N° RG 24/06043 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M23F

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 24/06043 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M23F

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Chloé BRILL

M^e Flora KESSLER

Le

Le greffier

M^e Chloé BRILL

M^e Flora KESSLER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

JUGEMENT DU 17 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

E.U.R.L. FEDERAL IMMOBILIER, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 922.721.543. prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Flora KESSLER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 37

DEFENDEUR :

Monsieur [V] [S]

né le 10 Avril 1971 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Chloé BRILL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 3

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Vincent BARRÉ, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en paiement du prix, ou des honoraires formée contre le client et/ou tendant à faire sanctionner le non-paiement du prix, ou des honoraires

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Vincent BARRÉ, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Juin 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Vincent BARRÉ, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

M. [V] [S] et l’Eurl Fédéral immobilier ont signé le 30 juin 2023, d’une part, un mandat de recherche exclusif d’un bien à acquérir et, d’autre part, une convention d’honoraires conseil indépendant en crédit immobilier.

M. [S] a fait l’acquisition d’un bien immobilier situé [Adresse 3] selon un compromis signé le 20 novembre 2023 et un acte de vente en date du 11 janvier 2023.

Par un courrier du 22 février 2024, l’Eurl Fédéral immobilier a demandé à M. [S] la date, le prix et le nom du notaire ayant dressé l’acte ainsi que le nom de la banque ayant financé le bien pour pouvoir procéder à ses facturations.

M. [S] a contesté la validité du mandat de recherche par un courrier de son conseil du 2 avril 2024.

Par un acte de commissaire de justice délivré à M. [S] le 28 juin 2024, l’Eurl Fédéral immobilier a saisi le tribunal judiciaire de Strasbourg de demandes en paiement.

Par conclusions transmises par voie électronique le 3 février 2025, l’Eurl Fédéral immobilier demande au tribunal de :

— déclarer sa demande régulière, recevable et bien fondée,

— condamner M. [S] à lui verser la somme de 11 400 € en application du contrat de recherche exclusif d’un bien à acquérir, avec intérêts légaux à compter du 22 février 2024 en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil,

— condamner M. [S] à lui verser la somme de 2 000 € en application de la convention d’honoraire conseil indépendant en crédit immobilier, avec intérêts légaux à compter du 22 février 2024 en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil,

— ordonner l’exécution provisoire si elle n’est de droit,

— débouter M. [S] de l’intégralité de ses demandes,

— condamner M. [S] au règlement d’une somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts légaux du jour de la décision à intervenir en application de l’article 1231-7 du code civil,

— condamner M. [S] aux entiers frais et dépens de la procédure.

A l’appui de ses prétentions, elle soutient qu’elle a exécuté toutes ses obligations prévues par les deux contrats du 30 juin 2023 et que, partant, ses honoraires sont dus.

Elle précise que les deux contrats sont valides au sens de l’article 1128 du code civil.

Elle estime que, compte tenu de la mauvaise foi de M. [S] et de l’absence de justification de ses revenus, aucun délai de paiement ne peut lui être octroyé.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 mars 2025, M. [S] demande de :

— déclarer les demandes de l’Eurl Fédéral immobilier irrecevables et mal fondées,

— à titre principal, annuler le mandat exclusif de recherche du 30 juin 2023,

— annuler la convention d’honoraires conseil indépendant en crédit immobilier du 30 juin 2023,

— à titre subsidiaire, constater l’absence d’exécution effective et déterminante de ses mandats par l’Eurl Fédéral immobilier,

— débouter l’Eurl Fédéral immobilier de l’intégralité de ses moyens, fins, prétentions et revendications,

— à titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal devait entrer en voie de condamnation à son encontre, lui accorder les plus larges délais de paiement,

— en tout état de cause, condamner l’Eurl Fédéral immobilier à lui verser un montant de 3 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers frais et dépens,

— écarter le caractère exécutoire de plein droit de la décision à intervenir.

A l’appui de ses prétentions, il soutient que les deux contrats sont nuls.

S’agissant du contrat de mandat de recherche, il affirme que l’absence de prévision contractuelle d’une limitation dans le temps est source de nullité au sens de l’article 7 de la loi du 2 janvier 1970.

Quant à la convention d’honoraires, il fait valoir que l’Eurl Fédéral immobilier a mis en œuvre des manœuvres dolosives en insérant des clauses floues.

Il précise également que l’Eurl Fédéral immobilier a eu la volonté de contourner les dispositions de l’article L.519-6 du code monétaire et financier.

Subsidiairement, il considère que l’Eurl Fédéral immobilier n’a pas exécuté ses obligations de manière effective et déterminante, estimant que c’est par ses propres moyens qu’il est parvenu à obtenir un financement et à acquérir le bien immobilier.

En tout état de cause, il expose que sa situation financière justifie que lui soient accordés des délais de paiement.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 29 avril 2025, l’affaire a été évoquée à l’audience du 13 mai 2025 et la décision a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

MOTIFS

— Sur le mandat de recherche exclusif d’un bien à acquérir :

L’article 7 de la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce dispose que sont nulles les promesses et les conventions de toute nature relatives aux opérations visées à l’article 1er qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps.

L’article 1er précise que les dispositions de la présente loi s’appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à 1° l’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis.

La méconnaissance de la règle édictée à l’article 7 de la loi du 2 janvier 1970 est sanctionnée par une nullité relative (Ch. Mixte, 24 février 2017 n° 15-20.411) de sorte que M. [S] est bien fondé à se prévaloir de cette disposition.

Il est constant qu’un mandat conclu pour une durée déterminée à compter de la date de sa signature, renouvelable tacitement pour la même période que la période initiale, est dépourvu d’une limitation dans le temps de ses effets et encoure la nullité (Civ. 1, 18 octobre 2005, n° 02-16.046).

L’appréciation de la validité d’un mandat en application des dispositions de l’article 7 de la loi du 2 janvier 1970 est indépendante des dispositions de l’article 78 du décret du 20 juillet 1972 qui ne concernent spécifiquement que la validité des clauses d’exclusivité ou des clauses pénales.

En l’espèce, le mandat de recherche exclusif d’un bien à acquérir signé par M. [S] et l’Eurl Fédéral immobilier le 30 juin 2023 précise en page 2 « le présent mandat, qui prendra effet le jour de sa signature, est consenti pour une durée de trois mois, soit jusqu’au 30 septembre 2023 inclus.

Passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat pourra cependant être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d’en aviser l’autre partie quinze jours au moins à l’avance par lettre recommandée avec accusé réception ».

Si le mandat est fixé pour une durée initiale de trois mois, il résulte de la possibilité donnée aux parties de dénoncer le mandat après ce délai initial que le mandat est tacitement renouvelé pour une nouvelle période dont la durée n’est pas fixée.

Il sera dès lors retenu que la durée du mandat signé par les parties ne comporte pas de limitation de ses effets dans le temps en violation de l’article 7 de la loi du 2 janvier 1970.

La nullité du mandat de recherche exclusif d’un bien à acquérir signé par M. [S] et l’Eurl Fédéral immobilier sera en conséquence prononcée.

— Sur la convention d’honoraires conseil indépendant en crédit immobilier :

Sur la nullité de la convention :

L’article 1131 du code civil dispose que les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

Selon l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Conformément à l’article 1137 du code civil le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Enfin, l’article 1139 du code civil dispose que l’erreur qui résulte d’un dol est toujours excusable ; elle est une cause de nullité alors même qu’elle porterait sur la valeur de la prestation ou sur un simple motif du contrat.

M. [S], qui fait valoir que par des manœuvres dolosives l’Eurl Fédéral immobilier a tenté de contourner les dispositions de l’article L.519-6 du code monétaire et financier qui interdit à toute personne qui apporte son concours, à quelque titre que ce soit et de quelque manière que ce soit, directement ou indirectement, à l’obtention ou à l’octroi d’un prêt d’argent, de percevoir une somme représentative de provision, de commissions, de frais de recherche, de démarches, de constitution de dossier ou d’entremise quelconque, avant le versement effectif des fonds prêtés.

Il ajoute que les termes du contrat laissent croire que le client bénéficiera de conseils dans l’octroi de meilleures conditions de crédit alors qu’en réalité les obligations du professionnel sont très peu définies.

M. [S] n’allègue cependant, ni ne justifie que l’Eurl Fédéral immobilier aurait utilisé des manœuvres dolosives destinées à provoquer une erreur de nature à vicier son consentement.

Par ailleurs, si les obligations de l’Eurl Fédéral immobilier telle que définies dans la convention, « démarches nécessaires pour dresser une analyse représentative du marché de financement immobilier » et conseil « au mieux des intérêts du client », apparaissent floues, ce point est étranger à l’appréciation de manœuvres dolosives.

La demande de nullité de la convention d’honoraires conseil indépendant en crédit immobilier pour vice du consentement formée par M. [S] sera rejetée.

Sur la demande en paiement d’honoraires :

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il appartient en conséquence à l’Eurl Fédéral immobilier, qui réclame le paiement d’une somme de 2 000 € conformément à la convention d’honoraires conseil indépendant en crédit immobilier, de rapporter la preuve qu’elle a exécuté les termes de ladite convention.

En préambule, la convention d’honoraires conseil indépendant en crédit immobilier signé par les parties le 30 juin 2023 précise que le service de conseil consiste en la fourniture à l’emprunteur de recommandations personnalisées en ce qui concerne un ou plusieurs contrats de crédit adaptés aux besoins et à sa situation financière et son article 3 stipule, d’une part, que le client s’engage à fournir au professionnel de façon complète, sincère et exacte, tous les renseignements et pièces justificatives nécessaires à la constitution de son dossier de prêt, et notamment toute information concernant sa situation et ses besoins, les offres de prêt qu’il aura reçues des banques qu’il aura saisies et, d’autre part, que le professionnel effectuera toutes les démarches nécessaires pour dresser une analyse représentative du marché de financement immobilier et s’engage à conseiller le client au mieux de ses intérêts.

La convention précise les modalités des échanges et leur nombre, soit trois entretiens et une durée de quinze heures maximum.

Il n’est pas contesté par l’Eurl Fédéral immobilier que M. [S] lui a transmis les éléments relatifs à sa situation, étant observé que figure en annexe de la convention un document mentionnant les revenus, les apports, les charges et le projet de M. [S].

Pour justifier de ses prestations, l’Eurl Fédéral immobilier produit, d’une part, un courriel adressé à M. [S] le 31 août 2023 et, d’autre part, des échanges avec la banque Cic et la banque Crédit Mutuel.

Le courriel du 31 août 2023 consiste à donner à M. [S] l’information selon laquelle le vendeur de l’appartement [Adresse 2] à [Localité 5] accepte un prix de 190 000 €, à préciser qu’il est disposé à signer un compromis à condition que le Crédit Mutuel confirme de manière plus claire son financement, à rappeler les frais de mandat, « de courtier », de notaire, à calculer le coût total de l’opération et à rappeler le montant de l’échéance et la durée du prêt.

Or, cette compilation de données brutes ne correspond pas à un travail d’analyse ou de conseil conformément aux obligations à la charge de l’Eurl Fédéral immobilier.

Les échanges entre l’Eurl Fédéral immobilier et la Cic, par ailleurs banque dans laquelle M. [S] à des comptes, et le Crédit Mutuel consistent à informer ces établissements bancaires de la situation familiale et financière de M. [S] et à leur demander le montant maximum qui pourrait lui être prêté dans le cadre de son projet d’acquisition immobilière.

Ces échanges, qui s’apparentent en réalité à une démarche de courtier d’assurance, ne correspondent pas aux obligations contractuelles mises à la charge de l’Eurl Fédéral immobilier au titre de la convention du 30 juin 2023.

Ainsi, l’Eurl Fédéral immobilier échoue à rapporter la preuve qu’elle a exécuté les obligations mentionnées à la convention du 30 juin 2023.

L’Eurl Fédéral immobilier sera dans ces conditions déboutée de sa demande en paiement d’honoraires d’un montant de 2 000 €.

— Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

L’Eurl Fédéral immobilier, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à payer à M. [S] la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande formée à ce titre par l’Eurl Fédéral immobilier sera rejetée.

— Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucune raison ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité du mandat de recherche exclusif d’un bien à acquérir signé par M. [V] [S] et l’Eurl Fédéral immobilier le 30 juin 2023 ;

DEBOUTE M. [V] [S] de sa demande de nullité de la convention d’honoraires conseil indépendant en crédit immobilier signée par M. [V] [S] et l’Eurl Fédéral immobilier le 30 juin 2023 ;

DEBOUTE l’Eurl Fédéral immobilier de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE l’Eurl Fédéral immobilier aux dépens ;

CONDAMNE l’Eurl Fédéral immobilier à payer à M. [V] [S] la somme de mille cinq cents euros (1 500 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Vincent BARRÉ