Minute n°

N° RG 25/00143 – N° Portalis DBXS-W-B7J-IPJ2

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 Octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

DEMANDERESSE :

S.C.I. MA-VIE, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Pierre LEVEQUE, avocat au barreau de VIENNE

DÉFENDEURS :

Madame [C] [L] [T] épouse [R], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Vincent BARD, avocat au barreau de la DRÔME

Monsieur [G] [X] [B] [R], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Vincent BARD, avocat au barreau de DRÔME

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie BONNOT, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Loetitia MANNING

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 11 Septembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré pour l’ordonnance être rendue ce jour.

DÉCISION :

prononcée par mise à disposition au greffe,

par Emilie BONNOT, Juge des contentieux de la protection

statuant en matière de référé,

assistée de Loetitia MANNING, Greffier

Grosse à :

le :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 14 novembre 2023, la société MA-VIE a conclu une promesse unilatérale de vente au bénéfice de M. [G] [R] et Mme [C] [T] épouse [R] portant sur une maison d’habitation située [Adresse 5] au prix de 305 000 euros, le contrat prévoyant la jouissance anticipée des lieux par les bénéficiaires de la promesse de vente, moyennant le versement d’une indemnité de jouissance anticipée de 1400 euros par mois.

En l’absence de réitération de l’acte de vente, et M. [G] [R] et Mme [C] [T] épouse [R] se maintenant dans les lieux, la société MA-VIE a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence, statuant en référé, par actes de commissaire de justice en date du 18 février 2025 signifiés à étude, pour demander :

d’ordonner l’expulsion de M. [G] [R] et Mme [C] [T] épouse [R] ou tout autre occupant de leur chef sous astreinte provisoire de 100 euros par jour,de condamner solidairement M. [G] [R] et Mme [C] [T] épouse [R] au paiement d’une somme provisionnelle compte tenu de leur occupation et du préjudice subi à hauteur de 20 000 euros,de condamner solidairement M. [G] [R] et Mme [C] [T] épouse [R] au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût du procès-verbal de constat.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 avril 2025 et a fait l’objet d’un renvoi pour permettre à l’avocat des défendeurs de conclure.

A l’audience du 19 juin 2025, la société MA-VIE a maintenu l’intégralité de ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, elle a fait valoir en substance que l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat n’a jamais été versée par M. [G] [R] et Mme [C] [T] épouse [R], que la promesse de vente est devenue caduque et que les défendeurs sont ainsi devenus occupants sans droit ni titre. Elle ajoute que cette occupation illicite lui cause un préjudice pour lequel elle sollicite une provision.

L’avocat des défendeurs a déposé son dossier après l’audience.

Par ordonnance en date du 17 juillet 2025, le juge des contentieux de la protection a rouvert les débats afin que les parties puissent présenter leurs observations sur la compétence de la juridiction, au vu du montant de la provision sollicitée, et les moyens développés par M. [G] [R] et Mme [C] [T] épouse [R].

A l’audience en date du 11 septembre 2025 à laquelle l’affaire a été rappelée, la société MA-VIE maintient l’intégralité de ses demandes et de ses moyens. Au surplus, elle indique, s’agissant de la compétence du juge des contentieux de la protection, que l’article 835 du code de procédure civile donne tout pouvoir au juge des référés pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

M. [G] [R] et Mme [C] [T] épouse [R], représentés par leur avocat, demandent :

à titre principal, de débouter la société MA-VIE de l’intégralité de ses demandes,à titre subsidiaire, de permettre les plus larges délais de paiement,en tout état de cause, de condamner la société MA-VIE à leur payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [G] [R] et Mme [C] [T] épouse [R] répliquent qu’ils ont eu des difficultés pour obtenir un crédit et que les parties se sont accordées pour mettre fin à la promesse, mais que la société MA-VIE a accepté de mettre à disposition le bien immobilier jusqu’à l’obtention du crédit pour l’acquisition du bien contre le paiement d’une indemnité d’occupation, de telle sorte qu’ils occupent le bien de manière licite. Ils précisent avoir toujours pour projet d’acquérir le bien immobilier.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2025, date du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du juge des contentieux de la protection

En application de l’article L.213-4-3 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.

En l’espèce, le litige porte sur l’occupation d’une maison d’habitation par M. [G] [R] et Mme [C] [T] épouse [R].

En conséquence, le juge des contentieux de la protection est matériellement compétent.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur l’occupation du bien immobilier

L’article 1124 du code civil dispose que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

En l’espèce, par acte notarié en date du 14 novembre 2023, la société MA-VIE a consenti à M. [G] [R] et Mme [C] [T] épouse [R] une promesse unilatérale de vente consentie pour une durée d’un an, jusqu’au 14 novembre 2024, stipulant :

d’une part que « le bénéficiaire déposera au moyen d’un virement bancaire et au plus tard le 31 décembre 2023, à la comptabilité du notaire rédacteur des présentes la somme de quinze mille deux cent cinquante euros (15250 euros) » à titre d’indemnité d’immobilisation, et que « dans l’hypothèse où le virement ne serait pas effectif à la date ci-dessus fixée, la présente promesse de vente sera considérée comme caduque, et le bénéficiaire sera déchu du droit de demander la réalisation des présentes »,d’autre part que M. [G] [R] et Mme [C] [T] épouse [R] auraient « la jouissance par anticipation d’un commun accord entre les parties, le 15 novembre 2023 à partir de 7h00, le bien étant libre de tous occupants à cette date, le tout moyennant le versement d’une indemnité de jouissance anticipée d’un montant de mille quatre cent euros (1400 euros) par mois payable au domicile du promettant au plus tard le 5 de chaque mois par virement bancaire. En aucun cas cette jouissance anticipée ne pourra valoir la conclusion d’un bail d’habitation. »

Par courrier en date du 5 avril 2024 adressé en lettre recommandée avec accusé de réception (non réclamée) aux défendeurs, le notaire rédacteur de la promesse de vente a indiqué à M. [G] [R] et Mme [C] [T] épouse [R] que la société MA-VIE mettait un terme définitif à la promesse en raison de l’absence de paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la promesse de vente, valant titre d’occupation pour M. [G] [R] et Mme [C] [T] épouse [R], est caduque depuis cette date.

Si, ultérieurement, M. [G] [R] s’est engagé à verser un acompte sur la vente de la maison et à payer 1400 euros « de loyer tous les 5 du mois », ce seul engagement de sa part ne saurait constituer un titre d’occupation, alors qu’aucune des pièces produites aux débats ne permet d’établir que la société MA-VIE aurait accepté cette proposition. En effet, les preuves de paiement produites par M. [G] [R] et Mme [C] [T] épouse [R] montrant qu’ils ont payé la somme de 1400 euros aux mois de mars, avril et mai 2024, puis de 1200 euros au mois de juin 2024 ne sont pas suffisantes à établir que la société MA-VIE leur aurait octroyé un nouveau titre d’occupation sur son bien après la caducité de la promesse de vente.

En conséquence, M. [G] [R] et Mme [C] [T] épouse [R] occupent le bien immobilier appartenant à la société MA-VIE situé [Adresse 4] [Localité 8] [Adresse 1]) sans droit ni titre, et il y a donc lieu d’ordonner leur expulsion afin de faire cesser ce trouble manifestement illicite en ordonnant leur expulsion.

Afin d’assurer l’exécution de cette décision, il y a lieu d’assortir l’obligation faite à M. [G] [R] et Mme [C] [T] épouse [R] de quitter les lieux d’une astreinte provisoire selon les modalités fixées dans le dispositif de la présente décision.

Sur la demande de provision

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, peut accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, l’occupation illicite du bien de la société MA-VIE lui cause un préjudice certain, qu’il incombera à M. [G] [R] et Mme [C] [T] épouse [R] de réparer, sans que cette obligation ne soit sérieusement contestable et sans qu’elle ne soit d’ailleurs contestée.

En conséquence, il y a lieu de condamner in solidum M. [G] [R] et Mme [C] [T] épouse [R] à verser à la société MA-VIE une somme provisionnelle de 15 000 euros.

Sur la demande de délais de paiement

Conformément à l’article 1343-5 du code civil, Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [G] [R] et Mme [C] [T] épouse [R] sollicitent des délais de paiement. Il convient toutefois de relever que ces derniers ne justifient aucunement de leur situation sociale et économique, et qu’ils occupent le bien dont la société MA-VIE est propriétaire sans procéder à aucun paiement en vue de la dédommager de cette occupation depuis plus d’un an.

En conséquence, M. [G] [R] et Mme [C] [T] épouse [R] seront déboutés de leur demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [G] [R] et Mme [C] [T] épouse [R], parties succombantes à la procédure, supporteront in solidum la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner in solidum M. [G] [R] et Mme [C] [T] épouse [R] à payer à la société MA-VIE la somme de 1500 euros en application des dispositions susvisées.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Déclare recevable l’action en référé,

Constate que M. [G] [R] et Mme [C] [T] épouse [R] sont occupants sans droit ni titre du bien immobilier situé [Adresse 2] à [Adresse 9] ([Adresse 6]),

Ordonne en conséquence à M. [G] [R] et Mme [C] [T] épouse [R] de libérer les lieux indûment occupés dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

Dit que faute pour M. [G] [R] et Mme [C] [T] épouse [R] de libérer les lieux, ils seront redevables, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à la somme de 50 euros par jour de retard,

Dit qu’à défaut pour M. [G] [R] et Mme [C] [T] épouse [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la société MA-VIE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

Condamne in solidum M. [G] [R] et Mme [C] [T] épouse [R] à payer à la société MA-VIE une provision de 15 000 euros,

Déboute M. [G] [R] et Mme [C] [T] épouse [R] de leur demande de délais de paiement,

Condamne in solidum M. [G] [R] et Mme [C] [T] épouse [R] aux dépens,

Condamne in solidum M. [G] [R] et Mme [C] [T] épouse [R] à payer à la société MA-VIE la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

Dit que la présente décision sera communiquée à la direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations de la Drôme.

Le greffier, Le juge,