N° RG 24/11443 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M7LT

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 24/11443 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M7LT

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Nicolas DELEAU

Le

Le greffier

M^e Nicolas DELEAU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

JUGEMENT DU 18 MARS 2025

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. [Adresse 12] agissant par son syndic, le Cabinet IMMOBILIERE ZIMMERMANN, sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Nicolas DELEAU, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 152

DEFENDEUR :

Monsieur [R] [O]

né le 24 Juin 1966 à [Localité 14], demeurant [Adresse 7]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Vincent BARRÉ, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Février 2025 à l’issue de laquelle le Président, Vincent BARRÉ, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 18 Mars 2025.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Vincent BARRÉ, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

EXPOSE DU LITIGE

M. [R] [O] est propriétaire des lots n°72 et 177, soit un appartement et une cave, au sein de la résidence « [Adresse 11] [Localité 13] soumis au statut de la copropriété.

Par un acte de commissaire de justice délivré à M. [O] le 9 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires la résidence « [Adresse 10] » [Adresse 5] et [Adresse 1] à 67100 Strasbourg (ci-après le syndicat des copropriétaires) a saisi le tribunal judiciaire de Strasbourg et demande de :

— condamner M. [O] à lui payer une somme de 14 795,38 € majorée des intérêts au taux légal à compter du 7 août 2024,

— condamner M. [O] à lui payer une somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive augmentée des intérêts aux taux légaux à compter du jour du prononcé du jugement à intervenir,

— déclarer qu’en application de l’alinéa 1er de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 le coût de l’ensemble des frais et honoraires exposés pour obtenir le remboursement de sa créance restera à la charge exclusive de M. [O],

— ordonner la capitalisation des intérêts échus à compter du 7 août 2024 sur le fondement des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner M. [O] à lui payer les frais et dépens de la procédure ainsi qu’une indemnité de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux termes de l’assignation visée ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [O], assigné conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

La procédure a été clôturée le 11 février 2025, a été évoquée à l’audience du même jour et mise en délibéré au 18 mars 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la demande en paiement :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot telle que définies à l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il résulte de l’article 14-1 de la loi précitée que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel. L’assemblée générale de copropriétaires appelée à voter ce budget est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf si l’assemblée générale fixe au syndicat des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée en assemblée générale.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

L’article 10-1a) dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

Le syndicat des copropriétaires, qui entend voir condamner un copropriétaire à payer un arriéré de charges de copropriété, est en conséquence tenu de produire notamment, outre le décompte de répartition des charges, les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes pour les années pour lesquelles les charges sont réclamées, ainsi que le décompte de répartition des charges et les documents comptables faisant apparaître la somme à répartir et les tantièmes de répartition.

Le syndicat des copropriétaires produit en l’espèce les éléments suivants :

— la copie du livre foncier,

— le contrat de syndic pour la période du 20 mars 2024 au 31 mars 2025,

— le décompte de charges du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022,

— le décompte de charges du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023,

— les appels de fonds du 1er avril 2023 au 30 septembre 2024,

— un relevé de compte du 25 juillet 2024 pour la période du 1er octobre 2022 au 25 juillet 2024,

— une mise en demeure,

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 11 février 2020,

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 27 mars 2021,

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 2 mars 2022,

— le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 21 février 2023,

— le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 20 mars 2024.

Sur le fondement de ces éléments, le syndicat des copropriétaires demande que M. [O] soit condamné à lui payer la somme de 14 795,38 € au titre de charges impayées, incluant des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il résulte du relevé de compte du 25 juillet 2024 que le syndicat des copropriétaires demande le paiement d’une somme totale de 14 795,38 € correspondant à diverses opérations pour la période du 1er octobre 2022 jusqu’au 25 juillet 2024.

Il sera relevé que ce décompte mentionne les postes suivants :

— un solde antérieur au 1er octobre 2022 débiteur d’une somme de 3 012,44 €,

— des appels de charges courantes,

— les soldes des charges des exercices 2021/2022 et 2022/2023,

— des dommages et intérêts et des sommes au titre de frais irrépétibles conformément à une décision du 13 avril 2023,

— des frais de contentieux.

Il sera en premier lieu relevé que le solde antérieur au 1er octobre 2022 portant sur la somme de 3 012,44 € n’est étayé par aucun élément et si le solde comptable mentionné sur le décompte de l’exercice 2021/2022 est de 3 689,96 € au 22 décembre 2022, il n’est pas non plus justifié.

Le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce permettant au tribunal de calculer le solde dû par M. [O] au titre des charges de copropriété pour la période antérieure au 1er octobre 2022.

Ainsi, la somme de 3 012,44 € ne pourra être retenue, faute pour le syndicat des copropriétaires d’en justifier le montant.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires dispose d’un titre exécutoire pour les sommes demandées sous l’intitulé « dommages et intérêt jugement 13/04/23 » et « frais irrépétibles jugement 13/04/23 » pour une somme totale de 8 000 €, ces postes correspondant aux dommages et intérêts et aux montants au titre de l’article 700 du code de procédure civile de première instance et d’appel alloués au syndicat des copropriétaires par la cour d’appel de [Localité 9] dans son arrêt du 13 avril 2023.

La somme totale de 8 000 € ne sera en conséquence pas non retenue.

Enfin, les frais de suivi de contentieux pour la somme de 120 € seront écartés, le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas « de diligences exceptionnelles » conformément au contrat de syndic, ce poste relevant par ailleurs et en tout état de cause des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires justifie que :

— les comptes de l’exercice 2021/2022 ont été approuvés par l’assemblée générale du 21 février 2023,

— les comptes arrêtés au 30 septembre 2023 ont été approuvés, de même que les budgets prévisionnels arrêtés au 30 septembre 2024 et au 30 septembre 2025,

— les montants des soldes des charges des exercices 2021/2022 et 2022/2023 sont justifiée par les décomptes annuels.

Il produit les appels de fonds des charges pour la période du 1er avril 2023 au 30 septembre 2024.

Ainsi, M. [O] est redevable des montants suivants :

— solde des charges de l’exercice 2021/2022 : 428,94 €

— appels de fonds du 1er avril au 30 juin 2023 : 421,99 €

— appels de fonds du 1er juillet au 30 septembre 2023 : 421,99 €

— solde des charges de l’exercice 2022/2023 : 53,06 €

— appels de fonds du 1er octobre au 30 décembre 2023 : 421,99 €

— appels de fonds du 1er janvier au 31 mars 2024 : 421,96 €

— appels de fonds du 1er avril au 30 juin 2024 : 457,28 €

— appels de fonds du 1er juillet au 30 septembre 2024 : 358,21 €

Total : 2 985,45 €

M. [O] sera condamné à payer cette somme au titre des charges de copropriété, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit le 9 décembre 2024, et non de la mise en demeure du 7 août 2024, la preuve de son envoi n’étant pas rapportée, aucun accusé de réception n’étant joint au courrier.

La capitalisation des intérêts échus sera ordonnée conformément à l’article 1343-2 du code civil.

La demande formée par le syndicat des copropriétaires tendant à ce qu’il soit déclaré que l’ensemble des frais et honoraires exposés restera à la charge de M. [O] sera rejetée s’agissant en réalité d’une demande non déterminée et non déterminable valant pour le futur.

— Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil en son dernier alinéa, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est constant que l’application de ces dispositions suppose la preuve de la mauvaise foi du débiteur, soit la précision de circonstances particulières de nature à caractériser cette mauvaise foi ainsi que la preuve d’un préjudice indépendant du retard, soit distinct de la seule privation d’argent à l’échéance.

Si le syndicat des copropriétaires fait valoir que la carence fautive de M. [O] lui cause « indiscutablement » un préjudice distinct des intérêts moratoires constitué par des difficultés de gestion liées à un manque de trésorerie, il procède par affirmation sans notamment justifier concrètement d’un préjudice indépendant du retard de paiement.

La demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires sera en conséquence rejetée.

— Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

M. [O], qui succombe, sera condamné aux dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande en outre de mettre à sa charge la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice du syndicat des copropriétaires.

— Sur l’exécution provisoire :

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [R] [O] à payer au syndicat des copropriétaires la résidence « [Adresse 10] » [Adresse 5] et [Adresse 3] [Localité 13] la somme de deux mille neuf cent quatre-vingt-cinq euros et quarante-cinq centimes (2 985,45 €) au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit le 9 décembre 2024, les intérêts échus et dus au moins pour une année entière étant capitalisés et produisant eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires la résidence « [Adresse 10] » [Adresse 5] et [Adresse 1] à [Localité 8] de sa demande de dommages et intérêts,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires la résidence « [Adresse 10] » [Adresse 5] et [Adresse 2] [Localité 8] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE M. [R] [O] aux entiers dépens,

CONDAMNE M. [R] [O] à payer au syndicat des copropriétaires la résidence « [Adresse 10] » [Adresse 5] et [Adresse 2] [Localité 8] la somme de mille cinq cents euros (1 500 €) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Vincent BARRÉ