Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

[Adresse 2]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 9]

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[Localité 10] Civil

N° RG 25/00998

N° Portalis DB2E-W-B7I-NKN6

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e Noël MAYRAN

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M^e Ariane MARTIN

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT Contradictoire

DEMANDERESSE :

SARL 25G IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par M^e Noël MAYRAN, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 48

DEFENDERESSE :

Madame [G] [R]

née le 04 Septembre 1967 à [Localité 12]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Ariane MARTIN, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 165

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection

Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 05 Février 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 02 Avril 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [E] [C] a donné à bail à Madame [G] [R] un appartement situé [Adresse 5], par contrat prenant effet le 1er décembre 2016 et pour un loyer mensuel initial de 550 € et 40 € de provision sur charges.

Selon acte authentique reçu le 13 juillet 2018 par Maître [X] [H], notaire à [Localité 11], Monsieur [E] [C] a vendu le bien loué à la SARL 25G IMMOBILIER.

Des loyers étant demeurés impayés, la SARL 25G IMMOBILIER a fait assigner Madame [G] [R] devant le juge des contentieux de la protection par un acte de commissaire de justice du 7 juin 2024 en vue de prononcer la résiliation du bail et d’ordonner son expulsion des lieux.

L’affaire a été fixée pour la première fois à l’audience du 11 septembre 2024 et a été renvoyée deux fois jusqu’au 13 novembre 2024 à la demande des parties, afin de leur permettre d’échanger leurs pièces et conclusions.

Le 8 janvier 2025, par mention au dossier en application de l’article 151 du code de procédure civile, le tribunal a ordonné la réouverture des débats et a invité la bailleresse à produire la situation comptable du 1er janvier 2023 au 22 mars 2024.

L’affaire a été évoquée de nouveau à l’audience du 5 février 2025. La SARL 25G IMMOBILIER, représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance et de ses écritures du 28 octobre 2024 et 22 janvier 2025 et demande au juge de :

prononcer la résiliation du bail d’habitation,ordonner l’expulsion de Madame [G] [R],condamner Madame [G] [R] au paiement d’une somme actualisée de 4 826,12 € au titre de l’arriéré locatif, d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges en cours,la condamner enfin aux entiers dépens, ainsi qu’à la somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, la bailleresse expose en substance que malgré une première procédure judiciaire ayant abouti à des délais de paiement pour l’arriéré locatif, Madame [R] ne respecte pas ses engagements et souligne que la dette locative augmente.

Madame [G] [R] n’est ni présente, ni représentée à cette dernière audience. Dans ses écritures du 4 février 2025, elle demande au juge de renvoyer l’affaire à une audience ultérieure pour lui permettre de justifier de sa situation et de lui accorder un délai de paiement sur trois années pour le règlement de l’arriéré du loyer et des charges locatives.

A l’appui de ses demandes, Madame [R] explique qu’elle a été victime d’un accident sur son lieu de travail au mois de décembre 2023 et que par la suite elle a rencontré des difficultés financières en raison de l’absence de maintien de salaire. La locataire indique également qu’elle paie des frais de chauffage exorbitants puisque le bailleur s’abstient de procéder à la réparation des de la chaudière à gaz.

Compte tenu des délais écoulés depuis l’assignation du 7 juin 2024 et la réouverture des débats, la demande de renvoi a été rejetée et l’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation :

Sur la recevabilité de l’action :Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique le 7 juin 2024, soit plus de deux mois avant la première audience du 11 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

Il ressort en l’espèce des éléments versés aux débats par le demandeur que Madame [G] [R] a déjà bénéficié de délais de paiement accordés par la présente juridiction dans une décision du 8 septembre 2023. Aussi, une dette de 1 431,22 euros était constituée au 28 juin 2023 et Madame [R] s’est vu octroyé 24 mois de délais de paiement avec une mensualité de 60 €. Or, il ressort du décompte produit par la bailleresse que non seulement les délais n’ont pas été respectés, mais qu’en outre le loyer courant n’est pas régulièrement payé. Aussi, il convient d’observer qu’au moment de l’introduction de la présente procédure, au mois de juin 2024, la dette locative était plus importante que celle constatée par le juge en juin 2023 et que celle-ci n’a cessé d’augmenter. En outre, depuis l’introduction de la présente instance, les paiements du loyer continuent à être partiels et sporadiques. Aussi, Madame [R] a procédé à seulement trois paiements entre le mois de juillet 2024 et le mois de janvier 2025 : 160 € le 3 juillet 2024, 1 000 € le 18 septembre 2024 et 750 € le 27 décembre 2024. Ces règlements n’ont pas permis de contenir la dette locative.

En défense, Madame [R] explique qu’elle a été victime d’un accident sur son lieu de travail au mois de décembre 2023, soit postérieurement à la première décision judiciaire et que l’arrêt de travail induit a entraîné des conséquences néfastes sur sa situation financière. Toutefois, force est constater l’antériorité de la dette locative par rapport à la perte de salaire d’une part et l’absence de reprise du paiement du loyer courant depuis, d’autre part, alors que l’incident est survenu il y a plus d’un an, et que Madame [R] aurait effectué de nombreuses démarches pour redresser sa situation.

Par ailleurs, Madame [R] soutient que son budget est imputé par des frais de chauffage importants en raison de la carence de la bailleresse concernant les réparations de la chaudière. Or, comme lors de la précédente procédure judiciaire, Madame [R] n’apporte aucun élément permettant d’apprécier l’état actuel de la chaudière, de sorte que le moyen à ce titre sera écarté.

Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs de la locataire et son expulsion des lieux.

S’agissant de la demande de délais de paiement, Madame [R] ne justifie pas être en mesure d’apurer la dette locative dans les délais légaux, d’autant plus qu’une partie de la dette actuelle a déjà fait l’objet d’un échéancier non-respecté. Aussi, il n’y a pas lieu d’accorder à nouveau des délais de paiement.

En cas de difficultés pour envisager un relogement, il appartiendra à Monsieur [G] [R] de saisir en temps utile :

— le juge des référés ( avant commandement de quitter les lieux), par assignation,

ou

— le juge de l’exécution ( après commandement de quitter les lieux) par demande pouvant être formée au secrétariat-greffe du juge de l’exécution, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par déclaration faite ou remise contre récépissé, sans le recours nécessaire à un huissier de justice ou un avocat,

et ce afin d’obtenir des délais d’évacuation dans le cadre de la mesure d’expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement :Il ressort du relevé de compte locatif produit par la SARL 25G IMMOBILIER, arrêté à la date du 7 janvier 2025, que la dette locative s’élève à la somme 4 826,12 €.

Madame [G] [R], qui n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, sera donc condamnée au paiement de cette somme, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Par ailleurs, il convient de condamner cette dernière au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :Madame [G] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des situations respectives des parties, l’équité commande de débouter la SARL 25G IMMOBILIER de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé que le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 1er décembre 2016 entre la SARL 25G IMMOBILIER et Madame [G] [R] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], aux torts exclusifs du défendeur et à compter du 31 janvier 2025,

ORDONNE en conséquence à Madame [G] [R] de libérer l’appartement dans le mois de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour Madame [G] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SARL 25G IMMOBILIER pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

CONDAMNE Madame [G] [R] à verser à la SARL 25G IMMOBILIER la somme de 4 826,12 € (selon décompte arrêté au 7 janvier 2025 et incluant versement CAF du 6 janvier 2025 pour un montant de 129 euros), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DEBOUTE Madame [G] [R] de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNE Madame [G] [R] à verser à la SARL 25G IMMOBILIER une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

DEBOUTE la SARL 25G IMMOBILIER de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [G] [R] aux dépens,

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

En foi de quoi, la présente décision sera signée par le Juge et par le Greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux et de la protection