TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 24/01439 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YWIV

SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 17 DECEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

SA [Adresse 5]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Géraldine SORATO, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. [X] COIFFURE

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Bruno WECXSTEEN, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 26 Novembre 2024

ORDONNANCE du 17 Décembre 2024

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 12 octobre 2015, la S.A. Vilogia a mis à bail au profit de la S.A.R.L. [X] Coiffure des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 6] (Nord) à compter du 1er octobre 2015, pour une durée de neuf années, et moyennant le paiement d’un loyer annuel de 6 730,92 € hors taxes, soumis à indexation annuelle, payable en douze termes égaux d’avance, outre provisions mensuelles pour charges de 41,66 € hors taxes et versement d’un dépôt de garantie de 1 682,73 €.

Suite à des impayés, la société Vilogia a fait signifier à la société [X] Coiffure le 8 mars 2024 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Par acte de commissaire de justice du 6 septembre 2024, la société Vilogia a fait assigner la même, devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référés, aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, prononcer l’expulsion de la défenderesse et sa condamnation au paiement de diverses sommes en application du bail commercial.

Appelée une première fois à l’audience le 29 octobre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande d’au moins l’une des parties pour finalement être retenue à l’audience du 26 novembre 2024.

A cette audience, la société Vilogia, représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 novembre 2024, aux fins de :

— constater acquise la clause résolutoire inscrite au bail signé le 12 octobre 2015,

— prononcer la résiliation du bail commercial à la date du 8 avril 2024,

— prononcer l’expulsion sans délai de la société [X] Coiffure et de tous occupants de son chef du local commercial loué,

— condamner la même à lui payer, à titre provisionnel :

• 6 769,17 € au titre des loyers et charges à la date de l’acquisition de la clause résolutoire, soit à la date du 8 avril 2024,

• 815,96 € par mois, à compter du 8 avril 2024 et jusqu’à la parfaite libération des lieux, soit égale à la somme de 2 447,88 € toutes taxes comprises par trimestre,

— dire et juger que le dépôt de garantie revalorisé lui reste acquis,

— suspendre les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la défendersse se libère de la provision à hauteur de six acomptes successifs et mensuels d’un montant de 1 000 € (mille euros) et d’un acompte de 601,09 € (six cent un euro et neuf centimes) payables du mois de décembre 2024 au mois de mai 2025 en sus des loyers, charges et accessoires courants prévus au bail,

— dire et juger qu’à défaut de règlement d’un seul acompte ou d’un seul des loyers charges et accessoires courants à leurs échéances, l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible, les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt, la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— condamner la société [X] Coiffure à lui payer 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la défenderesse aux dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivrée le 8 mars 2024,

— dire et juger qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l’ordonnance à intervenir, l’exécution forcée devant être réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, le montant des sommes retenues par le commissaire de justice en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996 n°96/1080, devra être supporté par la société [X] Coiffure,

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 22 novembre 2024, la société [X] Coiffure, représentée par son avocat, demande au président du tribunal judiciaire, statuant en référé :

— d’ordonner la suspension de la clause résolutoire,

— de fixer sa créance de loyers et charges à l’égard de la société Vilogia à 6 601,09 € au 15 novembre 2024,

— de lui accorder sept mois de délais pour réler sa dette en 6 échéances mensuelles de 1 000 € et le solde à la dernière échéance,

— débouter la société Vilogia de ses autres demandes,

— dépens comme de droit.

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour plus de précisions.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 17 décembre 2024.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la notification aux créanciers antérieurement inscrits par le propriétaire

L’article L.143-2 du code de commerce dispose que le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions et que le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis cette notification.

A défaut du respect de ces formalités, le bailleur s’expose à ce que l’éventuelle résiliation prononcée par le juge des référés ainsi que l’ensemble de la procédure ultérieure leur soient inopposables et laissent ouverte la rétractation de l’ordonnance par voie de tierce opposition.

La SA VILOGIA justifie de l’absence d’inscription par la production d’un état d’endettement de l’entreprise défenderesse.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’alinéa 1er de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour un montant supérieur à celui de la dette reste valable pour la part y correspondant.

Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la nullité du commandement de payer, ce juge ne pouvant que déterminer si d’éventuelles irrégularités affectant cet acte sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse de nature à faire obstacle à référé.

En l’espèce, une clause résolutoire figure dans le bail commercial. Un commandement de payer a été délivré le 8 mars 2024 et mentionne le délai d’un mois après lequel la résiliation de plein droit produit effet.

Par conséquent, il y a lieu de constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire au 8 avril 2024.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la société [X] Coiffure de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré

La société Vilogia sollicite le paiement provisionnel par la société [X] Coiffure de la somme de 6 769,17 € correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 8 avril 2024, date de l’acquisition de la clause résolutoire.

La société [X] Coiffure indique qu’elle ne conteste pas devoir au bailleur la somme de 6 601,09 €, au titre des loyers et chargés impayés, selon relevé de compte de la société Vilogia arrêté au 15 novembre 2024.

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Il en résulte qu’il appartient à la partie qui réclame en référé le versement d’une provision ou l’exécution d’une obligation de démontrer l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, étant rappelé que selon l’article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, la société Vilogia produit aux débats le bail, le commandement de payer et un décompte arrêté au 15 novembre 2024 pour étayer la vraisemblance d’une dette au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation de 6 601,09 € selon décompte arrêté au 15 novembre 2024.

Dès lors, l’arriéré locatif constituant une dette non sérieusement contestable s’élève donc à 6 601,09 €.

La défenderesse sera donc condamnée à payer ce montant à la société Vilogia à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

L’acquisition de la clause résolutoire rend la société [X] Coiffure occupante sans droit ni titre des locaux, cette occupation prive la société Vilogia de la disposition de ces locaux.

Par conséquent, le bailleur est fondé à obtenir une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation dont est redevable la société [X] Coiffure. Il convient de fixer, à compter du 9 avril 2024, le montant de cette indemnité au montant de loyer et charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, cette indemnité étant due jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la conservation du dépôt de garantie

Les demandes relatives à des pénalités peuvent prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d’intérêts de retard ou de majoration de l’indemnité d’occupation par rapport au loyer. Elles s’analysent en clauses pénales dont l’interprétation comme l’éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond sauf à démontrer de manière précise l’absence de contestation sérieuse affectant leur appréciation.

En l’espèce, il n’est pas démontré une absence de contestation sérieuse par la demanderesse de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande de conservation du dépôt de garantie à titre provisionnel.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

La société [X] Coiffure sollicite des délais de paiement rétroactifs suspensifs des effets de la clause résolutoire d’une durée de sept mois, en vue de régler sa dette par six mensualités de 1 000 €, le solde de la dette étant réglé à la dernière échéance.

Elle fait valoir que la gérante, Mme [M] [W], a proposé de régler la dette par mensualités de 1 000 €, en sus du loyer courant. Elle indique dans ses écritures avoir effectué un premier versement d’un montant de 1 000 € le 8 octobre 2024.

La défenderesse déclare ne pas contester la dette, qui s’élève à la somme de 6 601,09 € selon le relevé de compte de la demanderesse au 15 novembre 2024.

Elle indique que le paiement du loyer courant fait l’objet d’un prélèvement automatique.

La société Vilogia ne s’oppose pas à la demande de délai de paiement formulée par la société [X] Coiffure malgré le préjudice financier supporté à raison des impayés à la condition que la somme soit réglée dans un délai de six mois à compter du mois de décembre 2024, en sus du loyer et des charges courantes. Elle indique que le preneur devra effectuer à compter du mois de novembre 2024, en sus du réglement à bonne date des charges et loyers courants, des versements mensuels de 1 000 €, le solde de la dette étant réglé à la dernière échéance.

La société Vilogia fait valoir que le preneur a déjà effectué deux premiers versements d’un montant de 1 000 € les 8 octobre et 16 novembre 2024.

Enfin, la société Vilogia accepte que soient suspendus les effets de la clause résolutoire à la stricte condition que l’échéancier soit respecté.

Compte tenu de l’accord des parties, il convient, sur le fondement des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, de suspendre l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire et d’accorder des délais de paiement à la société défenderesse.

Il convient de préciser qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie, la société [X] Coiffure étant tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges prévus au bail.

Sur les dépens et frais irrépétibles

La société [X] Coiffure qui succombe, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré à la demande de la société Vilogia le 8 mars 2024 facturé 160,96 €.

Sans que cela soit contraire à l’équité, la société Vilogia ayant dû engager des frais au titre de la présente instance nécessitée par la carence de la société [X] Coiffure, cette dernière sera condamnée à lui payer 750 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

Dès lors, le juge des référés ne peut écarter l’exécution provisoire de droit. La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DÉCISION

Par ces motifs, le juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe rendue en premier ressort,

Constate l’acquisition au 8 avril 2024 de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 12 octobre 2015 concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 6] (Nord) ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.R.L. [X] Coiffure et de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 6] (Nord) ;

Autorise la S.A. Vilogia à solliciter au besoin le concours de la force publique pour mettre en oeuvre cette expulsion comme celui d’un serrurier ;

Fixe à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 9 avril 2024 ;

Condamne, à titre provisionnel, la S.A.R.L. [X] Coiffure au paiement de cette indemnité d’occupation provisionnelle à la S.A. Vilogia et ce, jusqu’à libération effective des lieux, d’avance au plus tard le 10 de chaque mois ;

Condamne la S.A.R.L. [X] Coiffure à payer à la S.A. Vilogia une provision de 6 601,09 € (six mille six cent un euros et neuf centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes, et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 15 novembre 2024 ;

Dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visés et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la conservation du dépôt de garantie ;

Accorde à la S.A.R.L. [X] Coiffure un délai de paiement de sept mois sous les conditions ci-après précisées ;

Suspend avec effet rétroactif les poursuites et effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la S.A.R.L. [X] Coiffure se libère de la provision ci-dessus allouée en sept acomptes mensuels successifs, les six premiers d’un montant de 1 000 € (mille euros), payables le 10 de chaque mois d’avance et pour la première fois, le mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers, charges et accessoires courants prévus au bail ;

Dit qu’à défaut de règlement complet d’un seul acompte mensuel ou d’un seul des loyers, charges et accessoires courants à leurs échéances :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— l’anatocisme cessera d’être suspendu,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l’expulsion de la S.A.R.L. [X] Coiffure et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés au [Adresse 1] àWattrelos (Nord),

— la S.A.R.L. [X] Coiffure devra payer chaque mois à la S.A. Vilogia à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance,

— le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne la S.A.R.L. [X] Coiffure à payer à la S.A. Vilogia 750 € (sept cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la S.A.R.L. [X] Coiffure aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 8 mars 2024 délivré à la demande de la S.A. Vilogia ;

Rappelle que les dispositions de la présente ordonnance sont exécutoires par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE