N° RG 25/04894 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NTXX

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 3]

11ème civ. S2

N° RG 25/04894 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NTXX

Minute n°

☐ Copie exec. à :

S.A. DOMIAL

M. [L] [Z]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

16 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.A. DOMIAL, SACA Société d’Habitations à Loyer Modéré

venant aux droits et obligations de la société IN’LI GRAND EST

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparant en la personne de Madame [C] [S]

muniE d’un pouvoir

DEFENDEUR :

Monsieur [L] [Z]

[Adresse 6]

[Localité 5]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffière lors des débats et Virginie HOPP, Greffière lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Octobre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 16 Décembre 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection et par Virginie HOPP, Greffière

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 19 août 2016 à effet du 1er septembre 2016, la SA IN’LI GRAND EST a consenti à Monsieur [L] [Z] un bail d’habitation sur un logement comprenant un garage sis [Adresse 7] à [Localité 5] pour un loyer mensuel de 470.88 euros outre la somme de 91.89 euros au titre des provisions pour charges.

La SACA DOMIAL a acquis le logement ainsi que les droits et obligations du bailleur par acte authentique du 26 juin 2023.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la SACA DOMIAL a fait signifier à Monsieur [L] [Z] le 13 mars 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 4706.68 euros.

Par acte délivré le 15 mai 2025, la SACA DOMIAL a fait assigner Monsieur [L] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

A l’audience du 24 octobre 2025, la SACA DOMIAL, représentée par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance aux fins de voir :

— Lui donner acte de la notification par voie dématérialisé de l’acte introductif d’instance à la Préfecture du Bas-Rhin dans le délai de l’article 24 de la loi du 6 juillet1989,

— Constater la résiliation de plein droit du bail,

Subsidiairement :

— Prononcer la résiliation de plein droit du contrat de bail et de location du garage,

— Dire et juger que Monsieur [L] [Z] et occupant sans droit ni titre du logement et du garage,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [Z] du logement et du garage donnés à bail ainsi que tout occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— Condamner en quittance et deniers Monsieur [L] [Z] à lui payer la somme 3848.77 euros arrêté au 7 mai 2025 au titre des loyers et avances sur charges,

— Condamner en quittance et deniers Monsieur [L] [Z] à lui payer au titre des loyers courants et avance sur charges à compter du mois de mai 2025 jusqu’à la résiliation du bail un montant mensuel de 608.62 euros, outre indexation annuelle du loyer,

— Condamner Monsieur [L] [Z] à lui payer une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal au loyer et charges qui auraient été dus si le contrat de bail avait été maintenu, jusqu’à la libération effective des lieux,

— Condamner solidairement Monsieur [L] [Z] à lui payer la somme de 400.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement Monsieur [L] [Z] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, les frais de l’acte introductif d’instance et de notification à la Préfecture,

— Ordonner l’exécutoire provisoire de la décision à intervenir,

La SACA DOMIAL expose que Monsieur [L] [Z] n’a pas régularisé la situation d’impayés dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer. Elle précise que dette locative s’élève au 3316.01 au 23 octobre 2025. Elle ne s’oppose pas à des délais de paiement.

Monsieur [L] [Z] ne conteste pas être redevable de la dette locative. Il soutient avoir repris le règlement du loyer courant et avoir commencé à régler en sus une somme de 400.00 euros pour apurer l’arriéré locatif. Il déclare avoir trouver un emploi et percevoir des revenus mensuels de 2000.00 euros.

Il a été donné lecture à l’audience du rapport d’enquête sociale.

La décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes.

L’assignation a été notifiée le 22 mai 2025 à l’autorité préfectorale, soit deux mois au moins avant la première audience fixée au 24 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il est justifié de la notification de la situation à la Caisse d’Allocations Familiales valant notification à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 15 mai 2025 selon accusé réception adressé par courriel le 21 novembre 2023 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes de résiliation du bail, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement.

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Monsieur [L] [Z] ferait l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire en page 8 et le commandement de payer, signifié au locataire le 13 mars 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 4706.68 euros.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 13 mai 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif.

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce la SACA DOMIAL produit un décompte actualisé en date du 23 octobre 2025 duquel il ressort que Monsieur [L] [Z] reste redevable, après déduction d’office, le cas échéant, des frais de poursuite en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de la somme de 3316.01 euros, échéance de septembre 2025 incluse.

Monsieur [L] [Z] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette qu’il reconnait.

Il sera par conséquent condamné, en quittance ou deniers, à verser à la SACA DOMIAL la somme de 3316.01 euros, échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion.

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce il ressort du décompte précité que le règlement du loyer courant n’a pas repris.

Monsieur [L] [Z] déclare avoir trouver un emploi et percevoir des revenus mensuels de 2000.00 euros.

Il ressort de l’enquête sociale que Monsieur [L] [Z] a signé un contrat à durée indéterminée en septembre 2024 pour une rémunération de 1700.00 à 2000.00 euros, qu’il est séparé et père de 4 enfants en garde alternée.

En considération de ces éléments ainsi que de la proposition de règlement présentée à l’audience par Monsieur [L] [Z] à hauteur de 400.00 euros par mois, en sus du loyer courant, ce dernier sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur les conséquences du non-respect des délais de paiement accordés.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l’espèce si la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet du fait des délais accordés, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera :

— le rétablissement des effets de la clause résolutoire et qu’à défaut pour Monsieur [L] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SACA DOMIAL pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant.

Le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— la condamnation solidaire au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail et le contrat de location s’étaient poursuivis à compter du 13 mai 2025 soit la somme de 608.62 euros et jusqu’au départ définitif des lieux, payable au prorata temporis de l’occupation et révisable conformément aux clauses du bail,

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [L] [Z] est déjà condamné au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 3316.01 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 13 mai 2025.

Sur les demandes accessoires.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [L] [Z], partie perdante, sera condamné aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, les frais de l’acte introductif d’instance et de notification à la Préfecture, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [L] [Z], tenu aux dépens, sera condamné à payer à la SACA DOMIAL la somme de 150.00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevables les demandes de la SACA DOMIAL à l’encontre de Monsieur [L] [Z] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation cet au contrat de location conclus le 19 août 2016 entre la SACA DOMIAL venant aux droits de la SA IN’LI GRAND EST et Monsieur [L] [Z] concernant le logement et le garage sis [Adresse 8] à [Localité 5], sont réunies à la date du 13 mai 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [L] [Z] à payer, en quittance ou deniers, à la SACA DOMIAL la somme de 3316.01 euros (trois mille seize euros et un centime) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation due au 23 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse.

AUTORISE Monsieur [L] [Z], tenus par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 9 mensualités de 400.00 euros (quatre cents euros), la dernière mensualité pour solder la dette ;

DIT que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

DIT que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, restée même partiellement impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception aura pour effet :

— que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible ;

— qu’à défaut pour Monsieur [L] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SACA DOMIAL faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ;

— que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— que Monsieur [L] [Z] seront condamnés solidairement à verser à la SACA DOMIAL, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail soit la somme de 608.62 euros (six cent huit euros et soixante-deux centimes) jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs, payable au prorata temporis de l’occupation et révisable conformément aux clauses du bail, étant précisé que cette indemnité produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois et ne sera due, le cas échéant, sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [L] [Z] est déjà condamné au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 3316.01 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 13 mai 2025 ;

DIT que, sous ces réserves, les demandes de la SACA DOMIAL tendant à l’expulsion de Monsieur [L] [Z] et à sa condamnation à une indemnité d’occupation sont sans objet ;

CONSTATE qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Monsieur [L] [Z] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;

CONDAMNE Monsieur [L] [Z] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer et les frais de l’acte introductif d’instance et de notification à la Préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [L] [Z] à payer à La SACA DOMIAL la somme de 150.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE