TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT DU 22 MAI 2025

N° RG 24/00037 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZFPZ

AFFAIRE

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE sis [Adresse 4] pris en la ersonne de son syndic le Cabinet Gaëlle Conseils Immo, [Adresse 8], LE CREDIT LYONNAIS, LA SOCIETE AXA BANQUE, agissant poursuites et diligences de son mandataire, la SOCIETE CREDIT LOGEMENT

C/

[U] [B] [I] épouse [J], [C] [O] [J]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Amélie DRZAZGA, Juge, statuant en tant que juge de l’exécution, assistée de Jessica ALBERT, Greffier.

CREANCIER POURSUIVANT SUBROGE :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE sis [Adresse 4] pris en la personne de son syndic le Cabinet Gaëlle Conseils Immo, [Adresse 8]

représenté par Maître Sophie JEAN, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 122

CRÉANCIERS INSCRITS :

LE CREDIT LYONNAIS

[Adresse 5]

[Localité 20]

représenté par Maître Cécile TURON, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 122

LA SOCIETE AXA BANQUE, agissant poursuites et diligences de son mandataire, la SOCIETE CREDIT LOGEMENT

[Adresse 6]

[Localité 19]

représentée par Maître Séverine RICATEAU de la SELARL SLRD AVOCATS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN782

DEFENDEURS :

Madame [U] [B] [I] épouse [J]

née le [Date naissance 10] 1977 à [Localité 21]

[Adresse 14]

[Localité 18]

ayant pour avocat Maître Alexandra PEYRON, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 11

Monsieur [C] [O] [J]

né le [Date naissance 9] 1976 à [Localité 22]

[Adresse 13]

[Localité 18]

comparant en personne et ayant pour avocat Maître Alexandra PEYRON, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 11

DÉBATS :

L’affaire a été débattue le 13 Mars 2025 en audience publique.

JUGEMENT

rendu par décision réputée contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe du tribunal

EXPOSE DU LITIGE

Suivant commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 27 novembre 2023, et publié le 10 janvier 2023, au Service de la Publicité Foncière de [Localité 23] 3ème bureau, volume 2024 S n°7, la société AXA Banque a fait saisir divers biens et droits immobiliers appartenant à Monsieur [C] [J] et Madame [U] [I], épouse [J], situés dans un ensemble immobilier situé [Adresse 15]), cadastrés section AI numéro [Cadastre 16] pour une surface de 38a 26ca, en l’espèce les lots n°61 (garage), n°193 (WC), n°333 (appartement), n°334 (pièce de service), n°336 et [Cadastre 12] (caves), plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente déposé au Greffe.

Par acte du 25 avril 2024, la société AXA Banque, créancier poursuivant a fait assigner Monsieur [C] [J] et Madame [U] [I], épouse [J] à comparaître devant le juge de l’exécution de [Localité 23] à l’audience d’orientation du 25 avril 2024.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au Greffe du juge de l’exécution de [Localité 23] le 7 mars 2024.

Par déclaration de créance déposée le 25 avril 2024, au greffe du juge de l’exécution, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 27] est intervenu en qualité de créancier inscrit, pour une créance s’élevant à la somme de 60.749,27 euros, arrêtée au 15 avril 2024.

Par déclaration de créance déposée le 6 février 2025, au greffe du juge de l’exécution, le Crédit Lyonnais est intervenu en qualité de créancier inscrit, pour une créance s’élevant à la somme de 436.539,20 euros, arrêtée au 19 décembre 2024.

Par déclaration de créance déposée le 10 avril 2025, au greffe du juge de l’exécution, la société AXA Banque est intervenue en qualité de créancier inscrit, pour une créance s’élevant à 3.024.964,87 euros, arrêtée au 25 août 2023.

Par conclusions signifiées par la voie électronique du RPVA le 8 janvier 2025, la société AXA Banque a indiqué se désister de l’instance.

L’affaire a été retenue, après cinq renvois, à la demande des parties, à l’audience du 13 mars 2025, lors de laquelle Monsieur [J] a sollicité un nouveau renvoi. Cette demande a fait l’objet d’un refus, le calendrier de procédure fixé n’ayant pas été respecté par les débiteurs, qui n’ont pas conclu avant le 6 mars 2025.

Par conclusions aux fins de subrogation, régulièrement notifiées par la voie du RPVA le 11 février 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 27] sollicite notamment du juge de l’exécution de :

A titre principal,

— Ordonner la subrogation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 17] [Adresse 28], pris en la personne de syndic, le cabinet Gaelle Conseils Immo dans les poursuites aux fins de saisie immobilière engagées la société AXA France, sur le bien appartenant à Monsieur [L] [O] [J] et Madame [U] [B] [I], épouse [J], situé à [Adresse 24], cadastrés section AI n°[Cadastre 16], lieudit « [Adresse 7] », pour une contenance de 38 ares et de 26 centiares, savoir les lots de copropriété n°61, 193, [Cadastre 11] à [Cadastre 12] ;

En conséquence :

— Fixer la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de syndic, le cabinet Gaelle Conseils Immo, garantie par son hypothèque légale publiée le 29 mars 2023 volume 2023V n°2295, à la somme de 60.749,27 euros ;

— Juger que les intérêts continueront à courir jusqu’à la distribution du prix de vente à intervenir et au plus tard à la date prévue par l’article R.334-3 du code des procédures civiles d’exécution, complétant l’article R.334-2 du même code ;

— Ordonner la vente forcée des biens objets de la présente saisie immobilière appartenant à Monsieur [L] [O] [J] et Madame [U] [B] [I] épouse [J] sur la mise à prix fixée au cahier des conditions de vente à savoir 891.000 euros ;

— Juger que la vente forcée aura lieu aux conditions générales des clauses du cahier des conditions de vente établi par la société AXA France ;

— Désigner, conformément à l’article R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution, la SAS Leroy-Beaulieu Allaire Lavillat Cornée, commissaire de justice à [Localité 25], pour

assurer les visites des biens saisis, en se faisant assister si besoin est, d’un serrurier et de la force publique, ou deux témoins, conformément aux articles L.142-1, L.431-1 et L.451-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Juger qu’à défaut par les occupants de permettre la visite des biens saisis ou en cas d’absence de l’occupant du local, l’huissier de justice procèdera en se faisant assister, 8 si besoin, d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins, conformément à l’article L.142-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Voir aménager la publicité de la vente forcée conformément à la demande qui en a été faite aux termes de l’assignation à l’audience d’orientation ;

— Voir statuer éventuellement sur toutes demandes incidentes et toutes contestations ;

— Rappeler que conformément aux articles L.322-13 et R 322-64 du code des procédures civiles d’exécution, le jugement d’adjudication à intervenir vaudra titre d’expulsion et que l’adjudicataire pourra le mettre à exécution à l’encontre du saisi et de tous occupants de son chef n’ayant aucun droit qui lui soit opposable Qu’à cet effet l’huissier de justice charge de l’expulsion pourra se faire assister, si besoin est, de la force publique et d’un serrurier ;

— Subsidiairement, statuer sur l’autorisation de vente amiable qui serait présentée par le

débiteur saisi ;

— Plus subsidiairement encore, en cas d’autorisation de vente amiable, fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu eu égard aux conditions économiques du marché et aux conditions particulières de la vente dont s’agit et énumérer les diligences qui devront être accomplies par le propriétaire ;

— Fixer l’audience à laquelle il sera constaté les diligences du débiteur en vue de cette vente amiable, conformément à l’article R.322-21 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Statuer sur le montant des frais de poursuite de vente du créancier poursuivant en l’état de la

procédure ;

— Ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente, qui comprendront le coût des visites et des divers diagnostics et (ou) de leur réactualisation, dont distraction au profit du cabinet de Maître Sophie JEAN ;

A titre subsidiaire,

— Ordonner la radiation du commandement de payer valant saisie-immobilière délivré à la requête de la société AXA France le 27 novembre 2023 publié le 10 janvier 2024 au 3e bureau du service de la publicité foncière de [Localité 23] volume 2024 S n°7 ;

— Ordonner la mention du jugement à intervenir en marge du commandement publié le 10 janvier 2024 au 3e bureau du service de la publicité foncière de [Localité 23] volume 2024 S n°7.

Par conclusions, régulièrement notifiées par la voie du RPVA le 26 février 2025, la société AXA Banque sollicite notamment du juge de l’exécution de :

À titre principal,

— Surseoir à statuer sur la demande de fixation de la créance de la SA AXA Banque, créancier inscrit dans le cadre des poursuites de saisie immobilière diligentées par le syndicat des copropriétaires, dans l’attente d’un jugement fixant la créance de la société SA AXA Banque telle qu’elle résultera de la résiliation du contrat de prêt ;

À titre subsidiaire, dans l’hypothèse où il ne serait pas sursis à statuer,

— Fixer le montant de la créance de la SA AXA Banque, agissant poursuites et diligences de son Mandataire la Société CREDIT LOGEMENT, à la somme totale de 3.024.964,87 euros au 25.08.2023, se décomposant comme suit :

✓ du chef du prêt de 2.440.000 € : 2.707.065,63 € : soit 2.453.307,07 €, montant en principal, 88.016,59 €, outre intérêts au taux contractuel de 4.85% continuant à courir à compter du 25.08.2023 jusqu’au parfait paiement, montant des intérêts au taux contractuel de 4.85% l’an, 165.741,97 €, montant des indemnités d’exigibilité,

✓ du chef du prêt de 700.000 € : 317.899,24 € : soit 268.341,60 € montant en principal, outre intérêts au taux contractuel de 1.85% continuant à courir à compter du 25.08.2023 et jusqu’au parfait paiement, 557,64 €, montant des intérêts taux contractuel de 1.85% l’an, 49.000 € montant des indemnités d’exigibilité.

Monsieur [C] [J] a comparu en personne mais n’a pas sollicité l’autorisation de procéder à la vente amiable du bien saisi.

Madame [U] [I], épouse [J], n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le présent jugement rendu en premier ressort, sera réputé contradictoire en application de l’article 474 du même code, dès lors que l’un au moins des défendeurs cités pour le même objet ne comparaît pas.

Sur le désistement de la société AXA Banque

L’article 394 du code de procédure civile dispose que le demandeur peut se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. Il résulte des articles 395 et 397 du même code que le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur, mais que cette acceptation peut être implicite.

En l’espèce, la société AXA Banque, demandeur, sollicite de voir prononcer son désistement.

En l’absence de toute défense au fond des époux [J], il y a lieu de faire droit à cette demande.

En revanche, la société AXA Banque ne rapportant pas la preuve de l’existence d’une convention contraire, et par application de l’article 399 du code de procédure civile, les frais de la procédure de saisie immobilière seront supportés par la société AXA Banque.

Sur la subrogation

Conformément aux dispositions combinées des articles R.322-15 et L.311-2, 4 et 6 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier d’office que le créancier agit sur le fondement d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, que la poursuite n’est pas engagée pendant le délai d’opposition à une décision rendue par défaut, la vente forcée ne pouvant quoi qu’il en soit intervenir sur le fondement d’un titre exécutoire par provision et que la saisie porte sur des droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.

En application de l’article L.311- 1 du code des procédures d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

Par ailleurs, en application de l’article R.311-9 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa version applicable depuis le 1er janvier 2022, les créanciers inscrits et les créanciers énumérés à l’article 2377 et au 3° de l’article 2402 peuvent, à compter de la publication du commandement valant saisie et à tout moment de la procédure, demander au juge de l’exécution leur subrogation dans les droits du poursuivant, par voie de demande incidente ou verbalement à l’audience d’adjudication. La subrogation peut être sollicitée en cas de désistement du créancier poursuivant ou s’il y a négligence, fraude, collusion ou toute autre cause de retard imputable au poursuivant.

La subrogation emporte substitution dans les poursuites et dans les droits et obligations fixés au cahier des conditions de vente prévu à l’article R.322-10. Le poursuivant contre lequel la subrogation est prononcée est tenu de remettre les pièces de la poursuite au subrogé qui en accuse réception. Tant que cette remise n’a pas lieu, le poursuivant n’est pas déchargé de ses obligations.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 27] est titulaire d’une hypothèque légale publiée au Service de la Publicité Foncière de [Localité 23] 3, le 29 mars 2023, volume 2023 V n°2295 et il a déclaré une créance le 25 avril 2024, à hauteur de la somme de 60.749,27 euros, arrêtée au 15 avril 2024, au titre de cette hypothèque.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 27] est donc un créancier inscrit au sens des dispositions combinées des articles 2393 à 2399 et 2426 du code civil et R.311-9 du code des procédures civiles d’exécution. Sa demande de subrogation, en conséquence du désistement du créancier poursuivant, est recevable.

Le Syndicat des copropriétaires agit également sur le fondement d’un jugement rendu selon la procédure accélérée au fond le 7 juin 2023 et condamnant les époux [J], solidairement, à lui payer la somme de 52.893,90 euros au titre des charges dues incluant le premier trimestre de l’exercice 2023, ainsi que la somme de 15.858,28 euros au titre des provisions à échoir sur l’exercice 2023 et les sommes de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts et 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Cette décision est définitive pour avoir été signifiée le 7 juillet 2023 et en vertu d’un certificat de non appel délivré par le greffe de la cour d’appel de [Localité 29], le 3 novembre 2023.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires justifie de la résolution numéro 11 du procès verbal de l’Assemblée Générale Ordinaire des copropriétaires qui s’est tenue le 4 juillet 2023 et a habilité le syndic en exercice à diligenter ladite procédure de vente forcée sur les lots précités, sur la mise à prix minimale de 100.000 euros.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 27] agit donc en vertu d’un titre exécutoire constatant une créance liquide, exigible et certaine au jour de la subrogation.

Au vu des pièces produites, il convient de déclarer le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 27] subrogé dans les droits de la société AXA Banque et de mentionner que la créance du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 27] s’élève à la somme de 60.749,27 euros, arrêtée au 15 avril 2024, outre les intérêts postérieurs jusqu’à complet paiement.

Sur les modalités de poursuite de la procédure

Conformément à l’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Par application de l’article R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque le juge de l’exécution ordonne la vente forcée, il fixe la date de l’audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision. Le juge détermine les modalités de visite de l’immeuble à la demande du créancier poursuivant.

L’état hypothécaire produit aux débats justifie des droits de Monsieur et Madame [J] sur l’immeuble saisi.

En l’absence de demande de vente amiable, la vente forcée des biens et droits immobiliers objet des poursuites sera ordonnée dans les termes du dispositif.

Le juge constate par ailleurs qu’aucune demande spécifique n’est présentée au titre des modalités de visite de l’immeuble.

En application de l’article R.322-30 du code des procédures civiles d’exécution, la vente forcée est poursuivie après une publicité visant à permettre l’information du plus grand nombre d’enchérisseurs possible dans les conditions prévues par les textes suivants.

Aux termes des dispositions des articles R.322-31 à 36 du même code qui encadrent la publicité de droit commun, la publicité est réalisée par l’affichage dans les locaux de la juridiction d’un avis rédigé par le créancier poursuivant et la publication de celui-ci dans un des journaux d’annonces légales diffusé dans l’arrondissement de la situation de l’immeuble saisi ainsi que par l’affichage à l’entrée ou en limite de l’immeuble saisi et la publication dans deux éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale, au tarif des annonces ordinaires d’un avis simplifié. Le créancier poursuivant ou les créanciers inscrits peuvent en outre, sans avoir à recueillir l’autorisation du juge, recourir à tous moyens complémentaires d’information à l’effet d’annoncer la vente dès lors qu’ils n’entraînent pas de frais pour le débiteur et qu’ils ne font pas apparaître le caractère forcé de la vente ou le nom du débiteur.

Conformément à la nature du bien et à la demande du poursuivant, la publicité légale sera satisfaite par la publication d’un avis simplifié dans un journal à diffusion régionale et d’une publicité sur un site internet au choix du publiciste.

Les dépens seront employés en frais taxés de vente.

Sur la déclaration de créance de la société AXA Banque

Il sera rappelé qu’en application de l’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

En l’espèce, la société AXA Banque sollicite à titre principal qu’il soit sursis à statuer sur sa demande de fixation de sa créance et, à titre subsidiaire, elle sollicite la fixation du montant de sa créance.

Or, en l’absence de toute contestation, il ne relève pas de l’office du juge de l’exécution statuant, dans le cadre de l’audience d’orientation, sur les déclarations de créance et sur le montant desdites créances.

Ainsi, les demandes de la société AXA Banque, quant à la fixation de sa créance en qualité de créancier inscrit, seront déclarées irrecevables.

PAR CES MOTIFS

La juge de l’exécution, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement d’instance de la société AXA Banque ;

DIT que ce désistement met fin à l’instance en ce qui concerne la société AXA Banque ;

LAISSE les frais de la procédure à la charge de la société AXA Banque ;

DECLARE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 27], créancier inscrit, SUBROGÉ dans les droits de la société AXA Banque, s’agissant de la saisie immobilière initiée en vertu du commandement délivré le 27 novembre 2023, et publié le 10 janvier 2023, au Service de la Publicité Foncière de [Localité 23] 3ème bureau, volume 2024 S n°7, portant sur les biens et droits immobiliers appartenant à Monsieur [C] [J] et Madame [U] [I], épouse [J] ;

MENTIONNE que le montant retenu pour la créance du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 27] s’élève au 15 avril 2024 à la somme de 60.749,27 euros en principal, intérêts et dépens, outre les intérêts postérieurs ;

ORDONNE LA VENTE FORCEE des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière ;

DIT QUE L’AUDIENCE D’ADJUDICATION AURA LIEU, dans les conditions fixées dans le cahier des conditions de la vente, à la barre du tribunal judiciaire NANTERRE, le :

Jeudi 11 septembre 2025 à 14h30,

Salle B, rez-de-chaussée de l’extension du tribunal

DIT qu’en vue de cette vente, la SAS LEROY-BEAULIEU, ALLAIRE, LAVILLAT, CORNEE, commissaires de justice à [Localité 26] pourra faire visiter le bien et vérifier son état d’occupation, dans la quinzaine précédant la vente, pendant une durée d’une heure selon des modalités arrêtées dans la mesure du possible en accord avec les occupants, et qu’en cas de nécessité relatée au procès-verbal, il pourra être assisté, du Commissaire de Police ou de son représentant, ou du commandant de la brigade de gendarmerie compétente, ou à défaut de deux témoins majeurs et d’un serrurier ;

DIT qu’en cas d’empêchement, le commissaire de justice désigné pourvoira à son remplacement;

DIT que le commissaire de justice désigné pourra en outre se faire assister en cas de besoin et lors d’une visite d’un ou plusieurs professionnels agréés chargés d’établir ou de réactualiser les différents diagnostics immobiliers obligatoires prévus par l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation ;

DIT que la publicité de la vente s’opérera de la manière suivante :

— publicité légale,

— un avis simplifié dans un journal à diffusion régionale ;

— une insertion sur un site internet au choix du publiciste ;

DIT que les dépens seront inclus dans les frais taxés de vente ;

DECLARE les demandes de la société AXA Banque, quant à la fixation de sa créance en qualité de créancier inscrit, irrecevables ;

RAPPELLE que les décisions du juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit conformément à l’article R.121-21 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé le 22 Mai 2025

Et ont signé.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION

copie à :

M^e Sophie JEAN e toque

M^e Alexandra PEYRON ccc toque

Maître Séverine RICATEAU ccc toque

M^e Cécile TURON ccc toque