TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— Maître Aurélie HERVÉ

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/10594

N° Portalis 352J-W-B7I-C4UIK

N° MINUTE :

Assignation du :

07 Août 2024

JUGEMENT

rendu le 25 Septembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic, le cabinet DESPORT, S.A.S

[Adresse 2]

[Localité 8]

représenté par Maître Aurélie HERVÉ de l’AARPI INFINITY AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0235

DÉFENDERESSE

S.C.I. FIMO

[Adresse 1]

[Localité 7]

non-représentée

Décision du 25 Septembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/10594 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4UIK

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame DREUX Marie-Charlotte, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Line-Joyce Guy, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 19 Juin 2025 tenue en audience publique devant Madame Sophie ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI FIMO est propriétaire des lots de copropriété 3, 4, 29 et 31 d’un immeuble situé [Adresse 4] 3ème [Adresse 9].

Le syndicat des copropriétaires a fait délivrer à la SCI FIMO, par acte de Maitre [J] [Y] commissaire de justice en date du 13 décembre 2023, un commandement de payer la somme en principal de 20.431,13 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 4 décembre 2023.

Par exploit du 7 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] à Paris 3ème arrondissement a fait assigner la SCI FIMO en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 30 janvier 2025.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1240 et 1343-2 du code civil, il demande au tribunal de :

« Condamner la SCI FIMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], la somme de 22.089,09 €, outre les intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 13 décembre 2023, jusqu’à parfait paiement,

Condamner la SCI FIMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts,

Dire que les intérêts se capitaliseront en application de l’article 1343-2 du code civil,

Rappeler l’exécution provisoire de droit attachée à la décision à intervenir,

Condamner la SCI FIMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la même aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Aurélie HERVÉ, avocat au Barreau de PARIS, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. »

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice), la SCI FIMO n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 30 janvier 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 19 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 25 septembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI FIMO est propriétaire des lots de copropriété 3, 4, 29 et 31 au sein de l’immeuble situé [Adresse 3] à Paris 3ème arrondissement.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 14 juin 2022, 27 mars 2023, 13 juin 2023 et 8 mars 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021, 2022 et 2023 et fixé les budgets prévisionnels des années 2023, 2024 (révisé lors de l’assemblée du 8 mars 2024) et 2025,

— le procès-verbal de l’assemblée extraordinaire du 27 mars 2023 par laquelle des travaux urgents de renforcement de structure en pans de bois ont été votés et la souscription d’un prêt destiné à leur financement adoptée,

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 1er juillet 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI FIMO, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 19.901,13 euros.

La SCI FIMO ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er juillet 2024 (3èmes appels de fonds trimestriel et de travaux inclus).

Décision du 25 Septembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/10594 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4UIK

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais de commissaire de justice engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 1.454,52 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, se décomposant comme suit :

27.07.2023 Frais de mise en demeure : 55,00 €

07.09.2023 Frais de relance après mise en demeure : 40,00 €

26.10.2023 Frais de mise en demeure : 55,00 €

16.11.2023 Frais de relance après mise en demeure : 40,00 €

08.12.2023 Frais remise dossier huissier : 340,00 €

22.12.2023 Frais huissier sommation de payer : 208,52 €

22.03.2024 Frais remise dossier avocat : 516,00 €

Il ne produit toutefois aucune des mises en demeure et relances qu’il dit avoir envoyées à la SCI FIMO antérieurement à l’assignation signifiée le 7 août 2024 et ne justifie d’aucune mise en demeure faite dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Les frais engagés avant la sommation de payer signifiée le 13 décembre 2023 ne peuvent donc lui être alloués sur ce fondement.

Le syndicat des copropriétaires produit le contrat de syndic conclu pour la période du 01/07/2024 au 30/06/2025. Il n’est donc pas possible de vérifier le montant contractuellement prévu pour les actes facturés les 8 décembre 2023 et 22 mars 2024 sous les intitulés “remise dossier huissier et remise dossier avocat”, dont le montant ne sera par conséquent pas retenu.

D’autant que les honoraires du syndic au titre desdits frais de remise du dossier à l’huissier et à l’avocat ne s’analysent pas en des diligences exceptionnelles excédant la gestion courante du syndic.

Seuls les frais de signification de la sommation de payer à hauteur de 208,52 euros seront par conséquent alloués au syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Toutefois, il ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI FIMO a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les intérêts

La somme 19.901,13 euros portera intérêts au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 13 décembre 2023.

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI FIMO, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maitre Aurélie HERVÉ.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCI FIMO sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI FIMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Paris 3ème les sommes de :

—  19.901,13 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 1er juillet 2024), avec intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2023,

—  208,52 euros sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  1.500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts des sommes précitées, dans les conditions de l’article 1342-2 du code civil ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 11] de ses autres demandes en paiement des frais exposés pour le recouvrement de sa créance ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 11] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI FIMO au paiement des entiers dépens de l’instance avec autorisation donnée à Maitre Aurélie HERVÉ de recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 10] le 25 Septembre 2025

La Greffière La Présidente