TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 14/01/2025

à : Monsieur [F] [E]

Copie exécutoire délivrée

le : 14/01/2025

à : M^e Christian LEFEVRE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/01090 – N° Portalis 352J-W-B7I-C33LE

N° MINUTE :

5/2025

JUGEMENT

rendu le mardi 14 janvier 2025

DEMANDEUR

Monsieur [I] [U] [S], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Christian LEFEVRE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #PC385

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [E], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 janvier 2025 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 14 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/01090 – N° Portalis 352J-W-B7I-C33LE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 28 août 2016 à effet au 1er septembre 2016, M. [U] [S] a donné à bail à M. [F] [E] un appartement à usage d’habitation meublé situé au [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2023, M. [I] [U] [S] a fait délivrer au locataire un congé pour vendre à effet au 31 août 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 janvier 2024, M. [I] [U] [S] a fait assigner M. [F] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

valider le congé pour vente notifié le 30 mai 2023,ordonner l’expulsion de M. [F] [E] et de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,supprimer le délai de deux mois prévus par l’article L412-1 du code de procédures civiles,ordonner la séquestration au frais, risques et périls de M. [F] [E] des meubles laissés dans les lieux,condamner M. [F] [E] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer conventionnel majoré des charges avec indexation sur l’indice d coût de la construction publié par l’INSEE à compter du 1er septembre 2023 jusqu’à son départ effectif,condamner M. [F] [E] à lui payer la somme de 2 400 euros arrêté au mois d’octobre 2023,condamner le défendeur à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Appelée à l’audience du 15 mars 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour permettre l’examen de l’affaire à l’audience de plaidoirie adaptée puis un second renvoi a été ordonné, du fait des difficultés d’effectifs du pôle civil de proximité, pour être finalement retenue à l’audience du 17 octobre 2024.

A l’audience du 17 octobre 2024, M. [I] [U] [S], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 10 100 euros, selon décompte en date du 31 septembre 2024.

M. [F] [E] comparaît en personne conteste la somme réclamée et indique être redevable de la somme de 9 100 euros car il affirme avoir payé l’intégralité des loyers dus pour l’année 2022 alors que M. [I] [U] [S] retient une dette de 1 000 euros au 31 décembre 2022. Il précise qu’il avait pour habitude de payer en espèce mais que son propriétaire ne venait plus récupérer le loyer ce qui a entraîné la suspension de l’aide au logement.

Pour l’exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé aux écritures qu’il a soutenues oralement à l’audience du 17 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la validation du congé

Conformément à l’article 25-7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le contrat de location d’un logement meublé est conclu pour une durée d’au moins un an. Si les parties au contrat ne donnent pas congé dans les conditions prévues à l’article 25-8, le contrat de location parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une durée d’un an.

En application de l’article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Le bail consenti à M. [F] [E] a commencé à courir le 1er septembre 2016 pour une période d’un an, puis a été tacitement reconduit le 1er septembre 2017 par période d’un an suivant les prévisions des parties et pour la dernière fois le 1er septembre 2022, pour expirer le 31 août 2023 à minuit.

Un congé pour vendre lui a été signifié par acte d’huissier délivré le 30 mai 2023, soit plus de trois mois avant l’échéance précitée. Et il ressort de l’examen de ce congé que celui-ci vise le motif du non-renouvellement du bail, à savoir la décision de son auteur de vendre le bien.

Le congé du bailleur a donc été régulièrement délivré conformément à l’article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 31 août 2023 à minuit.

M. [F] [E] se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 31 août 2023 à minuit et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

S’agissant de la demande accessoire portant sur le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux, les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ne prévoient nullement, pour leur mise en œuvre, la nécessité que le juge saisi au fond autorise ou ordonne un tel transport et une telle séquestration. La demande en ce sens sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement des loyers et charges et au titre de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989.

M. [F] [E] est redevable des loyers et charges jusqu’au 31 août 2023, date de l’expiration du contrat. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M. [I] [U] [S] produit un décompte arrêté à la somme de 10 100 euros au 30 septembre 2024.

Il résulte des quittances et reçus produits à l’audience par M. [F] [E] qu’il restait débiteur de la somme de 1 400 euros au mois de décembre 2022. M. [I] [U] [S] ne retenant qu’une dette de 1 000 euros à cette même date, il convient de retenir la somme de 10 100 euros telle que demandée par le demandeur. Cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

M. [F] [E] sera donc condamné au paiement de la somme de 10 100 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision en application de l’article 1231-7 du code civil.

M. [F] [E] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 700 euros.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [F] [E], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Condamné aux dépens, M. [F] [E] devra verser à M. [I] [U] [S] une somme qu’il est équitable de fixer à 600 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à M. [F] [E] par M. [I] [U] [S] d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 28 août 2016 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 31 août 2023,

ORDONNE à M. [F] [E] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DEBOUTE M. [I] [U] [S] de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [F] [E] à verser à M. [I] [U] [S] la somme de 10 100 euros (décompte arrêté au 30 septembre 2024, incluant la mensualité de septembre), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE M. [F] [E] à verser à M. [I] [U] [S] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 700 euros), à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNE M. [F] [E] à verser à M. [I] [U] [S] une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [F] [E] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection