Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Localité 8]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 10]

______________________

[Localité 11] Civil

N° RG 24/11548

N° Portalis DB2E-W-B7I-NICV

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MINUTE N°

______________________

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e Leslie ULMER

Copie certifiée conforme délivrée à :

Monsieur [G] [V]

Madame [H] [B] épouse [V]

Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT Réputé contradictoire

DEMANDERESSE :

Société BATIGERE HABITAT, Société annoyme HLM

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 6]

représentée par M^e Leslie ULMER, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 111

DEFENDEURS :

Monsieur [G] [V]

[Adresse 5]

[Localité 7]

comparant

Madame [H] [B] épouse [V]

[Adresse 5]

[Localité 7]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection

Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 26 Février 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 23 Avril 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE :

La société BATIGERE HABITAT a donné à bail à Monsieur [G] [V] et Madame [H] [V] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] par contrat du 13 février 2024, pour un loyer mensuel initial de 698,57 € et 168,27 € de provision sur charges.

Par contrat du même jour, la société BATIGERE HABITAT a loué aux époux [V] un garage n°2400387390 situé à la même adresse pour un loyer mensuel initial de 57,42 € et 1,21 € de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société BATIGERE HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [G] [V] et Madame [H] [V] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 12] pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion des locataires et leur condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 26 février 2025, à laquelle le dossier a été retenu, la société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance et demande au juge de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire, ou subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire aux torts et griefs du preneur, ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [V] et Madame [H] [V] , sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, condamner ces derniers au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 8 608,49 € avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Monsieur [G] [V] comparaît en personne. Il ne conteste pas le principe et le montant de la dette locative, mais demande de se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre une somme complémentaire afin d’apurer l’arriéré de loyers. Il précise ainsi qu’il a un nouvel emploi et demande des délais de paiement de 3 à 4 mois. Il s’engage à reprendre le paiement des loyers courants, et précisément les loyers du mois de mars et avril 2025.

La société BATIGERE HABITAT est invitée à produire une note en délibéré afin d’actualiser le montant de la dette locative au regard des règlements promis par le locataire.

Madame [H] [V] n’est ni présente, ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2025.

Par courrier électronique reçu au Greffe le 14 avril 2025, la société BATIGERE HABITAT a fourni un décompte actualisé portant la dette locative à la somme de 10 449,95 euros au 11 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Sur la résiliation :

Sur la recevabilité de l’action :Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique le 19 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux »

L’article 24 V de cette même loi ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

Toutefois, il convient de rappeler que depuis le 27 juillet 2023, l’octroi de délais de paiement ne suspend pas automatiquement les effets de la clause résolutoire. En effet, l’article 24 VII prévoit désormais que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ».

En l’espèce, le défendeur a comparu et s’est engagé sur la reprise des loyers courant, notamment le loyer du mois de mars. Or, il ressort du décompte transmis par la bailleresse en cours de délibéré qu’aucun règlement n’est intervenu depuis la date de l’audience et que la dette locative s’est encore aggravée.

Aussi en raison de l’absence de reprise du paiement du loyer courant, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Le bail conclu le 13 février 2024 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 octobre 2024, pour la somme en principal de 4 852,82 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois (délai figurant sur le commandement), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 9 décembre 2024.

L’expulsion de Monsieur [G] [V] et Madame [H] [V] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Monsieur [G] [V] et Madame [H] [V] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En cas de difficultés pour envisager un relogement, il appartiendra à Monsieur et Madame [V] de saisir en temps utile :

— le juge des référés ( avant commandement de quitter les lieux), par assignation,

ou

— le juge de l’exécution ( après commandement de quitter les lieux) par demande pouvant être formée au secrétariat-greffe du juge de l’exécution, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par déclaration faite ou remise contre récépissé, sans le recours nécessaire à un huissier de justice ou un avocat,

et ce afin d’obtenir des délais d’évacuation dans le cadre de la mesure d’expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement :La société BATIGERE HABITAT produit en cours de délibéré un décompte démontrant que Monsieur [G] [V] et Madame [H] [V] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 10 449,95 € à la date du 11 avril 2025.

Les défendeurs n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de 10 449,95 €, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Ils seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires :Monsieur [G] [V] et Madame [H] [V], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des situations respectives des parties, il convient de débouter la société BATIGERE HABITAT de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 février 2024 entre la société BATIGERE HABITAT et Monsieur [G] [V] et Madame [H] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 9 décembre 2024,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 février 2024 entre la société BATIGERE HABITAT et Monsieur [G] [V] et Madame [H] [V] concernant le garage situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 9 décembre 2024,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [G] [V] et Madame [H] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [G] [V] et Madame [H] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société BATIGERE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DEBOUTE la société BATIGERE HABITAT de sa demande d’astreinte,

DEBOUTE Monsieur [G] [V] de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [V] et Madame [H] [V] à verser à la société BATIGERE HABITAT la somme de 10 449,95 € (décompte arrêté au 11 avril 2025, incluant l’échéance pour le mois de mars 2025 pour un montant total de 920,73 euros), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [V] et Madame [H] [V] à verser à la société BATIGERE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si les contrats s’étaient poursuivis, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

DEBOUTE la société BATIGERE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [V] et Madame [H] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

En foi de quoi, la présente décision est signée par le Juge et le Greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux et de la protection