Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

Référé

[Adresse 2]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 10]

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[Localité 11] Civil

N° RG 24/01611 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NHYF

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e GASSE

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M. [C]

— Sous-préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

ORDONNANCE Contradictoire

DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA

[Adresse 8]

[Localité 4]

représentée par M^e Alexandre GASSE, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant/postulant, vestiaire :

DEFENDEUR :

Monsieur [T] [C]

né le 03 Avril 1986 à

[Adresse 5]

[Localité 6]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier LICHY, Juge des Contentieux de la Protection

Morgane SCHWARTZ, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 12 Février 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DE L’ORDONNANCE AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 30 Avril 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

FAITS ET PROCEDURE

Attendu que dans l’assignation qu’elle a fait délivrer dans les conditions prévues par l’article 656 du code de procédure civile le 4 décembre 2024 à monsieur [T] [C], la société VILOGIA expose que :

— suivant acte sous seings privés du 31 janvier 2023, elle a donné à bail à monsieur [C] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 9] ;

— le loyer convenu était de 356,34 euros charges outre les charges qui font l’objet d’une provision mensuelle de 119,59 euros ;

— après plusieurs mois de loyers impayés, elle a, le 2 avril 2024, fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, et ce pour un arriéré locatif arrêté au 2 avril à la somme de 1 502,66 euros en principal ;

Que le commandement n’ayant pas été suivi d’un règlement, la société VILOGIA a, le 4 décembre 2024, fait assigner monsieur [C] devant le juge des référés de céans, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail,

▸ ordonner l’expulsion,

▸ le condamner monsieur [C] au paiement de la somme de 1 746,72 euros due au titre des loyers impayés avec les intérêts au taux légal capitalisés à compter de l’assignation réglables en 32 mensualités de 50 euros, outre 31,69 euros,

▸ le condamner à régler une indemnité d’occupation dont le montant est égal à celui du loyer et des charges et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

▸le condamner au paiement d’une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer ;

Attendu que l’affaire a été appelée à l’audience du 12 février 2025, à laquelle l’affaire a été retenue ; que la société VILOGIA, représentée, a maintenu ses demandes et actualisé le montant des impayés à la somme de 1 625 euros ;

Que monsieur [C] reconnait le montant de la dette et sollicite des délais de paiement en raison de sa situation difficile et a souhaité pouvoir régler sa dette en 32 mensualités de 60 euros, ce avec quoi la bailleresse s’est dite d’accord ;

Attendu que les parties étaient informées que l’ordonnance sera mise à disposition à compter du 30 avril 2025 ;

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Attendu qu’il résulte de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement ;

Que tel est le cas en l’espèce puisque la société VILOGIA justifie avoir saisi Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 3 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 décembre 2024 ;

Attendu que l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’assignation doit être dénoncée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience ; qu’en l’espèce la copie de l’assignation a été notifiée aux services de la préfecture le 5 décembre 2024 et l’audience s’est tenue le 12 février 2025 ;

Que la demande est en conséquence recevable ;

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu qu’aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location, produit son effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Que le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux ;

Que par acte d’huissier du 2 avril 2024, la société VILOGIA a fait délivrer à monsieur [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire qui est demeuré partiellement infructueux ;

Qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 8 mai 2024 (date commandement de payer, en l’espèce le 2 avril 2024 + 6 semaines) ; qu’en conséquence il est mis fin au contrat de location et la bailleresse est en droit de demander l’expulsion de monsieur [C] ;

Que l’expulsion de monsieur [C] sera donc ordonnée ;

Sur la demande en paiement de l’arriéré (loyers et charges) à titre provisionnel

Attendu que le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ;

Qu’en l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que monsieur [C] n’a pas réglé le montant des loyers et charges, de sorte qu’à ce titre reste due, à la date à laquelle la clause résolutoire a commencé à produire ses effets, soit au 8 mai 2024, la somme de 1 625 euros outre les frais ;

Que la créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner le locataire au paiement provisionnel de la somme de 1 625 euros au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au dlr, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

Sur les délais de paiement

Attendu qu’aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que l’article 1343-5 alinéa 4 du même code s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa ; que le juge peut même d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ; que l’article 24 VII précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ;

Attendu cependant que l’octroi de délais n’a de sens que s’ils permettent le règlement de la dette locative au moins en grande partie ;

Qu’en l’espèce, il résulte des débats que la société VILOGIA ne s’oppose pas à l’octroi de délai ;

Qu’il y a en conséquence lieu d’accorder les délais sollicités dans les conditions précisées dans le « Par ces motifs » et en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire ;

Que cependant il convient de rappeler que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance (plan d’apurement ou loyer courant) entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible suite à la mise en demeure de la société VILOGIA dont les modalités sont précisées ci-après ;

Que si monsieur [C] se libère de la dette dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessous, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

Que dans le cas contraire, si la mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré reste impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d’une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet, de sorte que le locataire sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et pénalités,

— il pourra être procédé à l’expulsion de monsieur [C] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

Sur la demande en paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation

Attendu que des délais de paiement ont été accordés de sorte que, le contrat de bail continuant à produire ses effets tant que les paiements persistent, il n’y a en principe pas lieu de statuer sur la demande de condamnation en paiement d’indemnités d’occupation ;

Que cependant, si les paiements devaient être interrompus, il y a lieu de rappeler ce qui l’a déjà été dans le paragraphe qui a statué sur la demande de délai, que si la mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré reste impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d’une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure le locataire sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date de présentation du courrier recommandé ; que ladite indemnité sera d’un montant égal au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et pénalités ;

Attendu qu’il y a lieu de fixer le montant provisionnel de l’indemnité d’occupation mensuelle au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes, surloyers, pénalités, enquête sociale, et ce à compter de la date à laquelle la clause résolutoire a produit ses effets, jusqu’à la libération effective des lieux ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que monsieur [C] sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 2 avril 2024 ;

Que l’équité commande cependant de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

PAR CES MOTIFS

Nous, Olivier LICHY, juge des contentieux de la protection statuant publiquement en référé, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 8 mai 2024 (2 avril 2024 + 6 semaines) du bail conclu entre la société VILOGIA d’une part, et monsieur [T] [C] d’autre part, pour les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 9] ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si monsieur [T] [C] se libère de la dette locative dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

CONDAMNONS monsieur [T] [C] à payer à la société VILOGIA la somme provisionnelle de 1 625 euros (mille six cent vingt-cinq euros) au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 8 mai 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

AUTORISONS monsieur [T] [C] à s’acquitter de cette dette auprès de la société VILOGIA en 24 mois, par 23 premières mensualités de 60 euros (soixante euros) puis une 24ème mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette en principal et intérêts, au plus tard le dernier jour de chaque mois, en sus du loyer courant et entre les mains de son bailleur ou du mandataire de ce dernier gérant la perception des loyers ;

DISONS qu’en cas de mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restant impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d’une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

CONDAMNONS monsieur [T] [C] à payer à la société VILOGIA et à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et pénalités et ce à compter de la date de présentation du courrier recommandé envoyé dans l’hypothèse où le locataire n’a pas respecté les délais accordés et jusqu’à la libération effective des lieux ;

En conséquence DISONS que :

— faute de départ volontaire des lieux loués, la société VILOGIA sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de monsieur [T] [C] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— le locataire sera tenu au règlement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision pour charges à compter du 8 mai 2024 et jusqu’à la libération effective de l’appartement ;

DEBOUTONS la société VILOGIA de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS monsieur [T] [C] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 2 avril 2024 ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

Ainsi fait et jugé à [Localité 12] le 30 avril 2025,

Le Greffier Le Juge des Référés

Morgane SCHWARTZ Olivier LICHY