Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 11e civile s3, 14 novembre 2025, n° 25/03552

TJ Strasbourg 14 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Notification régulière du congé
La cour a constaté que le congé a été notifié dans les formes requises et a pris effet, entraînant la résiliation du bail.
Accepté
Mauvaise foi de la locataire
La cour a jugé que la locataire, en raison de ses impayés, ne pouvait bénéficier du droit au maintien dans les lieux et a ordonné son expulsion.
Accepté
Obligation de paiement du loyer
La cour a constaté que la locataire devait des arriérés de loyers et a ordonné leur paiement.
Accepté
Occupation illicite du logement
La cour a jugé que la locataire devait une indemnité d'occupation pour la période d'occupation illicite du logement après la résiliation du bail.
Accepté
Dépenses engagées pour la procédure
La cour a jugé que la locataire, ayant succombé, devait rembourser les frais de justice à l'OPHEA.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 11e civ. s3, 14 nov. 2025, n° 25/03552
Numéro(s) :	25/03552
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	24 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Steeve WEIBEL

Texte intégral

N° RG 25/03552 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NQUE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 4]

11ème civ. S3

N° RG 25/03552 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NQUE

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Steeve WEIBEL

☐ Copie c.c à Madame [Z]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 14 novembre 2025

Le Greffier

M^e Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

14 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA, anciennement CUS HABITAT, Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Steeve WEIBEL,

avocat au barreau de STRASBOURG vestiaire : 253

DEFENDERESSE :

Madame [P] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 6]

comparante en personne le 20 mai 2025

non comparante, non représentée le 16 septembre 2025

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Septembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 Novembre 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 21 décembre 2022, l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 8], OPHEA (l’OPHEA), a donné en location à Madame [P] [Z] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 6] (porte 18, étage 1) moyennant un loyer, provision sur charges et prestations fournies comprises, de 455,59 € par mois, payable à terme échu, le premier jour du mois suivant le terme échu.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 22 mars 2024, revenue non réclamée, l’OPHEA a notifié à Madame [P] [Z] un congé pour le 30 juin 2024 pour « non paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 737,84 € jusqu’au 22 mars 2024 ainsi que l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

La lettre et les pièces jointes ont été signifiées à Madame [P] [Z] par acte de commissaire de justice le 13 mai 2024.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) a été saisie le 26 mars 2024.

C’est dans ces conditions que l’OPHEA a assigné Madame [P] [Z], par acte de commissaire de justice du 18 mars 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,

* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,

* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à restituer les locaux occupés par elle,

* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 2.838,79 € à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

* CONDAMNER en tout état de cause la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 490,70 € (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à expulsion effective des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi de la locataire est démontrée en ce qu’elle n’exécute pas une de ses obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’elle doit être déchue du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 18 mars 2025.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 20 mai 2025.

Lors de cette audience, l’OPHEA, représentée par son conseil, a indiqué que l’arriéré au 12 mai 2025 était de 3.670,19 € ; qu’il n’y a pas eu de versement depuis janvier, excepté un versement de 150 €, inférieur au loyer au mois d’avril.

Madame [P] [Z], présente, indique avoir rencontré une enquêteuse sociale, qu’elle est actuellement en formation et qu’elle a reçu une aide de la région à hauteur de 769 €, ce qui a entraîné un arrêt de ses prestations au titre du RSA ; que sa formation se termine au mois de juin 2025 et qu’elle espère être embauchée à l’issue de celle-ci ; qu’elle s’engage à reprendre le versement des loyers à ce moment-là, ce qui permettra de remettre en route l’APL et de ne verser par la suite que le loyer résiduel.

Il a été indiqué qu’aucun diagnostic financier et social n’a été réceptionné par le greffe.

En accord avec les parties et afin de permettre à Madame [P] [Z] de verser trois loyers pleins consécutifs afin de pouvoir percevoir à nouveau l’APL et ne verser que le loyer résiduel, un renvoi a été accordé pour l’audience du 16 septembre 2025.

Lors de cette audience, date à laquelle l’affaire a à nouveau été évoquée, l’OPHEA, représentée par son conseil, a indiqué que les versements annoncés ne sont pas intervenus, qu’il entend ainsi reprendre les prétentions et moyens de son assignation et que la dette réactualisée est de 4.066,60 € au 10 septembre 2025.

Bien que régulièrement avisée de la date d’audience, puisque le renvoi à l’audience du 16 septembre 2025 était contradictoire, Madame [P] [Z] ne s’est pas présentée à l’audience, ni faite représenter. Elle n’a également pas sollicité de renvoi.

L’affaire a par conséquent été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

L’OPHEA étant régulièrement représenté et Madame [P] [Z], ayant été présente lors de la première audience, le jugement sera contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 469 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS

* Sur le congé

En application de l’article L 442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, dispose que :

« les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

(…) »

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié à Madame [P] [Z] pour le 30 juin 2024 au vu des impayés de loyers au 22 mars 2024 ; il les invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de leur situation pour régulariser l’impayé et leur indiquait qu’à défaut pour elle de faire le nécessaire avant le 30 juin 2024, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

Madame [P] [Z] n’a pas contesté la régularité de cet acte lors de l’audience du 20 mai 2025, lors de laquelle elle était présente, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Le congé a donc pris effet le 30 juin 2024; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

* Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l’assignation, soit le 18 mars 2025.

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 2.838,79 € (échéance du mois de février 2025 non incluse) selon les extraits de compte produits.

Compte tenu de ce montant et de l’ancienneté de la dette locative (impayés non régularisés depuis le 19 décembre 2023), le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de l’occupante.

Elle sera donc déchue de son droit au maintien dans les lieux.

Il sera relevé que dans la demande relative à l’indemnité d’occupation, l’OPHEA se réfère à l’expulsion de la locataire, de sorte que sa demande de restitution des locaux doit s’analyser en une demande d’expulsion.

Au regard de la déchéance du maintien dans les lieux de Madame [P] [Z], son expulsion devra être ordonnée.

* Sur la demande en paiement

En application des articles 1728 2° du code civil le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Au vu du dernier décompte actualisé, Madame [P] [Z] devra être condamnée au règlement en deniers ou quittances de la somme de 4.066,60 €, correspondant au montant de l’arriéré de loyers, charges, prestations fournies et indemnités d’occupation au 10 septembre 2025 (dernière échéance incluse : août 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l’évolution des sommes dues depuis l’assignation.

Elle doit être également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges ainsi que des prestations fournies qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, révisable chaque année conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties, jusqu’à parfaite évacuation des lieux, sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent.

* Sur les demandes accesoires

Il y a lieu de condamner Madame [P] [Z], qui succombe, aux dépens, et ce, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’issue de la procédure et l’équité justifient la condamnation de Madame [P] [Z] à payer à l’OPHEA la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, rien ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 30 juin 2024, par suite du congé, du contrat de bail conclu le 21 décembre 2022 entre l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré, l’OPHEA, d’une part, et Madame [P] [Z], d’autre part, portant sur un logement [Adresse 1] à [Localité 6] (porte 18, étage 1) ;

PRONONCE la déchéance de Madame [P] [Z] de son droit au maintien dans les lieux,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [P] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [P] [Z] à l’OPHEA à compter du 30 juin 2024, date de résiliation du bail, et jusqu’à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges et prestations fournies qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;

CONDAMNE Madame [P] [Z] à verser à l’OPHEA en deniers ou quittances la somme de 4.066,60 € au titre de l’arriéré de loyers et charges et prestations fournies ainsi que des indemnités d’occupation impayées au 10 septembre 2025 (échéance d’août 2025 incluse), outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [P] [Z] à payer à OPHEA, en deniers ou quittances, l’indemnité d’occupation mensuelle susvisée à compter du 11 septembre 2025 et jusqu’à parfaite évacuation des lieux, et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;

CONDAMNE Madame [P] [Z] à payer à l’OPHEA la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Madame [P] [Z] aux dépens ;

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État

dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des

procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection,

Nathalie PINSON Véronique BASTOS