N° RG 25/04515 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NS33

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

11ème civ. S3

N° RG 25/04515 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NS33

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Emmanuel JUNG

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

06 NOVEMBRE 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [X] [V]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Emmanuel JUNG,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 103

DEFENDEURS :

Madame [D] [I] [E]

Monsieur [T] [F]

Monsieur [K] [N]

demeurant ensemble [Adresse 1]

[Localité 4]

non comparants, non représentés

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Septembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 06 Novembre 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé avec effet au 19/08/2021, Monsieur [J] [V] (ci-après le bailleur) ayant pour mandataire la SARL HEBDING IMMOBILIER ont donné à bail à Monsieur [T] [F] et Madame [I] [E] [D] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 600€ outre une provision sur charges de 150 €.

Par acte de caution signé le même jour, Monsieur [K] [N] s’est portée caution solidaire.

Se prévalant de loyers impayés, le bailleur a fait signifier aux locataires plusieurs commandements de payer visant la clause résolutoire dont le dernier en date du 26/11/2024.

Le 29/11/2024, il a dénoncé le commandement de payer à la caution.

Par assignations délivrées le 21/11/2024, le bailleur a fait citer Monsieur [T] [F], Madame [I] [E] [D] et Monsieur [K] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG aux fins de :

— constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties par l’effet du jeu de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail,

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion des lieux loués de corps et de biens des locataires et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, sans délai,

— Ordonner la séquestration des meubles garnissant les lieux loués aux frais, risques et périls des locataires,

— Condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 10 588,39 € au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 05/05/2025,

— Condamner solidairement les défendeurs à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent aux loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à évacuation définitive des lieux,

En tout état de cause,

— Condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner in solidum les défendeurs aux entiers frais et dépens, dont le coût des commandements de payer délivrés les 30/01/2023, 23/08/2023, 11/03/2024 et 26/11/2024.

A l’audience du 02/09/2025, le bailleur a repris les termes de son assignation.

Il a indiqué s’en remettre sur l’octroi de délais de paiement.

Régulièrement autorisé, il a produit en cours de délibéré un décompte actualisé de sa créance, arrêtée à 10 890,16 € en date du 02/09/2025 afin de vérifier la reprise du paiement des loyers courants avant l’audience.

Bien que régulièrement cités en l’étude d’huissier, les défendeurs n’étaient ni présents, ni représentés.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Les locataires ont indiqué au travailleur social avoir repris le paiement du loyer depuis le mois de juillet 2025 et ont proposé de payer chaque mois 310 euros en sus du loyer courant.

Il sera statué par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Les conditions de recevabilité édictées par l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées par le bailleur.

La demande est donc régulière et recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire du contrat du bail d’habitation

Le contrat de bail signé par les parties stipule que le loyer est payable mensuellement d’avance au plus tard le 5 de chaque mois et prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie régulièrement appelés, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 26/11/2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer un arriéré de loyers et charges s’élevant en principal à la somme de 5478,91€.

Les défendeurs n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail à compter du 27/01/2025.

Par conséquent les défendeurs ne disposent plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date.

Les locataires devront quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, il pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de réduire voire de supprimer le délai d’expulsion.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Le bailleur produit un décompte démontrant que les défendeurs restent lui devoir la somme de 10890,16€ à la date du 02/09/2025, terme d’août inclus.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est établie tant dans son principe que dans son montant.

Les défendeurs, qui ne comparaissent pas, ne justifient ni d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par le demandeur, ni de l’existence d’un fait susceptible de les libérer de leur obligation au paiement des loyers et des charges.

Les défendeurs sont co-signataires du bail et sont tenus par la clause de solidarité prévue au contrat de bail. Le demandeur est donc bien fondé à solliciter la condamnation solidaire des défendeurs tant au titre de l’arriéré locatif que de l’indemnité d’occupation.

Il convient dès lors de les condamner solidairement au paiement de la somme de 10 890,16 €.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, le loyer et les charges courants s’élèvent à 814,30 € par mois.

Il ressort du relevé de compte que les locataires ont repris le versement du loyer courant au mois de juillet 2025. Selon le travailleur social ayant rédigé le diagnostic social et financier, Monsieur [T] [F] et Madame [I] [E] [D] sont tous deux salariés en CDI, le couple perçoit un revenu global de 2 860 € et doit faire face à des dépenses courantes d’un montant de 1.714€.

Ils ont un enfant en bas âge.

Dans ces conditions, il y a lieu de leur accorder d’office des délais de paiement, selon les modalités visées au présent dispositif.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, les locataires n’ont pas comparu pour solliciter la suspension de la clause résolutoire.

Le bailleur n’a pas formulé de demande en ce sens.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur l’engagement de caution

L’article 2292 du code civil prévoit que le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

Aux termes de l’article 22-1 de la Loi du 6 juillet 1989, « La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. »

En l’espèce, l’acte de cautionnement signé le 19/08/2021 par Monsieur [K] [N] stipule qu’il se porte caution solidaire, sans bénéfice de division ni de discussion, du règlement des loyers et charges, impôts et taxes, réparations locatives, indemnités d’occupation éventuellement dues après la résiliation du bail, de tous intérêts pour un montant maximum de 27 000 € et jusqu’au 19/08/2030.

L’acte de cautionnement précise le montant du loyer et les modalités de sa révision et mentionne que la caution a reçu toute information de façon explicite et non équivoque sur la nature et l’étendue des obligations qu’elle contracte. Enfin, il reproduit les dispositions de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’engagement de caution solidaire signé par Monsieur [K] [N] est valable.

Le bailleur est dès lors fondé à solliciter la condamnation solidaire de la caution au titre des sommes mises à la charge des locataires.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en ce compris le coût des quatre commandements de payer visant la clause résolutoire du bail délivrés les 30/01/2023, 23/08/2023, 11/03/2024 et 26/11/2024.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur l’intégralité des frais irrépétibles qu’il a pu exposer à l’occasion de la présente instance. Il convient dès lors de condamner in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande régulière et recevable,

CONSTATE que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail d’habitation liant les parties ont été acquis à la date du 27/01/2025,

DIT que Monsieur [T] [F] et Madame [I] [E] [D] ne disposent plus de titre pour occuper les lieux loués depuis le 27/01/2025,

CONDAMNE Monsieur [T] [F] et Madame [I] [E] [D] à évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux loués sis [Adresse 1] à [Localité 4], dans le délai légal de DEUX (2) MOIS à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux,

Et à défaut de libération volontaire de leur part dans ce délai,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [T] [F] et Madame [I] [E] [D] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin, avec le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [F], Madame [I] [E] [D] et Monsieur [K] [N] à payer à Monsieur [J] [V] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et à la provision sur charges, dû en cas de non résiliation du bail, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

En tout état de cause,

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [F], Madame [I] [E] [D] et Monsieur [K] [N] à payer à Monsieur [J] [V] la somme de 10 890,16 € au titre des arriérés de loyers et charges impayés à la date 02/09/2025, terme d’août inclus,

AUTORISE Monsieur [T] [F] et Madame [I] [E] [D] à s’acquitter de la dette en 35 mensualités de 310 € le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, outre le loyer et les charges courants, et une 36ème mensualité qui soldera la dette, en principal, frais et intérêts,

DIT que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [F], Madame [I] [E] [D] et Monsieur [K] [N] à payer à Monsieur [J] [V] la somme de 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [F], Madame [I] [E] [D] et Monsieur [K] [N] aux dépens, en ce compris le coût commandements de payer visant la clause résolutoire du bail délivrés les 30/01/2023, 23/08/2023, 11/03/2024 et 26/11/2024,

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé en audience publique par Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection, avec l’assistance de Nathalie PINSON, Greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Marjorie MARTICORENA