N° RG 25/00967 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NKMO

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 5]

11ème civ. S1

N° RG 25/00967

N° Portalis DB2E-W-B7J-NKMO

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Steeve WEIBEL

— M. [K]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

22 AOUT 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA – Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10] (anciennement CUS HABITAT)

pris en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par M^e Steeve WEIBEL, substitué par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocats au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 253

DEFENDEUR :

Monsieur [R] [K]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 7]

comparant en personne à l’audience du 11 mars 2025

non comparant, non représenté à l’audience du 27 mai 2025

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 22 Août 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 1er septembre 2011 avec prise d’effet à la même date, CUS Habitat, devenu OPHEA, a donné en location à Monsieur [R] [K] un logement situé porte 71 étage 7, au [Adresse 2] moyennant un loyer, provision sur charges comprise, de 519,28 euros par mois, payable à terme échu, les trois derniers jours du mois.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 23 août 2022, revenu non réclamé, OPHEA a notifié à Monsieur [R] [K] un congé pour le 30 novembre 2022 pour « non paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 1 593,46 euros jusqu’au 23 août 2022 ainsi que l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948. La lettre et les pièces jointes ont été signifiées à Monsieur [R] [K] par acte de commissaire de justice le 23 septembre 2022.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) avait été saisie le 19 septembre 2022.

C’est dans ces conditions que l’OPHEA a assigné Monsieur [R] [K], par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,

* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,

* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés par elle,

* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 3 569,16 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

* CONDAMNER en tout état de cause la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 677,31 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi du locataire est démontrée en ce qu’il n’exécute pas une de ses obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’il doit être déchu du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 1er octobre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 mars 2025 à laquelle toutes les parties ont comparu.

L’OPHEA représenté par son conseil a indiqué que la dette locative actualisée s’élevait à 7 667,36 euros, que le dernier règlement remontait au mois d’août 2024. Sur le versement de 3 500 euros fait par le locataire par La Poste, il a indiqué qu’il pouvait produire un décompte actualisé en cours de délibéré.

Monsieur [R] [K] comparaissant en personne a indiqué avoir contracté une dette locative en raison de son départ pour [Localité 9] pour voir sa mère. Il a expliqué régler les loyers et attendre un rendez-vous prochain à la CAF pour les APL et espère un rappel. Il a expliqué avoir fait un virement de 3 500 euros pour apurer une partie de sa dette locative et avoir ainsi utilisé ses économies. Il explique percevoir une retraite à hauteur de 977 euros par mois. Il indique être en capacité de verser le loyer mais ne pas être en mesure d’indiquer combien il pourrait verser en sus du loyer courant.

Le tribunal a renvoyé l’affaire à l’audience du 27 mai 2025 pour production d’un décompte actualisé.

A cette audience, l’OPHEA représenté par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes sauf à actualiser sa créance qui s’élève désormais à la somme de 4 337,52 euros. Il précise que ce montant prend en compte le versement du locataire qui a eu lieu en mars 2025 ainsi qu’un rappel de la CAF à hauteur de 2 218 euros et indique qu’excepté le versement du mois de mars, le locataire n’a procédé à aucun paiement depuis. Il indique ne pas être opposé à d’éventuels délais de paiement.

Monsieur [R] [K], présent à la première audience, ne comparait pas ni personne pour lui.

Il a été donné connaissance du rapport d’enquête sociale en date du 11 mars 2025, selon lequel Monsieur [R] [K] perçoit une pension de vieillesse à hauteur de 951 euros par mois et a des charges à hauteur de 805,97 euros. Il est précisé que le locataire avait dû se rendre à [Localité 9] au chevet de sa mère pendant 5 mois. Le versement d’une somme conséquente de 3 500 euros ainsi que la reprise des APL devraient couvrir intégralement le reste à payer. Il est ainsi sollicité le maintien de l’intéressé dans les lieux et un délai de 9 mois pour apurer la dette.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur le congé

En application de l’article L 442-6 du Code de la Construction et de l’Habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4 inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi dispose que :

“ les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.”

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié à Monsieur [R] [K] pour le 30 novembre 2022 au vu des impayés de loyers au 23 août 2022 ; il l’invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de sa situation pour régulariser cet impayé et lui indiquait qu’à défaut pour lui de faire le nécessaire avant le 30 novembre 2022, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

Le locataire ne conteste pas la régularité de cet acte de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point. Le congé a donc pris effet le 30 novembre 2022 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite le 30 septembre 2024, date de l’assignation.

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 3 569,16 euros (échéance du mois d’août 2024 incluse) selon les extraits de compte produit.

Compte tenu de ce montant et de l’ancienneté de la dette locative, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de Monsieur [R] [K].

Il doit donc être déchu de son droit au maintien dans les lieux.

Son expulsion ne pourra dès lors qu’être ordonnée sous réserve de ce qui sera dit sur les délais de paiement.

Sur la demande en paiement

Au vu du dernier décompte actualisé, Monsieur [R] [K] doit être condamné au règlement en deniers ou quittances de la somme de 4 337,52 euros, correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges au 21 mai 2025 (dernière échéance incluse : mois d’avril 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l’évolution des sommes dues depuis l’assignation.

Il doit être également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et de l’avance sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié à compter du mois de mai 2025 et ce, jusqu’à parfaite évacuation des lieux, sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En application de ces dispositions, il convient, eu égard aux circonstances de la cause et notamment d’un versement d’une somme conséquente par le locataire pour apurer une partie de la dette, de la reprise des APL et de l’absence d’opposition du bailleur, d’accorder des délais de paiement à Monsieur [R] [K] selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, avec suspension des effets du congé pendant le cours des délais accordés, étant précisé que, si l’intéressé apure sa dette en sus du loyer courant selon ces modalités, le congé sera réputé ne pas avoir joué, le bail se poursuivant comme s’il n’avait jamais été résilié.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [R] [K], succombant, supportera les dépens de la présente procédure mais, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à son encontre.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 30 novembre 2022, par suite du congé, du contrat de bail conclu entre l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré, CUS Habitat, devenu OPHEA, d’une part, et Monsieur [R] [K] d’autre part, portant sur un logement porte 71 étage 7, au [Adresse 2] ;

PRONONCE la déchéance de Monsieur [R] [K] de son droit au maintien dans les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [R] [K] à verser à OPHEA la somme de 4 337,52 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges ainsi que des indemnités d’occupation impayées au 21 mai 2025 (dernière échéance incluse : mois d’avril 2025), outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [R] [K] à payer à OPHEA, en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et des avances sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, à compter du mois de mai 2025 et ce, jusqu’à parfaite évacuation des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;

ACCORDE à Monsieur [R] [K] un délai de 24 mois, sauf meilleur accord, pour s’acquitter de sa dette et dit qu’il devra le faire en 23 mensualités de 181 euros chacune et une 24ème mensualité soldant la dette en principal et intérêts, et ce en sus du paiement du loyer et des charges courants ;

DIT que ces mensualités seront payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’en cas de respect de ces modalités d’apurement de la dette locative, le congé sera réputé ne pas avoir joué et le bail se poursuivra comme s’il n’avait jamais été résilié ;

DIT qu’en revanche faute de règlement d’une seule mensualité à l’échéance prévue, en sus du paiement des échéances courantes dues pour l’occupation du logement :

— la totalité de la dette redeviendra immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité et la déchéance du droit au maintien dans les lieux reprendra son plein effet ;

— OPHEA sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [R] [K], des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;

— les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [K] aux dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Monsieur le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS