N° RG 24/08887 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NCCR

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

45 rue du Fossé des Treize

CS 60444

67008 STRASBOURG CEDEX

11ème civ. S1

N° RG 24/08887

N° Portalis DB2E-W-B7I-NCCR

Minute n°25/

Copie exec. à :

— SAS ER2P

— M. [S]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

27 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. ER2P venant aux droits de Madame [G] [T]

Immatriculée au RCS de SAVERNE sous le n° B 832 221 121

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Madame [P] [R] épouse [U], régulièrement munie d’un pouvoir

DEFENDEUR :

Monsieur [H] [S]

né le 05 Février 1956 à [Localité 4] (67)

demeurant [Adresse 2]

[Localité 4]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Avril 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 27 Juin 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

N° RG 24/08887 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NCCR

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 22 avril 2016 avec prise d’effet au 6 mai 2016, Madame [G] [T] a loué à Monsieur [H] [S] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 300 euros outre 120 euros de provision pour charges, payables d’avance le premier de chaque mois.

Par acte du 28 juin 2022 Madame [G] [T] a cédé ce bien immobilier à la SAS ER2P.

Par acte de commissaire de justice du 22 février 2024, la SAS ER2P a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 753,18 euros au titre des loyers et charges échus, au 8 février 2024, loyer du mois de février 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 19 février 2024.

Par ordonnance d’injonction de payer du 30 mars 2024, Monsieur [H] [S] a été condamné à verser à la SAS ER2P la somme de 1 753,18 euros au titre des loyers et charges impayés. L’ordonnance a été signifié le 17 avril 2024 par dépôt à étude du commissaire de justice.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 septembre 2024, la SAS ER2P a fait assigner Monsieur [H] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner le locataire à payer la somme de 1 480,23 euros au titre des loyers et charges impayés pour la période d’avril à août 2024, avec intérêts au taux légal en vertu de l’article 1231-6 du code civil,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers indexé et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner le locataire à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 23 septembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 mars 2025 puis renvoyée à l’audience du 22 avril 2025.

A cette audience, la SAS ER2P, représentée par Madame [P] [R] épouse [U], munie d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 5 014,33 euros, au titre des loyers et charges échus au 22 avril 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus. La demanderesse indique que le décompte produit et la somme réclamée à ce titre inclus également les sommes qui lui ont été allouées par ordonnance d’injonction de payer du 30 mars 2024. Elle indique que plusieurs plans d’apurement ont été mis en place et qui ont été plus ou moins respectés par le locataire. Elle indique néanmoins ne pas souhaiter mettre en difficulté le locataire compte tenu de ses problèmes de santé et indique ne pas s’opposer à des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois, en espérant que locataire respecte ses engagements. Elle précise pouvoir aider le locataire dans ses démarches en vue de l’obtention des APL.

Cité par acte délivré à personne, Monsieur [H] [S], comparait en personne. Il ne conteste pas la dette et évoque ses graves difficultés de santé et la précarité dans laquelle il se trouve, comptant sur des poches de protéine prescrites dans le cadre de son suivi médical pour s’alimenter. Il explique qu’il a du mal à faire des démarches notamment administratives et qu’il est isolé sans pouvoir compter sur l’aide d’un proche ou d’un membre de sa famille. Une mesure de protection a été sollicitée et est en cours, il souhaite également déposer un dossier de surendettement. Il s’engage à faire passer en priorité les prélèvements pour le paiement du loyer et explique qu’il peut apurer la dette. Il sollicite ainsi des délais de paiement à hauteur de 100 euros.

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 7 avril 2025 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives aux termes desquels le locataire perçoit une pension retraite à hauteur de 945 euros par mois et a des charges mensuelles de 505 euros. Le rapport fait état de sa vulnérabilité, de la grande fragilité dû à ses problèmes de santé et de son incapacité à gérer actuellement ses dépenses ou certaines démarches administratives bien qu’il soit conscient de ses difficultés et limites.Une demande de mise sous protection a été envoyée le 30 décembre 2024 et Monsieur [H] [S] a été vu par un médecin habilité à cette fin. Il est préconisé la mise en place d’un plan d’apurement afin de permettre la mise en place de la mesure de protection et l’ouverture potentielle des droits de Monsieur [H] [S].

L’affaire est mise en délibéré au 27 juin 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 19 février 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 23 septembre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 11 mars 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SAS ER2P verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 22 avril 2025, la dette locative de Monsieur [H] [S] s’élève à la somme de 3 261,15 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, pour la période du mois de mars 2024 au mois d’avril 2025 inclus. En effet, pour les arriérés locatifs antérieurs au mois de mars 2024, la bailleresse bénéficie déjà d’un titre exécutoire en l’espèce une ordonnance d’injonction de payer par laquelle le locataire a été condamné à lui verser la somme de 1 753,18 euros, somme qui figure sur le décompte du 22 avril 2025 produit par la bailleresse.

Dès lors, il convient donc de condamner le locataire au paiement de la somme de 3 261,15 euros.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 22 février 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 23 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

III. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Compte tenu de la situation financière exposée par le locataire, de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels et de l’accord de la bailleresse, il y a lieu d’accorder à Monsieur [H] [S], par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 33 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 100 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement ainsi accordés. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [H] [S] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Monsieur [H] [S] sera alors tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] [S] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement du locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la SAS ER2P les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 avril 2016 avec prise d’effet au 6 mai 2016 entre la SAS ER2P venant aux droits de Madame [G] [T], d’une part, et Monsieur [H] [S], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 23 avril 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [H] [S] à verser à la SAS ER2P la somme de 3 261,15 euros (décompte arrêté au 22 avril 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [H] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 32 mensualités de 100 euros chacune et une 33ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [H] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAS ER2P puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [H] [S] soit condamné à verser à la SAS ER2P une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE la SAS ER2P de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [S] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

ORDONNE transmission de la présente décision à Monsieur le préfet du Bas-Rhin.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS