N° RG 24/10624 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NGA7

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 5]

11ème civ. S1

N° RG 24/10624

N° Portalis DB2E-W-B7I-NGA7

Minute n°25/

Copie exec. à :

— SA DOMIAL

— M. et Mme [E]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 14 MARS 2025

DEMANDERESSE :

S.A.C.A. DOMIAL, venant aux droits des sociétés OPUS 67, la STRASBOURGEOISE HABITAT, SOCIETE IMMOBILIERE DU BAS-RHIN (SIBAR) et ALSACE HABITAT

Immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° C 452 254 089

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Madame [H] [F] [D], employée régulièrement munie d’un pouvoir

DEFENDEURS :

Monsieur [J] [E]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [I] [E]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Janvier 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 Mars 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 12 juillet 2016 avec effet au 1er août 2016, LA STRASBOURGEOISE HABITAT aux droits de laquelle est venue la S.A.C.A. DOMIAL a donné à bail à M. [J] [E] et Mme [I] [E] pour une durée de trois ans tacitement reconduit un logement à usage d’habitation de type 4, 5ème étage et un garage sis [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 528,58 € et un acompte sur charges de 174,64 €.

La S.A.C.A. DOMIAL a signalé la situation d’impayé à la Caisse d’Allocations Familiales du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 19 juillet 2024.

Elle a ensuite fait signifier à M. [J] [E] et Mme [I] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 20 août 2024 pour un montant en principal de 4 137,81 €.

Puis elle a fait assigner M. [J] [E] et Mme [I] [E] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG à l’audience du 17 janvier 2025 par acte de commissaire de justice du 31 octobre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a pris acte de la carence des locataires à l’établissement du diagnostic social et financier.

La S.A.C.A. DOMIAL, représentée, au soutien de son dépôt de dossier de plaidoirie, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

— constater la résiliation du bail de plein droit du contrat de location ;

subsidiairement en prononcer la résiliation judiciaire ;

En tous les cas,

— juger les défendeurs occupants sans droit ni titre ;

— ordonner l’expulsion de M. [J] [E] et Mme [I] [E] et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— les condamner solidairement en deniers et quittances à lui payer les loyers et charges arrêtés au 16 octobre 2024 à la somme de 4 810,61 € ;

— les condamner solidairement en deniers et quittances à lui payer les loyers courants, 613,98 €, à compter du mois d’octobre 2024 jusqu’à la résiliation du bail ;

— les condamner solidairement à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au même montant que le loyer éventuellement révisé jusqu’à la libération effective des lieux ;

— les condamner solidairement à lui payer 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— les condamner solidairement aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Elle dépose un décompte actualisé au 15 janvier 2025 faisant état d’un solde débiteur de 7 319,81 € et expose qu’un versement de 500 € n’apparaîtrait pas encore sur le décompte.

Elle indique que le paiement du loyer courant résiduel est repris. Elle est d’accord avec les délais de paiement sollicités.

M. [J] [E] et Mme [I] [E] ont comparu. Ils demandent l’octroi de délais de paiement à hauteur de 180 € par mois.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] par la voie électronique le 20 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A.C.A. DOMIAL est réputée avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ayant signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales du Bas-Rhin laquelle lui en accusé réception le 19 juillet 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, page 2 « Clause résolutoire de plein droit pour défaut de paiement », un commandement de payer a été signifié le 20 août 2024 impartissant le délai légal de deux mois pour s’acquitter de la somme en principal de 4 137,81 €.

Le relevé de compte du 15 janvier 2025, confirme la réalité de la créance à la date du commandement et permet de constater un paiement de 1 000 € le 16 octobre 2024 dans le temps du commandement.

Ce commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois en ce qui concerne l’obligation de payer, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 octobre 2024 à 24 heures.

M. [J] [E] et Mme [I] [E], occupants sans droit ni titre depuis cette date, seront donc condamnés solidairement, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 21 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant des loyers et des charges, tel qu’ils auraient été si les contrats s’étaient poursuivis.

L’expulsion de M. [J] [E] et Mme [I] [E] sera ordonnée, en conséquence.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 1310 du code civile dispose que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

Le bail contient une clause de solidarité des locataires.

La S.A.C.A. DOMIAL produit un décompte en date du 15 janvier 2025 établissant que M. [J] [E] et Mme [I] [E] restaient lui devoir la somme de 7 319,81 € au 15 janvier 2025. Ce montant est fondé. La condamnation sera prononcée en deniers et quittances, les parties s’accordant sur un paiement récent dont la justification n’est pas versée aux débats.

M. [J] [E] et Mme [I] [E] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Ils seront par conséquent solidairement condamnés en deniers et quittances au paiement de cette somme de 7 319,81 € avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

En l’espèce, il ressort du décompte du 15 janvier 2025 que les locataires n’ont pas repris le paiement du loyer courant, ne serait ce que résiduel payable à terme échu le 1er jour du mois. Aucun paiement n’est intervenu au titre des loyers de novembre et décembre 2024.

Aussi, les délais de paiement ne peuvent être accordés sur ce fondement.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce et au regard de l’accord du bailleur, M. [J] [E] et Mme [I] [E] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [J] [E] et Mme [I] [E], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, M. [J] [E] et Mme [I] [E] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de location du 12 juillet 2016 avec effet au 1er août 2016 entre LA STRASBOURGEOISE HABITAT aux droits de laquelle est venu la S.A.C.A. DOMIAL et M. [J] [E] et Mme [I] [E] concernant un logement à usage d’habitation de type 4, 5ème étage et un garage sis [Adresse 3], sont réunies à la date du 20 octobre 2024 ;

CONDAMNE en conséquence à M. [J] [E] et Mme [I] [E] à libérer les lieux et à restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [J] [E] et Mme [I] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A.C.A. DOMIAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement en deniers et quittance M. [J] [E] et Mme [I] [E] à verser à la S.A.C.A. DOMIAL une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 21 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges ;

CONDAMNE solidairement M. [J] [E] et Mme [I] [E] à payer à la S.A.C.A. DOMIAL en deniers et quittances la somme de 7 319,81 € (décompte arrêté au 15 janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE M. [J] [E] et Mme [I] [E], sauf meilleur accord des parties, à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courants, en 23 mensualités de 180 € chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNE in solidum M. [J] [E] et Mme [I] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum M. [J] [E] et Mme [I] [E] à payer à la la S.A.C.A. DOMIAL la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN