Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 3]

[Localité 8]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 24/10337 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NFGO

Minute n°

copie le 27 mai 2025

à la Préfecture

copie exécutoire le 27 mai

2025 à :

— M^e Audrey INFANTES

— M. [G] [L] [X]

pièces retournées

le 27 mai 2025

M^e Audrey INFANTES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

27 MAI 2025

DEMANDERESSE :

S.A. NEOLIA

immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n°305 918 732

ayant son siège social [Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par M^e Audrey INFANTES, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEUR :

Monsieur [G] [W] [L] [X]

né le 09 Juin 1963 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 11]

[Adresse 2]

non comparant et non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

[M] [S], Stagiaire

DÉBATS :

Audience publique du 25 Mars 2025

JUGEMENT

Réputé contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique reçu par notaire du 27 octobre 2022, la SA NEOLIA a signé un contrat de location-accession avec M. [G] [W] [L] [X] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 13], lots 106, 308 et 309 du bien cadastré section [Cadastre 4] n°[Cadastre 7], au prix de 181 000 euros, moyennant une redevance mensuelle de 700 euros par mois la première année d’occupation, puis révisée en fonction de l’Indice de Référence des Loyers. Les clés ont été remises le 03 novembre 2022.

Dans le cadre de ce contrat, M. [G] [W] [L] [X] a disposé de la possibilité de levée l’option dans les 18 mois suivant la remise des clés, soit jusqu’au 03 mai 2024.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 25 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire une mise en demeure de payer la somme de 4 200 euros au titre des redevances échues et non réglées du contrat de location-accession.

M. [G] [W] [L] [X] n’ayant pas levé l’option d’achat sur ce logement, la SA NEOLIA a résilié le contrat de location-accession par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 06 mai 2024.

Trois propositions de relogement ont été émises à destination de M. [G] [W] [L] [X] suivant lettres recommandées avec accusé de réception des 06 mai 2024, 14 juin 2024 et 15 juillet 2024.

Par assignation délivrée le 28 octobre 2024, la SA NEOLIA a ensuite saisi le tribunal de proximité de Schiltigheim pour faire constater la résiliation du contrat, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [G] [W] [L] [X] et ce sous peine d’astreinte comminatoire de 50 euros par jour de retard à compter du présent jugement, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  9 549,24 euros au titre des redevances échues et non réglées du contrat de location-accession arrêté au 04 octobre 2024,

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui de la redevance, soit 621 euros, à compter du 13 août 2024 et jusqu’à libération des lieux,

—  1 810 euros au titre de l’indemnité conventionnelle de résiliation, avec intérêts au taux légal à compter du 06 mai 2024, date de notification de la résiliation et de mise en demeure,

—  900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A titre subsidiaire, la SA NEOLIA sollicite la résiliation judiciaire du contrat de location-accession.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 octobre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [G] [W] [L] [X] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

prétentions et moyens des parties

À l’audience du 25 mars 2025, la SA NEOLIA maintient l’intégralité de ses demandes.

Elle fait valoir que M. [G] [W] [L] [X] n’a pas payé les sommes dues et que c’est à bon droit qu’elle a prononcé la résiliation du contrat de location-accession à l’expiration du délai conventionnel.

MOTIVATION

Sur l’absence de comparution du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [G] [W] [L] [X] a été assigné devant la chambre de proximité de [Localité 12] suivant exploit de commissaire de justice, déposé à étude, le 28 octobre 2024.

Il ressort du procès-verbal que le commissaire de Justice s’est assuré du domicile du défendeur en vérifiant le nom sur la boîte aux lettres.

M. [G] [W] [L] [X] n’a pas comparu à l’audience. Il n’y était pas représenté.

Au regard de ces éléments, il sera statué sur le fond de la demande suivant jugement réputé contradictoire.

Sur la résiliation du contrat de location-accession du 27 octobre 2022

Aux termes de l’article 19 de la loi du 12 juillet 1984, l’accédant peut disposer, au bénéfice de tiers, mais pour leur totalité uniquement, des droits qu’il tient du contrat sauf opposition justifiée du vendeur, fondée sur des motifs sérieux et légitimes tels que l’insolvabilité du cessionnaire. Le vendeur peut également s’opposer à la cession lorsque l’acquéreur ne remplit pas les conditions exigées pour l’octroi des prêts ayant assuré le financement de la construction de l’immeuble.

L’article « Résiliation du contrat », figurant page 34 du contrat conclu entre les parties, stipule qu’en cas de non-paiement de l’une quelconque des sommes dues par l’accédant au titre de la redevance ou des charges, le présent contrat de location-accession sera résilié de plein droit si bon semble au vendeur, un mois après un commandement de payer resté sans effet. Toute inexécution par l’une des parties, de l’une quelconque de ses obligations, autres que celle visée à l’alinéa précédent, ou toute fausse déclaration permettra à l’autre de demander judiciairement la résiliation du présent contrat.

Au visa de l’article 9 de la loi n°84-595 du 12 juillet 1984, lorsque le contrat de location-accession est résilié ou lorsque le transfert de propriété n’a pas eu lieu au terme convenu, l’occupant ne bénéficie d’aucun droit au maintien dans les lieux, sauf stipulations contraires du contrat de location-accession et sous réserve des dispositions figurant à l’article 13.

Toutefois, lorsque le contrat de location-accession porte sur un logement qui a bénéficié d’une décision d’agrément prise par le représentant de l’Etat dans le département, dans des conditions prévues par décret, le vendeur est tenu, au plus tard dans un délai de six mois à partir de la date limite fixée pour la levée d’option, de proposer par lettre recommandée avec demande d’avis de réception trois offres de relogement correspondant aux besoins et aux possibilités de l’occupant dès lors que ses revenus n’excèdent pas le niveau de ressources prévu à l’article L. 441-1 du code de la construction et de l’habitation. L’occupant dispose d’un délai d’un mois pour répondre à chacune de ces offres. A défaut d’acceptation des offres de relogement, à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la troisième offre, il est déchu de tout titre d’occupation du logement. En cas d’acceptation d’une offre, si le vendeur est un organisme mentionné à l’article L. 411-2 dudit code, le relogement ne fait pas l’objet de la procédure d’attribution prévue aux articles L. 441-2 et suivants du même code. A compter de la date limite fixée pour la levée d’option et jusqu’au départ des lieux, l’occupant verse une indemnité d’occupation qui ne peut être supérieure au montant de la redevance diminué de la fraction imputable sur le prix de l’immeuble.

Il reste tenu du paiement des redevances échues et non réglées ainsi que des dépenses résultant des pertes et dégradations survenues pendant l’occupation et des frais dont le vendeur pourrait être tenu en ses lieu et place en application de l’article 28 ou du deuxième alinéa de l’article 32.

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer la redevance fait partie des obligations essentielles du l’accédant, et que le défaut de paiement de cette redevance pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts exclusifs de l’accédant et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré les mises en demeure en date des 27 décembre 2023, 18 mars et 25 avril 2024 qui lui ont été délivré, M. [G] [W] [L] [X] n’a pas réglé la dette locative de 4 200 euros.

En outre, les relances des 28 août, 04 et 27 décembre 2023, et 18 mars 2024 aux fins de levée l’option prévue au sein du contrat de location-accession sont restées sans réponse de M. [G] [W] [L] [X], dépassant ainsi le délai de 18 mois qui lui avait été accordé pour se faire.

M. [G] [W] [L] [X] n’a pas donné suite aux trois propositions de relogement en date des 06 mai, 14 juin et 15 juillet 2024.

Par conséquent, c’est à juste titre que la SA NEOLIA a résilié le contrat de location-accession moyennant un préavis de trois mois, suivant courrier recommandé avec accusé de réception en date du 06 mai 2024, réceptionné le 13 mai 2024.

Aux vus de ces éléments, M. [G] [W] [L] [X] n’a manifestement pas respecté ses obligations contractuelles, et le contrat du 27 octobre 2022 conclu entre les parties est résilié de plein droit aux torts exclusifs de M. [G] [W] [L] [X] à compter du 13 août 2024, entraînant son expulsion.

S’agissant d’un expulsion d’un logement d’habitation, l’astreinte n’apparait pas opportune. Elle ne sera pas ordonnée.

Sur la dette locative

Aux termes de l’assignation du 28 octobre 2024, la SA NEOLIA verse aux débats un décompte arrêté au 04 octobre 2024 démontrant que M. [G] [W] [L] [X] lui devait une somme de 9 549,24 euros, soustraction faite des frais de procédure, au titre des redevances échus et non réglées du contrat de location-accession.

Le défendeur n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la SA NEOLIA, avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de l’accédant ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du contrat-accession, soit au 13 août 2024, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant qui sera fixé à 621 euros.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient la redevance, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA NEOLIA ou à son mandataire.

Sur l’indemnité conventionnelle de résiliation

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le contrat de location-accession stipule, en sa page 36, que l’accédant sera redevable d’une indemnité conventionnelle de résiliation à hauteur de 1% du prix d’achat du bien (181 000€) en cas de non-exercice de la faculté d’option, soit d’un montant de 1 810 euros.

En l’espèce, M. [G] [W] [L] [X] n’a pas levée l’option.

Cette somme n’apparaît pas excessive au sens de l’article 1231-5 du code civil.

Par conséquent, M. [G] [W] [L] [X] sera condamné à payer la somme de 1 810 euros à la SA NEOLIA, assortie des intérêts au taux légal à compter du 06 mai 2024, date de notification de la résiliation du contrat de location-accession et de mise en demeure.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [G] [W] [L] [X], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 750 euros à la demande de la SA NEOLIA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE la résiliation du contrat de location-accession conclu le 27 octobre 2022 entre la SA NEOLIA, d’une part, et M. [G] [W] [L] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 13], et ce, à compter du 13 août 2024 ;

ORDONNE à M. [G] [W] [L] [X] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 13], lots 106, 308 et 309 du bien cadastré section [Cadastre 4] n°[Cadastre 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE M. [G] [W] [L] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale aux redevances qui auraient été dus en cas de poursuite du contrat de location-accession, soit 621 euros (six cent vingt et un euros) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue aux redevances dès le 13 août 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [G] [W] [L] [X] à payer à la SA NEOLIA la somme de 9 549,24 euros (neuf mille cinq cent quarante-neuf euros et vingt-quatre centimes) au titre des redevances échues et non réglées du contrat de location-accession arrêté au 04 octobre 2024 ;

CONDAMNE M. [G] [W] [L] [X] à payer à la SA NEOLIA la somme 1 810 euros (mille huit cent dix euros) au titre de l’indemnité conventionnelle de résiliation, avec intérêts au taux légal à compter du 06 mai 2024, date de notification de la résiliation et de mise en demeure ;

CONDAMNE M. [G] [W] [L] [X] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 28 octobre 2024 ;

CONDAMNE M. [G] [W] [L] [X] à payer à la SA NEOLIA la somme de 750 euros (sept cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 mai 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le Greffier Le Juge