Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 3e chambre civile cab 3, 26 mars 2025, n° 24/03529

TJ Strasbourg 26 mars 2025

Arguments

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Accepté
Non-respect des engagements contractuels
La cour a constaté que la SAS Creatis n'avait pas d'excuse valable pour justifier son refus de signer l'acte authentique, rendant ainsi applicable la clause pénale prévue dans le compromis de vente.
Accepté
Responsabilité délictuelle pour manquement contractuel
La cour a jugé que la SAS Creatis avait causé un préjudice à la SARL B&H Immobilier en ne réitérant pas l'acte de vente, ce qui a entraîné une perte de chance de percevoir sa commission.
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
La cour a jugé que les demandeurs avaient droit à une indemnisation pour couvrir leurs frais de justice, conformément à l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 3e ch. civ. cab 3, 26 mars 2025, n° 24/03529
Numéro(s) :	24/03529
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Louise HUBEREmmanuel JUNG
Parties :	S.A.R.L. B & H IMMOBILIER

Texte intégral

N° RG 24/03529 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MVDQ

3ème Ch. Civile Cab. 3

N° RG 24/03529 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MVDQ

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Louise HUBER

M^e Emmanuel JUNG

Le greffier

M^e Louise HUBER

M^e Emmanuel JUNG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

JUGEMENT DU 26 MARS 2025

DEMANDEURS :

Madame [A] [H] [S] [C] [N] épouse [J]

née le 19 Mars 1952 à [Localité 11],

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 103

Madame [I] [N] épouse [Y]

née le 16 Novembre 1957 à [Localité 11],

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 103

Monsieur [K] [Y]

né le 30 Mars 1958 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 103

Madame [U] [V] [T] [N]

née le 14 Juillet 1954 à [Localité 11],

demeurant [Adresse 9]

représentée par M^e Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 103

S.A.R.L. B&H IMMOBILIER, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 824 075 501, prise en la personne de son représentant domicilié audit siège,,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 103

DEFENDERESSE :

S.A.S. CREATIS, immatriculé au RCS de [Localité 7] sous le n° 830 129 755, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Louise HUBER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 18

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Chloé MAUNIER, Juge, Président,

assistée de Stéphanie BAEUMLIN, greffier

OBJET : Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Novembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Chloé MAUNIER, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 26 Mars 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Chloé MAUNIER, Juge et par Aude MULLER, greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [A] [N] épouse [J], Mme [I] [N] épouse [Y], M. [K] [Y] et Mme [U] [N] ont confié à la SARL B&H Immobilier un mandat exclusif de vendre une maison à usage d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 5].

Le 8 juin 2023, Mme [A] [N] épouse [J], Mme [I] [N] épouse [Y], M. [K] [Y] et Mme [U] [N] ont signé, par l’intermédiaire de la SARL B&H Immobilier, un compromis de vente avec la SAS Creatis portant sur cette maison.

La signature de l’acte authentique de vente devait intervenir au plus tard six mois à compter du compromis de vente, soit le 8 décembre 2023.

Le 1er décembre 2023, la SAS Creatis a informé les vendeurs de son impossibilité financière d’acquérir le bien immobilier objet du compromis et a sollicité de ceux-ci une prorogation de compromis ou un « désistement à l’amiable ».

Les vendeurs ayant souhaité poursuivre la vente, Maître [Z] [F], notaire, a convoqué les parties à un rendez-vous aux fins de signer l’acte authentique le 7 décembre 2023.

Selon procès-verbal en date du 7 décembre 2023, Maître [Z] [F] a constaté la carence de la SAS Creatis.

Par courrier électronique du 8 décembre 2023, les consorts [D]-[J] ont notifié à la SAS Creatis la résolution du compromis et l’ont mis en demeure de régler le montant de la clause pénale et la commission de l’agent immobilier.

Par assignation signifiée le 12 avril 2024, Mme [A] [N] épouse [J], Mme [I] [N] épouse [Y], M. [K] [Y], Mme [U] [N] et la SARL B&H Immobilier ont fait attraire la SAS Creatis devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

— CONDAMNER la SAS Creatis à verser aux consorts [D]-[J] la somme de 46 500 € en application de la clause pénale, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 décembre 2023,

— CONDAMNER la SAS Creatis à verser à la SARL B&H Immobilier la somme de 10 000 € au titre de la perte de chance de percevoir sa commission augmentée des intérêts à taux légal à compter de la mise en demeure du 8 décembre 2023,

— CONDAMNER la SAS Creatis à verser aux demandeurs la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— La CONDAMNER aux entiers dépens de l’instance,

— RAPPELER que la décision est exécutoire de plein droit par provision.

À l’appui de leurs prétentions, ils soutiennent que la SAS Creatis n’a pas assorti son engagement d’une condition suspensive relative à l’obtention d’un financement, et que, partant, sa carence exclusivement liée à sa situation financière constitue une négligence fautive. Ils en déduisent que la clause pénale doit s’appliquer et que la défenderesse doit être condamnée à indemniser l’agent immobilier de son préjudice résultant de la perte de chance de percevoir sa commission, préjudice directement causé par la faute de la SAS Creatis.

Pour un plus ample exposé des faits et moyens, il est renvoyé à l’assignation visée ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Régulièrement assignée, la SAS Creatis a constitué avocat mais n’a pas déposé de conclusions.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 23 octobre 2023 et l’affaire a été évoquée à l’audience du 27 novembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 26 mars 2024.

MOTIFS

Sur la clause pénale prévue au compromis de vente du 8 juin 2023 :

En application des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Il peut être dérogé à la formalité de mise en demeure notamment si les parties sont convenues, même tacitement, qu’une mise en demeure n’était pas nécessaire. (Cass, Civ 3, 24 juin 2021 n° pourvoi 20-17.529).

En l’espèce, le compromis de vente du 8 juin 2023 stipule en page 15 que « Dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de signer l’acte authentique, au plus tard à la date [du 8 décembre 2023], elle y serait contrainte par tous les moyens et voies de droit […]

Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution de plein droit du contrat aux torts de ce dernier, sans mise en demeure préalable ni constatation judiciaire. Elle percevra de l’autre partie à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de quarante-six mille cinq cents euros (46 500 €). »

Ainsi, la clause prévoit une dispense expresse de mise en demeure préalable.

Il ressort des échanges par courriers électroniques entre les vendeurs et la SAS Creatis entre le 1er décembre 2023 et le 6 décembre 2023 que la SAS Creatis n’entend pas réitérer la vente par acte authentique dans le délai imposé par le compromis de vente du 8 juin 2023. Maître [Z] [F], notaire, a dressé un procès-verbal le 7 décembre 2023 constatant la carence de la SAS Creatis.

Le compromis de vente ne comprenant pas de condition suspensive tenant à l’obtention d’un financement, le refus de réitérer l’acte de vente ne peut légitimement être justifié par la rétractation de l’offre de prêt d’une banque. Aucun motif légitime ne pouvant justifier le refus de la SAS Creatis de réitérer l’acte authentique, cette carence est fautive.

Dès lors, les conditions légales de mise en œuvre de la clause pénale sont réunies.

La clause pénale stipulée dans le compromis de vente du 8 juin 2023 prévoit une indemnité forfaitaire de 46 500 €, correspondant à 10 % du prix net vendeur convenu, à savoir 465 000 €.

La SAS Creatis sera, par conséquent, condamnée à verser aux consorts [D]-[J] la somme de 46 500 € au titre de la clause pénale stipulée au compromis de vente en date du 8 juin 2023.

Cette condamnation constituant une condamnation indemnitaire, elle portera intérêt au taux légal à compter du prononcé du jugement, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur la demande d’indemnisation formée par la SARL B&H Immobilier :

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

En l’espèce, il résulte du mandat de vente produit et du compromis de vente en date du 8 juin 2023 que la SARL B&H Immobilier était mandatée par les consorts [D]-[J] pour vendre le bien immobilier objet du compromis de vente.

Le compromis de vente stipule, au sujet des honoraires du mandataire :

« Les parties reconnaissent que les présentes ont été négociées par le mandataire que les parties déclarent, en conséquence, bénéficiaire du montant de la rémunération convenue, soit la somme de dix mille euros TTC (10 000 € TTC) au taux de TVA actuellement en vigueur de 20 %, soit huit mille trois cent trente-trois euros et trente-trois centimes HT (8333.33 € HT), conformément au mandat écrit préalablement portant le numéro 874.23.

Ces honoraires seront dus par l’acquéreur, qui accepte, et ils seront exigibles le jour de la réitération des présentes par acte authentique (…) »

La non-réitération imputable à la SARL Creatis a ainsi directement causé un préjudice à la SARL B&H Immobilier consistant en la perte de chance de percevoir les honoraires convenus dans le compromis de vente.

La réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisé (1re Civ., 14 novembre 2019, pourvoi n°18-23.915).

Outre les conditions suspensives relatives la purge des droits de préemption et de préférence, était stipulée au contrat notamment une condition relative à l’obtention par l’acquéreur d’une « déclaration préalable de travaux favorable purgée pour la construction d’une maison bi-famille de 200m2 ». Ainsi que l’a relevé le notaire dans son procès-verbal de carence, aucun élément relatif à cette déclaration n’a été communiqué par la SARL Creatis.

Au regard de ces éléments, il y a lieu d’évaluer la perte de chance de la SARL B&H Immobilier de percevoir sa rémunération à 90 %.

Il y a donc lieu de condamner la SARL Creatis à payer à la société B&H Immobilier la somme de 9 000 euros (10 000 * 90/100).

Cette condamnation constituant une condamnation à une indemnité dont le montant a été déterminé par la présente juridiction, elle portera intérêt au taux légal à compter du prononcé du jugement, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires :

La SAS Creatis, qui succombe, sera condamné aux frais et dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

La SAS Creatis sera encore condamnée à payer aux consorts [D]-[J] la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE la S.A.S. Creatis à payer à Madame [A] [N] épouse [J], Madame [I] [N] épouse [Y], Monsieur [K] [Y] et Madame [U] [N] la somme de quarante-six mille cinq-cents euros (46 500 €) au titre de la clause pénale prévue dans le compromis de vente du 8 juin 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE la S.A.S. Creatis à payer à la S.A.R.L. B&H Immobilier la somme de neuf mille euros (9 000 €) à titre de dommages et intérêts, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE la S.A.S. Creatis aux entiers dépens ;

CONDAMNE la S.A.S. Creatis à payer à Madame [A] [N] épouse [J], Madame [I] [N] épouse [Y], Monsieur [K] [Y], Madame [U] [N] et la S.A.R.L. B&H Immobilier la somme de mille cinq-cents euros (1 500 €) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 10], le 26 mars 2025

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Chloé MAUNIER