TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°26/

du 22 JANVIER 2026

Enrôlement : N° RG 24/06506 – N° Portalis DBW3-W-B7I-45DM

AFFAIRE : M. [H] [P] (M^e JOUVE)

C/ S.C.I. S&H (Me [Y])

DÉBATS : A l’audience Publique du 27 novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 22 janvier 2026

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 22 janvier 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [H] [K] [P]

né le 27 septembre 1987 à [Localité 5] (13)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Thibaut JOUVE, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDERESSE

S.C.I. S&H

immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 538 290 982

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Frédéric AMSELLEM, avocat au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [H] [P] est propriétaire d’un appartement au sein de l’immeuble situé [Adresse 3]. Cet appartement est loué à Monsieur [M] [T].

La SCI S&H est propriétaire du local commercial situé au rez-de-chaussée dudit immeuble. Ce local est loué à la SARL L’EMPIRE qui y exploite un fonds de commerce à usage de restauration et snack exploité sous l’enseigne « Shawarmax ».

A la suite de travaux réalisés au sein dudit local commercial, l’un des copropriétaires de l’immeuble, Madame [D], a constaté l’apparition d’importantes fissures dans son appartement, et a sollicité la désignation d’un expert judiciaire au contradictoire de la SCI S&H.

Monsieur [V] a été désigné en qualité d’expert judiciaire et a déposé son rapport le 4 juillet 2022.

Le 26 juillet 2022, la mairie de [Localité 6] a émis un arrêté de mise en sécurité urgente sur l’ensemble de l’immeuble en relevant l’existence d’un danger imminent présentant un risque immédiat pour la sécurité des personnes, et ordonnait l’évacuation sans délai des occupants de l’immeuble.

L’arrêté a été notifié aux copropriétaires le 1er août 2022.

Suite à l’émission de cet arrêté de mise en sécurité, l’assemblée générale des copropriétaires a voté le 13 septembre 2022 la réalisation des travaux nécessaires pour obtenir la main levée dudit arrêté à hauteur de 15.873 euros TTC, travaux dont la SCI S&H a supporté la totalité du coût du fait de sa responsabilité de la survenance des désordres.

L’arrêté de mise en sécurité était levé par la mairie le 14 novembre 2022.

Par courrier en date du 2 juin 2023, Monsieur [P] a mis en demeure la SCI S&H d’avoir à lui rembourser le préjudice subi du fait de l’arrêté de mise en sécurité urgente de l’immeuble engendré par les travaux réalisés par elle au sein du local commercial.

Le 8 décembre 2023, Monsieur [P] formait une demande de conciliation par un conciliateur de justice.

Le 6 février 2024, Monsieur [N], conciliateur de justice adressait un courriel au conseil de Monsieur [P] pour l’informer que la demande n’avait pas reçu de suite en raison d’une erreur interne et souhaitait savoir si le litige avait reçu une solution amiable.

Le jour même, le conseil de Monsieur [P] a répondu par la négative et a indiqué être en attente d’une convocation.

Par assignation en date du 23 mai 2024, Monsieur [P] a attrait devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE la SCI S&H afin d’obtenir sa condamnation à lui rembourser son préjudice, outre les frais irrépétibles et les dépens, au visa des articles 544 et 1240 du code civil.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 24/6506.

Par conclusions en réplique régulièrement signifiées au RPVA le 27 janvier 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, Monsieur [H] [P] demande au tribunal de :

Vu les articles 544 et 1240 du code civil ;

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

Vu la jurisprudence ;

Vu les pièces produites aux débats ;

Monsieur [P], à l’honneur de solliciter du tribunal judiciaire de Marseille qu’il lui plaise de bien vouloir :

CONSTATER que Monsieur [P] est propriétaire d’un appartement dans l’immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 6]

CONSTATER que la société S&H est propriétaire du local commercial situé en rez-de-chaussée au [Adresse 2] à [Localité 6] ;

CONSTATER que Monsieur [V] a estimé dans son rapport d’expertise judiciaire réalisé au contradictoire de la société S&H que les travaux réalisés dans le bien de la SCI S&H sont à l’origine du risque d’effondrement de tout l’immeuble ;

CONSTATER que dans le mois du dépôt du rapport de Monsieur [V], à savoir le 26 juillet 2022, la mairie de [Localité 6] a émis un arrêté de mise en sécurité urgente de l’immeuble avec interdiction de toute occupation ;

CONSTATER que la SCI S&H s’est engagée à financer entièrement les travaux pour obtenir la mainlevée de l’arrêté de péril reconnaissant ainsi sa responsabilité ;

CONSTATER que la mainlevée de l’arrêté de péril a été émis par la mairie le 14 novembre 2022 ;

En conséquence,

DIRE ET JUGER que la responsabilité de la société S&H est engagée sur le fondement de la théorie du trouble anormal de voisinage ;

CONDAMNER la société S&H à payer la somme de 10 730 euros à Monsieur [P] à titre de dommages et intérêts augmentés du taux d’intérêt légal à compter du 2 juin 2023 ;

CONDAMNER la société S&H à payer la somme de 4 000 euros à Monsieur [P] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens ;

Par conclusions en réplique régulièrement signifiées au RPVA le 12 novembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, la SCI S&H demande au tribunal de :

DEBOUTER Monsieur [H] [P] de ses demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER Monsieur [H] [P] aux entiers dépens.

*****

La procédure a été clôturée le 23 octobre 2025, et fixée à l’audience de plaidoirie du 27 novembre 2025.

Le délibéré est fixé au 22 janvier 2026.

MOTIFS :

A titre liminaire, il sera rappelé que les dispositions de l’article 4 du code de procédure civile obligent les parties à énoncer leurs prétentions dans le dispositif de leurs conclusions. Le tribunal ne statue que sur celles-ci.

Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Par voie de conséquence, les « dire et juger », « relever » et les « constater » ne constituent pas des prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l’examen des griefs formulés et à la discussion des prétentions et moyens, pas dans le dispositif.

Ainsi, le tribunal ne répondra de ce fait à de tels « dire et juger » et « constater » qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée et énoncée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans le dispositif de son jugement, mais dans ses motifs.

Sur la recevabilité de l’action de Monsieur [P] :

Aux termes de l’article 750-1 du code de procédure civile, en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé aux parties que les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile sont d’ordre public. Il appartient donc au tribunal de s’assurer que le demandeur les a respectées.

Le tribunal ne peut que constater qu’en dépit des actions tentées par Monsieur [P] dès le 8 décembre 2023, à la suite d’une mise en demeure infructueuse, sa demande de conciliation n’a jamais abouti, en raison de circonstances indépendantes de sa volonté, ce dont il justifie.

De sorte que ces éléments caractérisent des circonstances de l’espèce rendant impossible une tentative de résolution amiable exigée par l’article précité, en l’état de la carence du conciliateur en dépit d’une demande formulée et réitérée par Monsieur [P].

Ces éléments sont de nature à déroger à la règle d’ordre public imposée par l’article 750-1 du code de procédure civile.

L’action introduite par Monsieur [P] est donc recevable.

Sur les demandes de Monsieur [P] :

Monsieur [P] agit au visa des dispositions de l’article 544 du code civil, et de la théorie du trouble anormal de voisinage, mais aussi au visa de l’article 1240 du code civil.

Il sera précisé que les conditions d’application de l’article 1240 du code civil et de la responsabilité délictuelle pour faute prouvée seront vérifiées que si le tribunal ne retient pas l’application de la théorie du trouble anormal de voisinage et la responsabilité de droit qui en découle.

Conformément aux dispositions de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Il découle de ce texte que le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue est néanmoins limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

Ainsi, le propriétaire d’un fonds qui cause à son voisin un dommage ou un trouble qui excède les inconvénients normaux du voisinage en est responsable de plein droit, sans qu’il y ait faute de sa part, et doit le réparer. La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage implique de caractériser un rapport de voisinage, un trouble anormal, un préjudice et un lien de causalité entre ce trouble et le préjudice.

Le caractère anormal du dommage doit s’apprécier in concreto compte tenu des circonstances de la cause.

Considérant que nul ne peut causer à autrui un trouble anormal de voisinage; que celui qui cause un trouble excédant les contraintes normales du voisinage en doit réparation sans qu’il y ait nécessité de prouver une faute à son encontre; le tiers lésé, qu’il soit propriétaire ou qu’il soit occupant des lieux dont la jouissance paisible a été troublée, est recevable à diriger indifféremment son action aussi bien contre l’auteur effectif du trouble que contre le propriétaire des lieux où le trouble a trouvé son origine ou sa cause.

En effet, le propriétaire d’un immeuble est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui des personnes avec lesquelles il est lié par contrat, tel que sont

En l’espèce, Monsieur [P] a choisi d’agir à l’encontre de la SCI S&H, propriétaire des locaux loué à la société L’EMPIRE qui a réalisé les travaux litigieux.

Il ressort des pièces produites en demande, et notamment du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [V], réalisé au contradictoire de la défenderesse, que les désordres qui ont affecté l’immeuble proviennent de l’agrandissement du passage réalisé en sous-œuvre sur le mur de refend du local commercial du rez-de-chaussée de la société L’EMPIRE, locataire de la SCI S&H. Un sous dimensionnement du sous-œuvre a été constaté, et impliquait selon l’expert la réalisation de travaux urgents, puisqu’il y avait un risque d’effondrement de l’immeuble si le renforcement préconisé n’était pas exécuté à bref délai.

Le 26 juillet 2022, soit 4 jours après le dépôt de ce rapport d’expertise judiciaire qui précise l’obligation de réaliser des travaux urgents, un arrêté de mise en sécurité-procédure urgente a été pris par la ville de [Localité 6], en l’état d’un danger imminent avec risque immédiat pour les personnes, résultant de fissurations de toute part du mur de refend, et de la déstructuration du sol au niveau du passage dans le mur de refend qui menace d’effondrement.

L’évacuation des occupants a été préconisée et signifiée à ces derniers le 1er août 2022, de même que le syndicat des copropriétaires a été enjoint de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser le danger imminent sous 15 jours.

De sorte qu’il résulte de ce qui précède que les désordres ayant conduit à l’arrêté de mise en sécurité avec évacuation urgente sont directement imputables aux travaux réalisés dans le bien propriété de la SCI S&H, ce que cette dernière ne conteste pas.

Le tribunal note que les conclusions de la défenderesse sont particulièrement succinctes et ne répondent aucunement sur la responsabilité, se contentant de demander de réduire les montants des préjudices réclamés.

Par conséquent, il ne peut être contesté, et n’est pas ailleurs pas contestable, que les travaux réalisés au sein du bien propriété de la défenderesse ont généré un trouble anormal de voisinage pour Monsieur [P], en conduisant à l’évacuation de l’immeuble à la suite de l’arrêté municipal de mise en sécurité, en raison d’un risque imminent pour les personnes.

L’anormalité du trouble résulte de la gravité des conséquences générées par les désordres qui sont eux même la conséquence des travaux réalisés par la société L’EMPIRE, locataire de la défenderesse.

L’anormalité du trouble étant établie, tout comme le lien de voisinage, la SCI S&H engage sa responsabilité de droit à ce titre.

Monsieur [P] a subi un préjudice en lien direct avec ce dit trouble.

En effet, il a subi une perte portant sur ses loyers entre le 1er août 2022, date de l’évacuation des occupants, et le 14 novembre 2022, date de main levée de l’arrêté. Ainsi, la perte de loyers s’élève à la somme de 3010 euros (860 euros de loyer x 3 + 430 euros pour la moitié du mois de novembre), comme en atteste le contrat de location qui précise le montant du loyer charges incluses à la signature du contrat le 3 octobre 2021, et les relevés bancaires. A la date du 1er août 2022, le montant du loyer révisé était de 860 euros. Cette somme correspond à celle qu’aurait dû percevoir le demandeur durant la période précitée. Monsieur [P] justifie de son préjudice à ce titre à hauteur de la somme de 3010 euros.

Aussi, cette somme lui sera accordée au titre du préjudice locatif subi pour la période de l’arrêté de péril.

Ensuite, Monsieur [P] expose que son locataire a dû se reloger à ses frais, dans la mesure où il n’était pas en capacité de payer son relogement, et ce pendant la période au cours de laquelle l’immeuble était inoccupable. Il explique avoir convenu avec son locataire, qu’en contrepartie, une fois retourné dans le logement, ce dernier bénéficierait d’une gratuité des loyers pendant 3 mois, pour compenser les sommes par lui avancées dans le cadre de son relogement.

Il n’est pas contestable, au regard des dispositions de l’article L511-18 du code de la construction et de l’habitation, que le propriétaire de l’immeuble objet d’un arrêté de péril a l’obligation de reloger ou héberger son locataire.

Le demandeur produit ses relevés de compte, toutefois le tribunal constate qu’il ne produit pas le relevé de compte du mois de janvier 2023. De sorte que pour ce mois-là le tribunal ne peut accorder l’indemnisation réclamée.

En conséquence, au titre du relogement réclamé, qui est une conséquence de l’arrêté de péril, le tribunal accordera une indemnité de 1720 euros correspondant à deux mois de loyer. Il sera débouté du surplus de sa demande.

Enfin, il ne peut être contesté que la situation qu’a subi Monsieur [P] a eu des conséquences importantes pour ce dernier. En effet, il s’est trouvé privé de ses loyers, qui servaient à rembourser l’emprunt immobilier du bien, et a dû engager une procédure judiciaire pour solliciter l’indemnisation de son préjudice. Toutefois la somme réclamée apparaît disproportionnée, et sera réduite à 1500 euros.

Le constat d’huissier établi en date du 1er aout 2022 sera indemnisé à hauteur de 200 euros.

Ainsi, la SCI S&H sera condamnée au paiement des sommes suivantes, majorées des intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation le 23 mai 2024 :

—  3010 euros au titre du préjudice de perte locative,

—  1720 euros en indemnisation du relogement de ses locataires,

—  1500 euros au titre de son préjudice moral,

—  200 euros pour le constat d’huissier

Sur les demandes accessoires :

1- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de condamner la SCI S&H aux dépens de l’instance.

2- Sur les demandes au titre des frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La défenderesse sera également condamnée au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en premier ressort, après audience publique à juge unique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal

CONDAMNE la SCI S&H à payer à Monsieur [H] [P] les sommes suivantes ;

—  3010 euros au titre du préjudice de perte locative,

—  1720 euros en indemnisation du relogement de ses locataires,

—  1500 euros au titre de son préjudice moral,

—  200 euros pour le constat d’huissier établi le 1er août 2022

Dit que ces sommes seront majorées des intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2024,

DEBOUTE Monsieur [H] [P] du surplus de ses demandes,

CONDAMNE la SCI S&H à payer à Monsieur [H] [P] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI S&H aux entiers dépens de l’instance.

DEBOUTE chacune des parties du surplus de leurs demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-DEUX JANVIER DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE