N° RG 24/00919 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M4NV

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]

11ème civ. S3

N° RG 24/00919 -

N° Portalis DB2E-W-B7I-M4NV

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Maître Maêva BOUDOT

Maître David GILLIG

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Maître Maêva BOUDOT

Maître David GILLIG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

14 FÉVRIER 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. HABITATION MODERNE, S.A.E.M. L

inscrite au RCS de Strasbourg

sous le n° 568 501 415

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître David GILLIG,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 178

PARTIE REQUISE :

Madame [Z] [K]

Monsieur [I] [U] [K]

demeurant ensemble [Adresse 2]

[Localité 3]

représentés par Maître Maêva BOUDOT,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 339

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection

Lamiae MALYANI, Greffier lors des débats

Nathalie PINSON, Greffier lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Décembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 14 Février 2025.

ORDONNANCE:

Contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 octobre 2016, la SAEML HABITATION MODERNE a donné à bail à Madame [Z] [K] et Monsieur [I] [U] [K] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 3].

Se prévalant de loyers impayés, le bailleur a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 novembre 2023.

Par acte d’huissier délivré le 13 juin 2024, la SAEML HABITATION MODERNE a fait assigner Madame [Z] [K] et Monsieur [I] [U] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG statuant en référé aux fins de :

— constater la résiliation de plein droit des baux conclus entre les parties par l’effet du jeu de la clause résolutoire,

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion des lieux loués de corps et de biens des locataires et de tous occupants de leur chef,

— Condamner solidairement les défendeurs à lui payer à titre de provision, la somme de 2228,57 € au titre des arriérés selon décompte arrêté à la date du 28 mai 2024 (sauf à parfaire), assortie des intérêts légaux à compter de l’ordonnance à intervenir,

— Condamner solidairement les défendeurs à lui payer, à titre de provision, une indemnité d’occupation mensuelle de 605,56 €, outre les charges qui sera indexée de la même manière que le loyer comme si le bail s’était normalement poursuivi, à compter du 1er février 2024 et jusqu’à évacuation définitive,

En tout état de cause,

— Condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner conjointement et solidairement les défendeurs aux entiers frais et dépens, dont le coût de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 29 novembre 2023, soit 85,90 €.

Chacune des parties a constitué avocat.

Après renvoi, l’affaire a été examinée à l’audience du 17 décembre 2024 au cours de laquelle chacune des parties, représentée par son conseil, a comparu.

Le bailleur a repris les termes de son assignation et a indiqué ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Reprenant oralement ses conclusions déposées le jour de l’audience, les défendeurs ont demandé de leur accorder des délais de paiement à hauteur de 36 mensualités de 120 euros et de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit du contrat de bail durant le cours des délais accordés et débouter le bailleur du surplus de ses demandes.

Ils ont fait valoir qu’ils ont accumulé une dette locative à la suite de la liquidation judiciaire de l’entreprise de Monsieur [K], qu’ils sont de bonne foi, souhaitent apurer cette dette et ont d’ailleurs procédé au versement de la somme de 2 000 euros en date du 28 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité

Les conditions de recevabilité édictées par l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées par le bailleur.

La demande est donc régulière et recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire du contrat du bail d’habitation

Le contrat de bail signé par les parties stipule que le loyer et les charges récupérables sont payables mensuellement à terme échu, au plus tard le dernier jour du mois et prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus deux mois après un commandement de payer devenu infructueux.

Par acte d’huissier du 29 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer un arriéré de loyers et charges s’élevant en principal à la somme de 896,68 €.

Les défendeurs n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail à compter du 30 janvier 2024.

Par conséquent les défendeurs ne disposent plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Le bailleur produit un décompte démontrant que les défendeurs restent lui devoir la somme de 3 992,89 euros à la date du 09 décembre 2024, terme de novembre inclus.

Les défendeurs ne justifient ni d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par le demandeur, ni de l’existence d’un fait susceptible de les libérer de leur obligation au paiement des loyers et des charges.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient dès lors de condamner solidairement, à titre provisionnel, Madame [Z] [K] et Monsieur [I] [U] [K] au paiement de cette somme.

Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de ce jour.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par le bailleur que les locataires ont versé la somme de 2 000 euros en date du 28 octobre 2024, ce qui correspond à trois mois de loyer.

Il ressort des pièces versées aux débats et des écritures des défendeurs que leurs revenus s’élèvent à 1 623,58 euros (ASS + prestations CAF), qu’ils ont 4 enfants à charge, que l’époux est en création d’entreprise et que l’épouse ne travaille pas.

Le loyer s’élève à 605,56 euros.

Compte tenu de leur situation financière précaire, il sera fait droit à leur demande de délais de paiement sur 36 mois, à laquelle le bailleur ne s’oppose pas, selon les modalités prescrites au dispositif de la présente décision.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Il résulte des développements qui précèdent que les locataires ont repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En conséquence, il convient de faire droit à la demande des locataires de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.

Si les locataires se libèrent dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessous, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible

— les défendeurs seront tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion des défendeurs selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Madame [Z] [K] et Monsieur [I] [U] [K] qui succombent, supporteront in solidum les dépens, incluant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail d’un montant de 85,90 €.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge du demandeur les frais irrépétibles qu’il a pu exposer à l’occasion de la présente instance et de rejeter la demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS la demande régulière et recevable,

CONSTATONS que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail d’habitation liant les parties ont été acquis à la date du 30 janvier 2024,

CONDAMNONS solidairement Madame [Z] [K] et Monsieur [I] [U] [K] à payer à titre provisionnel à la SAEML HABITATION MODERNE la somme de 3.992,89 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échues impayés, à la date du 09 décembre 2024, terme de novembre inclus,

DISONS que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISONS Madame [Z] [K] et Monsieur [I] [U] [K] à s’acquitter de la dette en 33 mensualités de 120 € le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, outre le loyer et les charges courants, et une 34ème mensualité qui soldera la dette, en principal, frais et intérêts,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais ainsi accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’à défaut de paiement, même partiel, d’une seule des mensualités aux termes fixés, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré et sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible

— la clause résolutoire reprendra son plein effet

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [Z] [K] et Monsieur [I] [U] [K] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution

— Madame [Z] [K] et Monsieur [I] [U] [K] seront tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

REJETONS la demande formée par la SAEML HABITATION MODERNE au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS in solidum Madame [Z] [K] et Monsieur [I] [U] [K] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire d’un montant de 85,90 €.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits,

Le Greffier Le Juge des contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Marjorie MARTICORENA