N° RG 24/08102 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M5IM

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 24/08102 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M5IM

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Stéphanie BOEUF

M^e Philippe-didier DIETRICH

M^e Vincent MARTIN

Le

Le greffier

M^e Stéphanie BOEUF

M^e Philippe-didier DIETRICH

M^e Vincent MARTIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

JUGEMENT DU 08 JUILLET 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [A] [O]

né le 17 Mai 1941 à [Localité 12], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Vincent MARTIN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 103

DEFENDERESSES :

S.A.S.U. IMMOVAL en sa qualité de syndic de la copropriété « CITE DE LA MARNE », SASU inscrite au RCS de [Localité 13] sous le n° 778 846 279, pris en la personne de son représentant légal,, dont le siège social est [Adresse 4]

représentée par M^e Stéphanie BOEUF, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 111

Syndic. de copro. [Adresse 9] sis [Adresse 5] [Localité 8] [Adresse 14], représenté par son syndic la société IMMOVAL, SASU inscrite au RCS de [Localité 13] sous le n° 778 846 279, pris en la personne de son représentant légal, dont le siège social est [Adresse 3]

représentée par M^e Philippe-didier DIETRICH, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 30

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Vincent BARRÉ, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Juin 2025 à l’issue de laquelle le Président, Vincent BARRÉ, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 08 Juillet 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Vincent BARRÉ, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

M. [A] [O] est propriétaire des lots n°55 et 218 au sein de l’immeuble soumis au régime de la copropriété [Adresse 7] [Localité 13].

Le 24 juin 2024 s’est tenue l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 10] [Adresse 1] [Adresse 2].

Par actes d’huissier de justice délivrés le 30 juillet 2024 au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 9] » (ci-après le syndicat des copropriétaires) et à la Sas Immoval, M. [H] a saisi le tribunal judiciaire de Strasbourg d’une demande d’annulation de la résolution n°1 par l’assemblée générale et d’une obligation de faire et de demandes indemnitaires à l’encontre du syndic.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 7 mars 2025 M. [H] demande au tribunal de :

— annuler la résolution n° 11 de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 juin 2024,

— condamner le « cabinet Immoval », en sa qualité de syndic, sous astreinte de 100 € par infraction constatée, à entreprendre toutes démarches nécessaires pour faire respecter les dispositions du règlement de copropriété et faire cesser les occupations et stationnements illicites sur parties communes de l’immeuble,

— condamner le syndicat des copropriétaires et le « cabinet Immoval », solidairement, à défaut in solidum, à lui verser la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner le cabinet Immoval, en sa qualité de syndic, à restituer au syndicat des copropriétaires la somme de 38,20 € dépensé au titre de la création de « cartes de stationnement »,

— débouter le syndicat des copropriétaires ainsi que la « société Immoval » de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner le syndicat des copropriétaires et le « cabinet Immoval » solidairement, à défaut in solidum, à lui verser la somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers frais et dépens,

— le dispenser de toute participation à la dépense commune en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon des conclusions notifiées par voie électronique le 17 avril 2025, le syndicat des copropriétaires demande de :

— débouter M. [H] de l’intégralité de ses demandes,

— condamner M. [H] à lui verser la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [H] aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 avril 2025, la Sas Immoval demande au tribunal de :

— déclarer les demandes de M. [H] irrecevables en tout cas mal fondées,

— l’en débouter en conséquence ainsi que de l’intégralité de ses fins, moyens et conclusions,

— condamner en tout état de cause M. [H] aux entiers frais et dépens de la procédure ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 2 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé du surplus de leurs prétentions et moyens.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 6 mai 2025, l’affaire a été évoquée à l’audience du 3 juin 2025 et la décision a été mise en délibéré au 8 juillet 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera relevé que si la Sas Immoval demande dans le dispositif de ses conclusions de déclarer les demandes de M. [H] irrecevables, elle ne développe aucun moyen à l’appui de cette irrecevabilité, étant en outre rappelé que conformément à l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour 6° statuer sur les fins de non-recevoir.

— Sur l’annulation de la résolution n°11 de l’assemblée générale du 24 juin 2024 :

M. [H] demande que la résolution n°11 de l’assemblée générale du 24 juin 2024 soit annulée aux motifs, d’une part, que la convocation ne comportait pas les éléments d’informations nécessaires pour émettre un vote éclairé, faute de transmission des devis des entreprises, la liste de répartition des coûts de deux entreprises selon les tantièmes des propriétaires étant insuffisante et, d’autre part, que la résolution prévoit un seul vote sur des questions dont les objets sont différents, décision sur des travaux, sur un appel de fonds, sur l’autorisation à donner au syndic de passer commande, sur les honoraires du syndic et sur la répartition entre copropriétaires du coût des travaux.

Le syndicat des copropriétaires expose que les copropriétaires étaient valablement informés des conditions essentielles du contrat pour l’abattage et la taille d’arbres dans les espaces communs, l’intitulé de la résolution étant parfaitement clair ainsi que les termes de la résolution qui reprennent l’objet du contrat, le nom du prestataire, le coût et la date des travaux envisagés.

Il produit les devis de l’entreprise retenue pour faire les travaux, faisant valoir qu’ils ne comportent aucun autre élément que ce qui est précisé dans la résolution.

Il conteste que la majorité à appliquer pour l’abattage et la taille des arbres soit différente et fait valoir que le vote des travaux, le choix du prestataire, la fixation des honoraires du syndic et la fixation du calendrier d’appel des fonds constituent des questions indissociables.

La Sas Immoval s’oppose également à l’annulation de la résolution n°11 votée par l’assemblée générale le 24 juin 2024.

Selon l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires.

Conformément à l’alinéa 2 de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, le conseil syndical donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

L’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 précise que la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises.

L’article 9 du décret du 17 mars 1967 prévoit que la convocation contient l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée et l’article 11, I que sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour […] 3° les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux […].

L’article 13 du décret prévoit que l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 et 11, I.

Il appartient au syndic d’apporter la preuve de ce qu’il a joint à la convocation de l’assemblée générale des copropriétaires, conformément à l’article 11 du décret du 17 mars 1967, les documents essentiels de nature à permettre aux copropriétaires d’émettre un vote éclairé pour une décision d’exécution de travaux (Civ. 3, 6 mars 2002, n°00-18.811, Civ. 3, 12 novembre 2006, n°05-19.042).

En l’espèce, le projet de résolution n°11 intitulée « travaux espaces verts dans le parc » transmis aux copropriétaires est libellé comme suit :

« le syndic et les membres du conseil syndical disponibles ont fait le tour des travaux d’entretien à réaliser à l’automne 2024.

Après un appel d’offres auprès de 3 sociétés, c’est la société H & Z Paysage qui a été retenue. Il s’agit d’intervenir pour une taille architecturale des tilleuls, de l’abattage du cèdre mort et d’un douglas dans le parc.

Après un échange entre les copropriétaires et après avoir :

— pris connaissance des conditions essentielles de devis,

— pris connaissance de l’avis du conseil syndical,

et après en avoir délibéré

— décide de retenir la société H & Z Paysage pour un montant de 7 710 € ttc.

Les honoraires de travaux comprennent :

— la gestion financière

— la gestion administrative

— la gestion comptable

— la commande de travaux

— le suivi des travaux

— la réception des travaux

Conformément à l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et en application du contrat de syndic, l’assemblée générale décide que les honoraires du syndic s’élèvent à 3% ht du montant ht des travaux.

— L’assemblée générale décide le début des travaux à la date suivante : à l’automne 2024 dès que les conditions météorologiques seront favorables

— et décide que le coût des travaux ainsi que les frais, honoraires et assurances y afférents seront répartis à l’unité soit 231,30 € ttc maximum

— autorise le syndic à procéder à l’appel de fonds nécessaires au paiement de la société retenue, de façon à encaisser les règlements des copropriétaires avant de passer commande à la société,

— l’appel de fonds sera appelé le 1er octobre 2024 et autorise le syndic à passer commande ».

Il résulte de ce projet de résolution qu’un appel d’offres a été émis par le syndic pour des travaux sur les espaces verts, que trois entreprises ont transmis chacune leur devis, que le conseil syndical a émis un avis sur ces devis et que le devis de la société H & Z Paysage, retenu, est soumis au vote de l’assemblée générale.

Ainsi, si aucun élément n’est communiqué sur un vote de l’assemblée générale qui fixerait un montant des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire, il y a eu mise en concurrence puisqu’un appel d’offres a été réalisé et que le conseil syndical a rendu un avis.

Il est constant qu’en cas de mise en concurrence, il doit être considéré que les copropriétaires ont été suffisamment informés des conditions essentielles des contrats soumis au vote dès lors qu’était joint à la convocation de l’assemblée générale un rapport de synthèse de l’appel d’offres établi par le maître d’œuvre analysant et comparant les devis reçus (Civ. 3, 25 janvier 2023, n°22-10.096) ou une analyse technique comparant les devis.

Alors que M. [H] argue de ce que les devis des trois entreprises n’étaient pas joints à la convocation de l’assemblée générale, ni le syndicat des copropriétaires, ni le syndic ne produit aux débats les éléments qui étaient annexés à la convocation à l’assemblée générale du 24 juin 2024 envoyée aux copropriétaires.

M. [H] produit un extrait de documents intitulés « comparatif des devis » à l’entête de la Sas Immoval (pièce n°5) correspondant à ce qui semble être une projection des sommes qui seraient dues par chacun des copropriétaires (précisément de dix-sept copropriétaires) en application de deux devis dont la nature des prestations, le montant total et l’identité des entreprises concernées ne sont pas mentionnés, étant observé par ailleurs que la résolution fait état de trois devis reçus après l’appel d’offres.

Ces éléments sont insuffisants pour démontrer une information suffisante des copropriétaires des conditions essentielles des devis réceptionnés, faute de notification des noms des entreprises, du montant des devis et de la nature des travaux pour chaque devis.

La résolution n°11 sera en conséquence annulée.

— Sur les demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de la Sas Immoval :

M. [H] fait valoir que le syndic a commis une faute en refusant de faire respecter le règlement de copropriété qui prévoit qu’aucun véhicule ne devra stationner dans les passages entre les blocs.

Il indique avoir alerté le syndic sur la présence de véhicules à ces emplacements et les difficultés susceptibles d’être rencontrées en cas d’intervention des sapeurs-pompiers et que rien n’a été entrepris.

Il demande que le syndic soit condamné sous astreinte à entreprendre toutes démarches nécessaires pour faire respecter le règlement de copropriété et faire cesser les stationnements illicites ainsi qu’à lui verser, solidairement ou in solidum avec le syndicat des copropriétaires, des dommages et intérêts.

Il demande également que le syndic soit condamné à rembourser au syndicat des copropriétaire la somme de 38,20 € correspondant aux cartes de stationnement envoyés aux copropriétaires par le président du conseil syndical.

La Sas Immoval fait valoir que M. [H] ne rapporte pas la preuve qu’elle aurait commis une faute, qu’il fait en réalité des reproches dirigés contre l’ancien syndic, l’immobilière Elsaesser, ou le président du conseil syndical.

Elle ajoute que M. [H] ne démontre pas avoir subi un préjudice direct et personnel.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à la demande de M. [H], faisant valoir qu’il échoue à établir la preuve d’un préjudice personnel et qu’il ne démontre pas la réalité des stationnements sauvages sur les espaces libres de la copropriété.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Ainsi, un copropriétaire est fondé à intenter une action en responsabilité civile délictuelle à l’encontre du syndic ou du syndicat des copropriétaires dès lors qu’il apporte la preuve d’un préjudice personnel et direct trouvant sa cause dans une faute commise par le syndic ou le syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs, selon l’article 1998 du code civil, le mandant est tenu d’exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné.

Il n’est tenu de ce qui a pu être fait au-delà, qu’autant qu’il l’a ratifié expressément ou tacitement.

Ainsi, la responsabilité du syndicat des copropriétaires peut être engagée à l’égard des copropriétaires en cas de faute commise par le syndic, son mandataire, à leur égard, dans le cadre de sa mission.

Sur les demandes formées à l’encontre de la Sas Immoval en sa qualité de syndic :

En l’espèce, il sera en premier lieu relevé que la Sas Immoval, syndic depuis le 1er juillet 2022 conformément à une mention manuscrite figurant sur la pièce n°2 produite par M. [H], n’a à aucun moment été alerté de problèmes que les stationnements non autorisés pouvaient causer.

M. [H], en sa qualité de copropriétaires n’a en outre pas demandé que cette problématique soit inscrite à l’ordre du jour d’une assemblée générale, notamment s’agissant de la signalétique à mettre en place, s’il estimait que la signalétique mise en place par le précédent syndic était insuffisante.

Il ne peut par ailleurs être reproché au syndic l’envoi d’une carte de stationnement, cet envoi ayant été fait par le président du conseil syndical le 24 mars 2021, à une date où la Sas Immoval n’était pas syndic.

Il en est de même de la facturation de cette carte à la copropriété le 15 novembre 2021.

Faute de rapporter la preuve d’une faute de la Sas Immoval, M. [H] sera débouté de sa demande de condamnation sous astreinte du syndic à « entreprendre toutes démarches nécessaires pour faire respecter les dispositions du règlement de copropriété et faire cesser les occupations et stationnements illicites sur les parties communes de l’immeuble », demande dont la formulation est par ailleurs vague et générale, aucune mesure, concrète et sanctionnable n’étant précisée, et de sa demande indemnitaire à hauteur de 1 000 €, échouant au surplus à justifier du préjudice allégué, les trois photographies produites en pièce n°12, contrairement à ce qu’affirme M. [H], ne démontrant pas un encombrement de l’aire de lavage de l’immeuble.

Il ne peut également, en tout état de cause, qu’être débouté de sa demande, en réalité formée au nom du syndicat des copropriétaires, tendant au remboursement de la somme de 38,20 € par la Sas Immoval au syndicat, nul ne plaidant par procureur.

Sur la demande formée contre le syndicat des copropriétaires :

Aucune faute de la Sas Immoval n’ayant été retenue, M. [H] sera débouté de sa demande formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné aux dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Il sera fait application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au profit de M. [H] selon lequel le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera en conséquence rappelé que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

ANNULE la résolution n°11 de l’assemblée générale de l’immeuble « [Adresse 9] » à [Localité 13] du 24 juin 2024,

REJETTE les demandes formées par M. [A] [H] à l’encontre de la Sas Imoval,

REJETTE la demande indemnitaire formée par M. [A] [H] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 11],

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de « [Adresse 11] aux dépens de la procédure,

DISPENSE M. [A] [H] de participer aux frais de procédure du syndicat, conformément à l’article 10-1, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,

REJETTE les demandes formées par les parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Vincent BARRÉ