TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 NOVEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/00034 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GSRD

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.C.I. 372 FAUBOURG BANNIER

incrite sous le numéro 5047333932 RCS ORLEANS

dont le siège social est sis 74 avenue Denis Papin – 45800 SAINT JEAN DE BRAYE

représentée par la SARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [D]

demeurant 372 rue du Faubourg Bannier – 45400 FLEURY-LES-AUBRAIS

comparant à l’audience du 16 avril 2024, non comparant à l’audience du 24 septembre 2024

en présence de Madame [L] [N], interprète en langue des signes

A l’audience du 24 Septembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé des 5 et 8 juillet 2021, la SCI DU 372 FAUBOURG BANNIER (SIREN n°504 733 932 RCS ORLEANS), représentée par son mandataire, a donné à bail à Monsieur [V] [D] un appartement F3 à usage d’habitation situé 372 rue du Faubourg Bannier – 45400 FLEURY LES AUBRAIS, pour un loyer mensuel de 490,63 euros et 45 euros de provisions sur charges, payable mensuellement d’avance.

En raison d’impayés de loyers, le 9 octobre 2023, un commandement de payer dans le délai de six semaines les loyers visant la clause résolutoire a été délivré à la requête de la SCI DU 372 FAUBOURG BANNIER à Monsieur [V] [D] par procès-verbal remis à étude. Il portait sur la somme en principal de 1.696,08 euros au titre des loyers et charges échus, selon décompte au 2 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 29 décembre 2023, la SCI DU 372 FAUBOURG BANNIER a fait assigner en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS, aux fins suivantes :

Constater la résiliation du bail consenti par la SCI DU 372 FAUBOURG BANNIER à Monsieur [V] [D] portant sur un logement situé 372 rue du Faubourg Bannier – 45400 FLEURY LES AUBRAIS ;Ordonner en conséquence l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [V] [D] ainsi que de tous occupants de son chef et de ses biens avec l’assistance de la Force Publique si besoin est ;Condamner Monsieur [V] [D] à payer à la SCI DU 372 FAUBOURG BANNIER une provision de 2.261,44 euros au titre de l’arriéré locatif actualisé arrêté au 27 novembre 2023 ;Condamner Monsieur [V] [D] à régler à la SCI DU 372 FAUBOURG BANNIER, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges annexes convenus au bail de location à compter de la constatation de la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des lieux par Monsieur [V] [D] ;Condamner Monsieur [V] [D] à payer à la SCI DU 372 FAUBOURG BANNIER une somme de 600 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile et en tous les dépens qui comprendront notamment les frais de commandement.

L’affaire a été évoquée une première fois le 16 avril 2024.

Lors de l’audience, Monsieur [V] [D], comparant, a sollicité la présence d’un interprète en langue des signes.

L’affaire a été renvoyée et évoquée le 24 septembre 2024.

A cette audience, la SCI DU 372 FAUBOURG BANNIER, représentée par son avocat, a actualisé sa créance à la somme de 7.996,16 euros. Elle précise qu’un décompte actualisé est présent au dossier. Elle indique qu’il n’y a pas de reprise des paiements. Elle ajoute ne pas avoir d’instruction sur l’octroi de délais de paiements.

La question de la recevabilité de la demande principale de constat de la résiliation du bail a été mise d’office dans les débats.

Bien que régulièrement cité par procès-verbal de remise à l’étude, Monsieur [V] [D] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Madame [L] [N], interprète en langue des signes était présente à l’audience.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience indique que Monsieur [D] vit seul et n’a pas d’enfants. Il y est fait mention que Monsieur [D] est malentendant, et qu’il travaille en tant qu’auxiliaire de vie dans un EAM (EHPAD pour personnes sourdes et muettes). Monsieur [D] déclare au travailleur social percevoir la somme de 1905 euros par mois. Il ne parvient pas à expliquer ce qui a entraîné la dette locative et s’engager à la régulariser. Une orientation vers l’ERL a été proposée à Monsieur [D], qui l’a accepté.

La décision a été mise en délibéré à la date du 28 novembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 9 janvier 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique et enregistré le 10 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales :

* Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le 9 octobre 2023, un commandement de payer les loyers dans les six semaines visant la clause résolutoire a été délivré à la requête de la SCI DU 372 FAUBOURG BANNIER à Monsieur [V] [D] par procès-verbal remis à étude. Il portait sur la somme en principal de 1.696,08 euros au titre des loyers et charges échus, selon décompte au 2 octobre 2023.

En outre, la clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Il sera donc retenu le délai de 2 mois pour éteindre les causes du commandement de payer.

Ce commandement est demeuré infructueux dans la mesure où aucun versement n’a été effectué durant cette période de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 décembre 2023.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 12 décembre 2023.

L’expulsion de Monsieur [V] [D] sera donc ordonnée ainsi que de tout occupant de son chef dans les conditions prévues par la loi et ce, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier sur le fondement des dispositions de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution.

* Sur l’indemnité d’occupation :

Monsieur [V] [D] reste redevable des loyers jusqu’au 11 décembre 2023 et à compter du 12 décembre 2023, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 12 décembre 2023, il cause un préjudice au bailleur qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges contractuelles, soit la somme de 565,36 euros à compter de la constatation de la résiliation du bail et ce, jusqu’à libération effective des lieux par Monsieur [V] [D].

* Sur le montant de l’arriéré locatif :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, la SCI demanderesse verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte actualisé des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Ce décompte, terme du mois de septembre 2024 inclus objet de la demande lors de l’audience, évalue la dette locative à la somme de 7.996,16 euros.

Il convient de déduire de cette somme celles de 81,12 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères non justifiée en procédure.

La dette locative restante s’élève donc à la somme de 7.915,04 euros.

Monsieur [V] [D], non comparant lors de l’audience de plaidoiries, ne conteste, par définition, ni le principe, ni le montant de cette dette.

Il convient en conséquence de le condamner au paiement de cette somme de 7.915,04 euros à titre provisionnel. Celle-ci portera intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la signification présente ordonnance.

En l’absence de toute reprise du paiement du loyer avant l’audience, en l’absence de Monsieur [V] [D] à l’audience et en application de la nouvelle rédaction de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 issu de la loi du 27 juillet 2023, aucun octroi d’office de délais de paiement n’est possible.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [V] [D], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 9 octobre 2023.

Sur les frais irrépétibles :Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI DU 372 FAUBOURG BANNIER, Monsieur [V] [D] sera condamné à lui verser la somme de 200 euros sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS à compter du 12 décembre 2023 l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail en date des 5 et 8 juillet 2021 consenti par la SCI DU 372 FAUBOURG BANNIER (SIREN n°504733932 RCS ORLEANS) à Monsieur [V] [D] et portant sur un bien à usage d’habitation situé 372 rue du Faubourg Bannier – 45400 FLEURY LES AUBRAIS,

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [V] [D] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [D] à verser à la SCI DU 372 FAUBOURG BANNIER, prise en la personne de son représentant légal, la somme provisionnelle de 7.915,04 euros, échéance du mois de septembre 2024 incluse, portant intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la signification présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [D] à verser à la SCI DU 372 FAUBOURG BANNIER, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, à compter du 1er octobre 2024, une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges soit la somme de 565,36 euros à compter de la constatation de la résiliation du bail et ce, jusqu’à la date de parfaite libération des lieux caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [D] au paiement des entiers dépens de la présente instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [D] à payer à la SCI DU 372 FAUBOURG BANNIER la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 28 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par S.GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D .STRUS, greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,