Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

Référé

[Adresse 2]

[Localité 6]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 11]

______________________

[Localité 12] Civil

N° RG 24/01202

N° Portalis DB2E-W-B7I-NAZZ

______________________

MINUTE N°

______________________

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e GASSE

Copie certifiée conforme délivrée à :

— Mme [J]

— M. [Z]

— Sous-préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

ORDONNANCE CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA

[Adresse 8]

[Localité 4]

représentée par M^e Alexandre GASSE, avocat au barreau de NANCY,

DEFENDEURS :

Madame [O] [J]

née le 20 Mars 1992

[Adresse 9]

[Localité 5]

Comparante en personne

Monsieur [U] [Z]

né le 08 Mai 1988 à [Localité 14]

[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier LICHY, Juge des Contentieux de la Protection

Morgane SCHWARTZ, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 12 Février 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DE L’ORDONNANCE AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 30 Avril 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

FAITS ET PROCEDURE

Attendu que dans l’assignation qu’elle a fait délivrer dans les conditions prévues par l’article 654 et 655 du code de procédure civile le 29 août 2024 à madame [O] [J] et monsieur [U] [Z], la société VILOGIA expose que :

— suivant actes sous seings privés des 10 et 18 novembre 2020, elle a donné à bail à madame [J] et monsieur [Z] un local à usage d’habitation puis un emplacement de stationnement situés [Adresse 7] à [Localité 10] ;

— le loyer convenu était de 600,02 euros outre les charges qui font l’objet d’une provision mensuelle de 214,73 euros, ainsi pour le garage de 66,50 euros ;

— après plusieurs mois de loyers impayés, elle a, le 20 mars 2024, fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, et ce pour un arriéré locatif arrêté au 11 mars 2024 à la somme de 2 760,49 euros en principal ;

Que le commandement n’ayant pas été suivi d’un règlement, la société VILOGIA a, le 29 août 2024, fait assigner madame [J] et monsieur [Z] devant le juge des référés de céans, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail,

▸ ordonner l’expulsion,

▸ condamner solidairement madame [J] et monsieur [Z] au paiement de la somme de 5 100,12 euros due au titre des loyers impayés avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

▸ les condamner à régler une indemnité d’occupation dont le montant est égal à celui du loyer et des charges et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

▸ les condamner au paiement d’une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer ;

Attendu que l’affaire a été appelée aux audiences des 27 novembre 2024 et du 12 février 2025, à laquelle l’affaire a été retenue ; que la société VILOGIA, représentée, a maintenu ses demandes et actualisé le montant des impayés à la somme de 8 572 euros au 4 février 2025 ;

Que madame [J] et monsieur [Z] reconnaissent le montant de la dette et sollicitent des délais de paiement en raison d’une situation difficile du fait que madame a retrouvé un travail qu’à compter de la mi-mars et que ses revenus sont de 760 euros ; que monsieur [Z] précisait quant à lui que ses revenus étaient de 1 100 euros ; que le couple a deux enfants et qu’il cherche un logement plus ; qu’ils font par ailleurs valoir que les murs de l’appartement sont humides en raison d’un manque de ventilation ;

Attendu que les parties étaient informées que l’ordonnance sera mise à disposition à compter du 30 avril 2025 ;

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Attendu qu’il résulte de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement ;

Que tel est le cas en l’espèce puisque la société VILOGIA justifie avoir saisi Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 août 2024 ;

Attendu que l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’assignation doit être dénoncée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience ; qu’en l’espèce la copie de l’assignation a été notifiée aux services de la préfecture le 30 août 2024 et l’audience s’est tenue le 12 février 2025 ;

Que la demande est en conséquence recevable ;

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu qu’aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location, produit son effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Que le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux ;

Que par acte d’huissier du 20 mars 2024, la société VILOGIA a fait délivrer à madame [J] et monsieur [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire qui est demeuré infructueux ;

Qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 2 mai 2024 (date commandement de payer, en l’espèce le 20 mars 2024 + 6 semaines) ; qu’en conséquence il est mis fin au contrat de location et la bailleresse est en droit de demander l’expulsion de madame [J] et monsieur [Z] ;

Que l’expulsion de madame [J] et monsieur [Z] sera donc ordonnée ;

Sur la demande en paiement de l’arriéré (loyers et charges) à titre provisionnel

Attendu que le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ;

Qu’en l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que les locataires n’ont pas réglé le montant des loyers et charges pas plus que les indemnités d’occupation dues à compter de la date à laquelle la clause résolutoire a commencé à produire ses effets, de sorte qu’au jour de l’audience, il reste du la somme de 8 572 euros outre les frais ;

Que les locataires n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette ; qu’ils ne produisent aucune preuve quant au manque de ventilation allégué et aux conséquences sur les murs de l’appartement ;

Que la créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner solidairement les locataires au paiement provisionnel de la somme de 8 572 euros au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 4 février 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

Sur les délais de paiement

Attendu qu’aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que l’article 1343-5 alinéa 4 du même code s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa ; que le juge peut même d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ; que l’article 24 VII précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ;

Attendu cependant que l’octroi de délais n’a de sens que s’ils permettent le règlement de la dette locative au moins en grande partie ; qu’il y a par ailleurs lieu de prendre en compte l’ancienneté du contrat de bail, l’évolution des revenus et la situation familiale ;

Qu’en l’espèce, il résulte des débats que les revenus de madame [J] et monsieur [Z] vont évoluer au fait de la reprise de travail par madame ; que le couple a deux enfants ; permettent le règlement d’une grande partie de l’arriéré locatif ; qu’il résulte du diagnostic social que les locataires bénéficient d’un accompagnement social renforcé pour l’aider dans la gestion du budget et des démarches ; qu’en outre un maintien dans les lieux est préconisé ;

Qu’il y a en conséquence lieu d’accorder les délais sollicités dans les conditions précisées dans le « Par ces motifs » et en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire ;

Que cependant il convient de rappeler que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance (plan d’apurement ou loyer courant) entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible suite à la mise en demeure de la société VILOGIA dont les modalités sont précisées ci-après ;

Que si madame [J] et monsieur [Z] se libèrent de la dette dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessous, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

Que dans le cas contraire, si la mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré reste impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d’une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet, de sorte que les locataires seront tenus au paiement d’une indemnité d’occupation égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et pénalités,

— il pourra être procédé à l’expulsion de madame [J] et monsieur [Z] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

Sur la demande en paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation

Attendu que des délais de paiement ont été accordés de sorte que, le contrat de bail continuant à produire ses effets tant que les paiements persistent, il n’y a en principe pas lieu de statuer sur la demande de condamnation en paiement d’indemnités d’occupation ;

Que cependant, si les paiements devaient être interrompus, il y a lieu de rappeler ce qui l’a déjà été dans le paragraphe qui a statué sur la demande de délai, que si la mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré reste impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d’une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure les locataires seront tenus au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date de présentation du courrier recommandé ; que ladite indemnité sera d’un montant égal au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et pénalités ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que madame [J] et monsieur [Z] seront condamnés aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 mars 2024 ;

Que l’équité commande cependant de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

PAR CES MOTIFS

Nous, Olivier LICHY, juge des contentieux de la protection statuant publiquement en référé, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 2 mai 2024 (20 mars 2024 + 6 semaines) du bail conclu entre la société VILOGIA d’une part, et madame [O] [J] et monsieur [U] [Z] d’autre part, pour les locaux situés [Adresse 7] à [Localité 10] ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si madame [O] [J] et monsieur [U] [Z] se libèrent de la dette locative dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

CONDAMNONS solidairement madame [O] [J] et monsieur [U] [Z] à payer à la société VILOGIA la somme provisionnelle de 8 572 euros (huit mille cinq cent soixante-douze euros) au titre des impayés de loyers et charges pour le logement et l’emplacement arrêtés au 4 février 2025 avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

AUTORISONS madame [O] [J] et monsieur [U] [Z] à s’acquitter de cette dette auprès de la société VILOGIA en 24 mois, par 23 premières mensualités de 300 euros (trois cents euros) puis une 24ème mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette en principal et intérêts, au plus tard le dernier jour de chaque mois, en sus du loyer courant et entre les mains de son bailleur ou du mandataire de ce dernier gérant la perception des loyers ;

DISONS qu’en cas de mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restant impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d’une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

En conséquence DISONS que :

— faute de départ volontaire des lieux loués, la société VILOGIA sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de madame [O] [J] et monsieur [U] [Z] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— les locataires seront tenus au règlement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision pour charges à compter du 2 mai 2024 et jusqu’à la libération effective de l’appartement ;

DEBOUTONS la société VILOGIA de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement madame [O] [J] et monsieur [U] [Z] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 20 mars 2024 ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

Ainsi fait et jugé à [Localité 13] le 30 avril 2025,

Le Greffier Le Juge des Référés

Morgane SCHWARTZ Olivier LICHY