N° RG 25/01794 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NMEN

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE HAGUENAU

[Adresse 2]

[Localité 5]

HAGUENAU Civil

N° RG 25/01794 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NMEN

Minute n°

Expédition exécutoire et annexes

à

Maître [G] [P]

Expédition à

[K] [B]

le

Le Greffier

M^e David ROSELMAC

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

16 JUILLET 2025

DEMANDERESSE :

SACA DOMIAL

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 139

DÉFENDERESSE :

Madame [K] [B]

[Adresse 6]

[Localité 4]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Nathalie SCHMITLIN, Vice-Président

Cadyus DALLY-LEGRAND, Greffier présent lors des débats

Hafize CIL, Greffière placée présente lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Nathalie SCHMITLIN, Vice-Président, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 16 Juillet 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Nathalie SCHMITLIN, Vice-Président et par Hafize CIL, Greffière placée

N° RG 25/01794 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NMEN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 7 février 2025, la S.A.C.A. DOMIAL a fait assigner Madame [K] [L] épouse [B] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de HAGUENAU en résiliation d’un contrat de bail conclu avec cette dernière.

Elle expose avoir, par contrats conclus le 2 novembre 2023, prenant effet le 7 novembre 2023, donné à bail à la défenderesse un logement et un garage situés [Adresse 6] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 564,00 euros, charges comprises.

Les loyers étant régulièrement impayés, elle lui a fait délivrer un commandement de payer en date du 5 décembre 2024, visant la clause résolutoire contenue au bail.

Le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet, elle demande au Juge :

— de constater la résiliation de plein droit du bail,

— d’ordonner l’expulsion de la défenderesse, avec le cas échéant le concours de la force publique,

— de la condamner au paiement :

— d’une somme, en quittances et deniers, de 2.048,46 euros, pour les loyers impayés,

— et d’une indemnité d’occupation de 721,45 euros par mois jusqu’à évacuation complète des lieux, outre l’indexation annuelle des loyers,

Elle met en compte 400,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et sollicite l’exécution provisoire.

L’affaire a été fixée à l’audience du 13 mai 2025.

La S.A.C.A. DOMIAL, représentée par son avocat, indique qu’aucun paiement n’est plus intervenu depuis décembre 2024.

Madame [B] a comparu en personne, et exposé sa situation financière.

L’affaire a été mise en délibéré pour le présent jugement rendu contradictoirement et en premier ressort.

MOTIFS

1. Sur la recevabilité de la demande :

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de résiliation de bail ne peut être délivrée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, sauf à ce que la situation d’impayé ait été signalée préalablement à la CAF.

L’assignation doit en outre être notifiée par l’huissier de justice au Préfet, au moins six semaines avant la date de l’audience.

Il est justifié de la saisine de la CCAPEX CAF de la situation des impayés en date du 15 novembre 2024, soit plus de six semaines avant la date d’assignation du 7 février 2025.

L’assignation a par ailleurs été notifiée par l’huissier à la Préfecture du BAS-RHIN, par transmission électronique EXPLOC du 13 février 2025, soit plus de six semaines avant la date de la première audience du 13 mai 2025.

Cette dernière a, le 25 avril 2025, adressé au Tribunal un bilan social relatif à la situation de Madame [B].

La demande formée par la bailleresse est par conséquent recevable de ce chef.

2. Sur la demande principale :

Sur la demande en résiliation judiciaire du bail

Selon l’article 1741 du Code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu des articles 1728 du Code Civil et 7 de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus.

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon contrats conclu le 2 novembre 2023, prenant effet le 7 novembre 2023, la S.A.C.A. DOMIAL a donné à bail à Madame [B] un logement situé [Adresse 6] à [Localité 4], ainsi qu’un garage sis à la même adresse, moyennant un loyer de 580,07 euros pour le logement, 41,80 euros pour les charges générales, 7,13 euros affectés au Multiservice et 25,00 euros pour le garage.

Compte tenu des indexations successives, les loyers actuels s’élèvent à 25,82 euros pour le garage, à 669,13 euros pour le logement, et à 42,40 euros pour les charges d’eau, soit un total de 737,35 euros.

Ces baux comportent une clause résolutoire en cas de défaut de paiement de loyer, ces clauses sont régulières. En l’occurrence, le contrat de bail du logement prévoit une clause résolutoire pour impayé de loyers acquise dans le délai de six semaines.

Par acte du 5 décembre 2024 un commandement de payer la somme de 2.056,42 euros en principal a été signifié au défendeur, cette somme est au moins égale au montant convenu pour l’application de la clause résolutoire visée par ce commandement.

Ce commandement est régulier et comporte les mentions prescrites par la loi, visant un délai de six semaines, conformément à la loi.

Madame [B] ne justifie pas avoir donné totalement suite à ce commandement dans les six semaines.

Dès lors le Tribunal ne pourra que constater l’acquisition des clauses résolutoires au 17 janvier 2025.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’occupation des lieux par Madame [B] , malgré la résiliation des baux, cause à la S.A.C.A. DOMIAL un préjudice qu’il convient de réparer par une indemnité mensuelle d’occupation, se substituant au loyer.

Son montant sera fixé à celui des loyers et charges éventuellement révisés, qui auraient été dus, si les baux s’étaient poursuivis normalement. Cette indemnité portera intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue.

Madame [B] sera condamnée à son paiement du jour de la résiliation à celui de l’évacuation complète des lieux, caractérisée par la remise des clés du logement au bailleur ou à toute personne mandatée à cet effet.

Sur la demande d’expulsion

Madame [B] étant occupante sans droit ni titre, il convient d’autoriser le bailleur à défaut de libération spontanée des locaux, à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef au besoin en utilisant le concours de la force publique, à l’issue d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de libérer les lieux.

Sur la dette locative

Par ailleurs, La S.A.C.A. DOMIAL met en compte des frais de rejet de prélèvement de 1,08 € de juillet 2024 à avril 2025, pour un total de 7 x 1,08 = 7,56 €.

De tels frais ne sont pas stipulés au contrat de bail, hormis une clause générale “frais – contentieux”, tandis que l’article 4 i) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 répute non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

La S.A.C.A. DOMIAL sera donc également déboutée de ce poste de demande.

Il ressort du compte locatif que Madame [B] reste redevable de la somme de 2.891,19 euros au 5 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse.

Madame [B] sera condamnée au paiement de ce montant avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même Loi prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues ci-dessus.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Madame [B] n’ayant pas repris le paiement du loyer courant, aucun délai ne peut lui être accordé.

3. Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de droit de la présente décision n’a pas lieu d’être écartée par le juge, et il convient donc de déclarer le présent jugement exécutoire de droit par provision, en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

4. Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Madame [B] ayant succombé à la présente instance, elle en supportera les entiers dépens, y compris le commandement de payer et à l’assignation, conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du même Code.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement rendu contradictoirement et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande de la S.A.C.A. DOMIAL ;

N° RG 25/01794 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NMEN

CONSTATE que les baux du logement et du garage conclus le 2 novembre 2023 entre les parties sont résiliés de plein droit au 17 janvier 2025 ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer du logement et du garage si les baux avaient été maintenus, majoré de celui de la provision sur charges ;

CONDAMNE Madame [K] [L] épouse [B] au paiement de cette indemnité à la S.A.C.A. DOMIAL du jour de la résiliation à celui de l’évacuation complète des lieux avec remise des clés au propriétaire, avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue ;

En conséquence,

CONDAMNE Madame [K] [L] épouse [B] à payer à la S.A.C.A. DOMIAL la somme de 2.891,19 euros au titre de l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 5 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle ;

DÉBOUTE la S.A.C.A. DOMIAL de sa demande en paiement des frais de rejet de prélèvement;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement faute de reprise du paiement des loyers courants par Madame [K] [L] épouse [B] ;

ORDONNE l’évacuation par Madame [K] [L] épouse [B], et tous occupants de son chef, du logement n°033527 sis [Adresse 6] à [Localité 4], et du garage UG 033548 porte 71 sis à la même adresse, dans un délai de 2 mois suivant le commandement de quitter les lieux ;

ACCORDE à la partie demanderesse le concours de la force publique pour en cas de besoin faire procéder à l’expulsion de Madame [K] [L] épouse [B] ;

DIT n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DÉCLARE le présent jugement exécutoire de droit à titre provisoire, et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ;

CONDAMNE Madame [K] [L] épouse [B] aux dépens y compris ceux liés au commandement de payer et à l’assignation ;

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, les jour, mois et an susdits, et nous, Juge et Greffier, avons signé le présent jugement.

Le Greffier, Le Juge