TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

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N° RG 24/02394 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2DWA

Minute : 25/19

S.A. ADOMA

Représentant : M^e Sylvie JOUAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0226

C/

Monsieur [K] [C]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 Février 2025

DEMANDEUR :

S.A. ADOMA

[Adresse 3].

[Localité 4]

représentée par M^e Sylvie JOUAN, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [C]

ADOMA

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 02 Décembre 2024

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 13 Février 2025, par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La SA d’économie mixte ADOMA (ci-après SEMA ADOMA) a notamment pour objet la construction et la gestion de foyers-logements et de résidences sociales, en vue de l’hébergement de personnes visées à l’article L351-2 et R351-55 du code de la construction et de l’habitation, dans le cadre d’une convention conclue avec l’État le 28 juin 2013, en application des dispositions de l’article L353-2 du même code et fixant les conditions de fonctionnement de la résidence sociale.

Par acte sous seing privé en date du 22 juin 2022, la SAEM ADOMA a donné à Monsieur [K] [C] la jouissance privative d’une chambre n°B309 située [Adresse 9], pour une redevance mensuelle actuelle de 454 euros.

Par lettre recommandée en date du 25 mars 2024 distribuée le 03 avril 2024, la SAEM ADOMA a fait signifier à Monsieur [K] [C] une mise en demeure de payer la somme de 988,01 euros en principal, au titre des redevances impayées au 25 mars 2024, sous un délai de huit jours suivant présentation de ce courrier, et l’a informé qu’à défaut de régularisation un mois après ce délai, la résiliation du contrat de résidence sera de plein droit acquise en application de l’article 11 du contrat.

Par acte d’huissier en date du 30 septembre 2024, la SAEM ADOMA a fait assigner Monsieur [K] [C] en référé aux fins de :

«  constater le maintien dans les lieux sans droit ni titre de Monsieur [K] [C] suite à la résiliation du contrat de résidence,

En conséquence,

o ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

«  condamner Monsieur [K] [C] au paiement à titre de provision d’une somme de 3768,08 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure selon compte au 31 août 2024 inclus,

«  condamner Monsieur [K] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant de la redevance mensuelle, à compter du 1er septembre 2024, jusqu’à libération effective des lieux,

«  condamner Monsieur [K] [C] au paiement de la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

À l’audience du 02 décembre 2024, la SAEM ADOMA, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4676,22 euros, redevance du mois d’octobre incluse. Elle est opposée à toute demande de délais.

Au soutien de ses demandes, au visa des articles 835 du code de procédure civile, L633-2 et R633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation et 1103 du code civil, la SAEM ADOMA expose que Monsieur [K] [C] n’a pas réglé les sommes réclamées après mise en demeure si bien que la clause résolutoire est acquise et qu’elle est bien fondée à obtenir la condamnation au paiement des sommes dues à titre de provision. Elle précise qu’aucun règlement n’a été effectué depuis un an.

Régulièrement cité par acte signifié à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [K] [C] n’est ni présent, ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la loi applicable au contrat :

En application de l’article 2 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions d’ordre public de cette loi ne sont pas applicables aux logements foyers, à l’exception de deux premiers alinéas de l’article 6 et de l’article 20-1.

Aux termes de l’article L632-3 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions des articles L632-1 et suivants de ce code, relatives aux locations meublées ne sont pas applicables aux logements foyer.

En l’espèce, il ressort des documents produits par la SAEM ADOMA, notamment du contrat de location et du règlement intérieur, que les logements situés [Adresse 10] sont des logements foyers. Dès lors, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables au contrat de résidence signé entre la SAEM ADOMA et Monsieur [K] [C].

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ;

Aux termes de l’article L633-2 du code de la construction et de l’habitation la résiliation du contrat peut intervenir en cas d’inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur.

Selon l’article R633-3 du même code, le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L 633-2 sous réserve d’un délai de préavis d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. Ce texte prévoit que la résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Selon les articles 1224 et 1225 du code civil, la résolution du contrat peut résulter de l’application d’une clause résolutoire, qui précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution, et est subordonnée à une mise demeure infructueuse, mentionnant expressément la clause résolutoire, s’il n’a pas été prévu que la résolution résulterait du seul fait de l’inexécution.

En l’espèce, l’article 11 du contrat de résidence du 22 juin 2022 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle la SAEM ADOMA peut résilier, de plein droit, le contrat de résidence en cas d’inexécution d’une obligation incombant au résident au titre du contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. En ce cas, la résiliation doit être notifiée par lettre recommandée avec avis de réception et ne produit effet qu’un mois après cette date.

Par ailleurs, l’article 8 du contrat de résidence stipule que le résident doit payer la redevance au termes convenus, ainsi que les éventuelles prestations facultatives.

Il ressort des pièces communiquées que la SAEM ADOMA justifie l’envoi le 25 mars 2024 d’une mise en demeure à Monsieur [K] [C] de payer les redevances sous huit jours.

En conséquence, à défaut de régularisation après mise en demeure reçue le 03 avril 2024, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai d’un mois à compter de la réception de la mise en demeure, selon les règles de computation des délais prévues par le code de procédure civile, soit le 03 mai 2024 à 24 heures.

Il y a lieu en conséquence de constater que la résiliation du contrat de résidence conclu le 22 juin 2022 est intervenue compter du 04 mai 2024.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [C] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également de fixer, par provision, une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du contrat et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, égale au montant de la redevance due si le contrat s’était poursuivi que l’occupant devra payer jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des redevances et indemnités d’occupation :

Selon l’article L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1103 du code civil, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Aux termes de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, conformément à l’article 8 du contrat, l’occupant est tenu de s’acquitter d’une redevance mensuelle et d’un forfait de charges, en contrepartie de la mise à disposition du logement.

Il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de résidence, de la mise en demeure et du décompte de la créance actualisé au 29 novembre 2024, que la SAEM ADOMA rapporte la preuve de l’arriéré de redevances et indemnités d’occupation dont elle se prévaut. L’existence et le montant de la dette n’apparaissent pas sérieusement contestables.

Monsieur [K] [C], qui ne comparaît pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette, de sorte qu’il sera condamné, à payer à la SAEM ADOMA, à titre de provision, la somme de 4676,22 euros, au titre des sommes dues au 29 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 03 avril 2024, date de réception de la mise en demeure, sur la somme de 988,01 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [K] [C] sera condamné aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SAEM ADOMA les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [K] [C] à lui payer la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence conclu le 22 juin 2022 entre la SAEM ADOMA d’une part, et Monsieur [K] [C] d’autre part, concernant le logement B309 situé [Adresse 9] sont réunies à la date du 04 mai 2024,

CONSTATONS la résiliation du contrat de résidence à compter de cette date,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [K] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXONS l’indemnité d’occupation provisionnelle due par Monsieur [K] [C] à la SAEM ADOMA à compter du 04 mai 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, à une somme égale au montant de la redevance qui aurait été due, si le contrat s’était poursuivi,

CONDAMNONS Monsieur [K] [C] à payer à la SAEM ADOMA, par provision, la somme de 4676,22 euros, au titre des redevances et indemnité d’occupation dues au 29 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 03 avril 2024, date de réception de la mise en demeure, sur la somme de 988,01 euros, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus,

CONDAMNONS Monsieur [K] [C] à payer à la SAEM ADOMA, par provision, une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance qui aurait été due, si le contrat s’était poursuivi à compter du 04 mai 2024, jusqu’à la libération effective des lieux, sous déduction des paiements déjà effectués,

CONDAMNONS Monsieur [K] [C] aux dépens de l’instance,

CONDAMNONS Monsieur [K] [C] à payer à la SAEM ADOMA la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTONS la SAEM ADOMA de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT