Tribunal Judiciaire de Strasbourg, Schiltigheim civil, 3 juin 2025, n° 24/10051

TJ Strasbourg 3 juin 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que la SCI SERRAVAL est redevable de charges de copropriété et a produit les pièces justificatives nécessaires, rendant la demande fondée.
Accepté
Préjudice causé par le retard de paiement
La cour a reconnu que la défaillance de la SCI SERRAVAL a causé un préjudice distinct du retard de paiement, justifiant l'allocation de dommages et intérêts.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a statué que la partie perdante doit supporter les dépens, conformément aux dispositions du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, schiltigheim civil, 3 juin 2025, n° 24/10051
Numéro(s) :	24/10051
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Silvère Marvie SARL TGS FRANCE AVOCATSJean WEYL
Parties :	Syndicat des copropriétaires [ Adresse 11 ], SARL LOGE IMMOBILIER c/ S.C.I. SERRAVAL

Texte intégral

N° RG 24/10051 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NES6

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 7]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 24/10051 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NES6

Minute n°

copie exécutoire le 03 juin 2025 à :

— M^e Jean WEYL

— SCI SERRAVAL

pièces retournées

le 03 juin 2025

M^e Jean WEYL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

03 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 11] représenté par SARL LOGE IMMOBILIER

ayant son siège social [Adresse 5]

représentée par M^e Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSE :

S.C.I. SERRAVAL

ayant son siège social [Adresse 6]

[Localité 8]

non comparante et non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

Ophélie PETITDEMANGE, greffier

[J] [G], stagiaire

DÉBATS :

Audience publique du 13 Mai 2025

JUGEMENT

Réputé contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Vice-Président et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

La SCI SERRAVAL est propriétaire des lots de copropriété n°5, 6, 18 et 110 à 117 de la résidence [Adresse 9] situé [Adresse 2].

Face à l’impayé des charges de copropriété, la SCI SERRAVAL a été mise en demeure, à plusieurs reprises, de les payer, et notamment par exploit de commissaire de Justice du 07 février 2024 et par lettre recommandée avec accusé de réception émise le 06 mars 2024.

La SCI SERRAVAL n’ayant pas réglé les sommes dues au titre des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 3] l’a fait assigner devant le tribunal de céans par exploit de commissaire de Justice en date du 25 octobre 2024, signifié à domicile, aux fins de condamnation au paiement de la somme de 6 114,35€.

La SCI SERRAVAL n’a pas comparu à l’audience du 13 mai 2025.

Prétentions et moyens des parties

Suivant conclusions du 15 avril 2025, régulièrement signifiées le 25 avril 2025 et reprise oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 3] demande au tribunal de proximité de Schiltigheim de :

— condamner la SCI SERRAVAL à payer la somme de 5 641,21€ avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2 989,43 et à compter du 25 avril 2025 pour le surplus,

— condamner la SCI SERRAVAL à payer la somme de 1 000€ avec intérêts au taux légal à compter de la décision à titre de dommages et intérêts,

— condamner la SCI SERRAVAL aux entiers dépens.

A titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 3] sollicite la condamnation de la SCI SERRAVAL au paiement de la somme de 4 545,61€ avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, 1 000€ avec intérêts au taux légal à compter du jugement et 1 095,60€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 3] fait valoir, au visa de la loi du 10 juillet 1965 que la SCI SERRAVAL n’honore plus le paiement de ses charges et que cette carence génère un préjudice au syndicat des copropriétaires.

MOTIFS

Sur l’absence de comparution de la partie défenderesse

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la SCI SERRAVAL a été assignée devant la chambre de proximité de Schiltigheim suivant exploit de commissaire de justice, signifié à domicile, le 25 octobre 2024.

La SCI SERRAVAL n’a pas comparu à l’audience. Elle n’y était pas représentée.

Au regard de ces éléments, il sera statué sur le fond de la demande suivant jugement réputé contradictoire.

Sur la demande en paiement des charges

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’article 14-1 de ladite loi précise que I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 10-1 de ladite loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 3] produit l’intégralité des pièces permettant de démontrer que la SCI SERRAVAL est copropriétaire du syndicat, et qu’elle est redevable de charges de copropriété. Il est ainsi produit une notification de transfert de propriété ainsi que la copie du livre foncier.

S’agissant du montant de l’impayé à la date de l’assignation, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 3] produit un relevé de compte et les appels de provisions permettant de démontrer une créance d’un montant total de :

—  3 831,04€ (solde antérieur au 01/01/24, expurgé de tous frais fors frais de mise en demeure et signification de commandement de payer)

—  1 410,84€ échéance du 1er janvier 2024

—  1 410,84€ échéance du 1er avril 2024

—  1 410,84€ échéance du 1er juillet 2024

—  1 410,84€ échéance du 1er octobre 2024

—  1 325,89€ échéance du 1er janvier 2025

—  1 325,89€ échéance du 1er avril 2025

soit un total de – 12 126,18€

Les sommes suivantes sont à mettre au crédit de la SCI SERRAVAL :

—  1 500€, chèque du 14 mars 2024

—  857,49€, solde charges 2023

—  1410,84€ chèque du 12 septembre 2024

—  1410,84€ virement du 25 octobre 2024

—  1 404,84€ virement du 11 novembre 2024

—  1 404,84€ virement du 08 janvier 2025,

soit un total de + 7 988,85€

Dès lors, la somme de 4 137,33€ apparaît due. La SCI SERRAVAL sera tenue au paiement de cette somme.

S’agissant des sommes exposées au titre de l’article 10-1, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 3] justifie de la mise en demeure du 02 février 2024 (35€) ainsi que des frais de signification du commandement de payer (73,28€). Aussi, la somme de 108,28€ est justifiée. La SCI SERRAVAL sera tenue au paiement de cette somme.

Les frais de transmission à l’avocat (300€) ou au commissaire de Justice relèvent de l’activité de recouvrement du syndic et constituent un acte d’administration de la copropriété, indemnisés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile. Au regard de ces éléments, la demande principale du syndicat de copropriétaires sera rejetée. Il convient de scinder les différents postes dus au titre de la Loi de 1965.

La SCI SERRAVAL, débitrice de l’obligation, ne produit aucun élément permettant de démontrer l’existence de paiement depuis le 08 janvier 2025, date du dernier paiement.

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments, la SCI SERRAVAL sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 4] la somme de 4 137,33€ + 108,28€, soit 4 245,61€ avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2024.

Sur la demande indemnitaire

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la défaillance de la SCI SERRAVAL, à plusieurs reprises, dans le paiement de ses charges cause un préjudice financier à la collectivité des copropriétaires tenus à faire l’avance des fonds nécessaires à la gestion et à l’administration de l’immeuble.

Ce préjudice, distinct du retard du paiement, sera justement indemnisé par l’allocation d’une somme de 500€ de dommages et intérêts.

la SCI SERRAVAL sera condamnée au paiement de la somme de 500€ avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 . Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

La SCI SERRAVAL sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

En l’espèce, la SCI SERRAVAL, partie tenue aux dépens, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 3] une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile dont le montant sera fixé à 700€.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision. Il n’y a lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE la SCI SERRAVAL à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL LOGE IMMOBILIER, la somme de 4 245,61€ (quatre mille deux cent quarante-cinq euros et soixante et un centimes) avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2024 ;

CONDAMNE la SCI SERRAVAL à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 4], représenté par son syndic la SARL LOGE IMMOBILIER, la somme de 500€ (cinq cents euros) avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE la SCI SERRAVAL aux dépens ;

CONDAMNE la SCI SERRAVAL à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL LOGE IMMOBILIER, la somme de 700€ (sept cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement ;

Le présent jugement, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier.

Le greffier Le juge