L.431-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— le condamner à payer la somme de 3 546,67 € au titre des loyers et charges dus au terme de mars 2025 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation selon la répartition suivante :

— la somme de 2 881,67 à la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION ;

— la somme de 665 € à la S.A. WAKAM subrogé dans les droits de la S.A.S. à hauteur de ce montant ;

— le condamner à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges qui auraient été dues en cas de non résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisées par la remise des clefs ;

— le condamner à payer à la S.A. WAKAM la somme de 1 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer.

Elles actualisent la dette à la somme de 4 655,01 € au 1er juillet 2025 en l’absence de règlement depuis le mois d’avril.

M. [N] [C] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter, bien que régulièrement assigné par acte déposé à l’étude du commissaire de justice.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 14] par la voie électronique le 25 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Bas-Rhin laquelle lui en accusé réception le 9 janvier 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.».

Les stipulations des parties fixant un délai de deux mois, c’est ce délai également mentionné au commandement qui trouvera à s’appliquer.

Le contrat conclu entre les parties contient une clause résolutoire article 7 des conditions générales, un commandement de payer a été signifié le 23 décembre 2024 impartissant le délai contractuel de deux mois pour s’acquitter de la somme en principal de 1 995 €.

Le relevé de compte du 9 mai 2025, confirme la réalité de la créance à la date du commandement et permet de constater que les causes du commandement n’ont pas été honorées dans le délai, seul un paiement de la caution pour 443,33 € est intervenu.

Ce commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois en ce qui concerne l’obligation de payer, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 février 2025.

M. [N] [C], occupant sans droit ni titre depuis cette date, sera ainsi condamné, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 24 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant des loyers et des charges, tel qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivis.

Faute d’évacuation volontaire, l’expulsion de M. [N] [C] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile «Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement…»

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION produit un décompte établissant que M. [N] [C] restait lui devoir la somme de 4 655,01 € au 1er juillet 2025.

La créance de la S.A. WAKAM est justifiée par la quittance subrogative du 13 janvier 2025.

M. [N] [C], absent lors de l’audience, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Le montant de la créance étant fondé, il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 4 655,01 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil selon la répartition qui suit :

— la somme de 3 990,01 à la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION ;

— la somme de 665 € à la S.A. WAKAM subrogé dans les droits de la S.A.S. à hauteur de ce montant ;

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative.

En l’absence de reprise intégrale du paiement des loyers à la date de l’audience des délais de paiement ne peuvent être accordés sur ce fondement.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Les éléments de la cause, en particulier l’absence de diagnostic social et financier, d’évaluation ou de justification de la capacité financière et l’augmentation constante de la dette locative ne permettent pas l’octroi de délai de paiement.

Il n’y a donc pas lieu à délais de paiement.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [N] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A. WAKAM, M. [N] [C] sera condamné à lui verser une somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de contrat de location meublé du 29 février 2024 avec effet au 1er mars 2024 entre la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION et M. [N] [C] concernant un logement à usage d’habitation n° SBG02B0216 sis [Adresse 2], sont réunies à la date du 23 février 2025;

CONDAMNE M. [N] [C] ainsi que tous occupants de son chef à libérer corps et biens le logement qu’il occupe ;

DIT qu’à défaut pour M. [N] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [N] [C] à payer selon décompte arrêté au 1er juillet 2025 à :

— la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 3 990,01 € ;

— le S.A. WAKAM la somme de 665 € ;

le tout avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE M. [N] [C] à verser à la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges au prorata temporis, révisable et actualisables en ce compris le décompte définitif qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés;

CONDAMNE M. [N] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE M. [N] [C] à payer à la la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Laurent DUCHEMIN