Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 11e civile s4, 21 février 2025, n° 24/10469

TJ Strasbourg 21 février 2025

Arguments

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Rejeté
Validité du congé pour motif légitime et sérieux
La cour a estimé que le congé n'était pas fondé sur des motifs sérieux et légitimes, car aucun élément probant n'a été présenté pour justifier les griefs invoqués.
Rejeté
Occupante sans droit ni titre
La cour a rejeté cette demande en raison de l'irrecevabilité du congé, ce qui signifie que la locataire conserve son droit d'occupation.
Rejeté
Indemnité d'occupation due par la locataire
La cour a jugé que la demande d'indemnité d'occupation était liée à la résiliation du bail, qui n'a pas été validée, rendant la demande non fondée.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 11e civ. s4, 21 févr. 2025, n° 24/10469
Numéro(s) :	24/10469
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Emmanuelle TRAUZZOLA
Parties :	S.C.I. FOYER DES ETUDIANTS LE CHURCHILL

Texte intégral

N° RG 24/10469 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NFQ3

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 6]

11ème civ. S4

N° RG 24/10469 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NFQ3

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Emmanuelle TRAUZZOLA

Mme [E]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le Greffier

M^e Emmanuelle TRAUZZOLA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

21 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. FOYER DES ETUDIANTS LE CHURCHILL

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Emmanuelle TRAUZZOLA, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 20

DEFENDERESSE :

Madame [W] [E]

[Adresse 2]

[Localité 7]

non comparante ni représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Stéphanie BAEUMLIN, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Décembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 21 Février 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

et par Stéphanie BAEUMLIN, Greffier

N° RG 24/10469 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NFQ3

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location initial du 1er juin 2018 avec effet au même jour, la SCI FOYER DES ETUDIANTS « LE CHURCHILL » a donné à bail à Mme [W] [E] pour une durée de trois ans tacitement reconduit un logement à usage d’habitation de type studio d’environ 20 m², n°103, 1er étage, [Adresse 3] moyennant un loyer de 291,16 € et une provision pour charges de 38,11 €.

Un bail pour équipements optionnels (meubles meublants et objets mobiliers) était également consenti à la même date moyennant un loyer mensuel de 49 €.

Par courrier du 30 novembre 2023 d’abord adressé en lettre recommandée avec demande d’avis de réception (plis avisé et non réclamé) puis remis en main propre contre émargement le 3 janvier 2024, le gérant de la SCI a délivré à Mme [W] [E] un congé pour motif légitime et sérieux pour le 1er juin 2024.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception signé le 13 mai 2024, la SCI a informé sa locataire du rendez-vous d’état des lieux de sortie fixé au 3 juin 2024.

Le 3 juillet 2024, la SCI faisait délivrer par acte de commissaire de justice une sommation d’avoir à restituer les clés du logement.

Puis elle a fait assigner Mme [W] [E] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG à l’audience du 20 décembre 2024 par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2024 pour constater qu’elle est occupante sans droit ni titre, l’expulsion et la condamnation à paiement.

A cette audience, le président a constaté la carence de la locataire à l’établissement du diagnostic social et financier.

La SCI FOYER DES ETUDIANTS « LE CHURCHILL », représentée par son conseil, au soutien de son dépôt de dossier de plaidoirie, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

— constater qu’un congé pour motif sérieux et légitime a été délivré à Mme [W] [E] à effet du 1er juin 2024, et qu’il n’a pas été contesté par cette dernière,

Par conséquent,

— la déclarer occupante sans droit ni titre du logement ;

— ordonner son expulsion immédiate et sous astreinte ainsi que de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est ;

— juger que les meubles et objets suivront le sort prévu par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L.421-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— juger qu’elle est débitrice à son égard d’une indemnité d’occupation de 378,27 € depuis le 1er juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— la condamner à lui payer 1 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens comprenant les frais de signification de congé outre les frais d’exécution à défaut de règlement spontané ;

— rappeler le caractère exécutoire de plein droit de la décision à intervenir.

Mme [W] [E] n’a pas comparu, bien que régulièrement assignée par acte délivré à l’étude du commissaire de justice.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] par la voie électronique le 18 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR LA DEMANDE DE VALIDITE DU CONGÉ POUR MOTIF LÉGITIME ET SÉRIEUX

Les articles 6 et 9 du code de procédure civile disposent respectivement, article 6 « A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder. » et article 9 « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En application de l’article 15-I de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le congé peut être donné au locataire pour motif légitime et sérieux. Ainsi aux termes de cet article, « lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué ».

Il doit toutefois toujours respecter un préavis de 6 mois et doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

2.1. Sur la régularité formelle du congé

En l’espèce, le bail signé entre les parties prévoit une durée de 3 ans et une prise d’effet à compter du 1er juin 2018. Il s’est donc trouvé renouvelé le 1er juin 2021 avec échéance au 1er juin 2024.

Le bailleur a d’abord tenté par lettre recommandée avec demande d’avis de réception expédiée le 30 novembre 2023, cette lettre lui ayant été retournée avec la mention « pli avisé non réclamé » de délivrer à Mme [W] [E] un congé à effet au 1er juin 2024 pour motif légitime et sérieux, à savoir « Troubles du voisinage, non-respect du délai de paiement des loyers ». Il a ensuite notifié ce congé par remise en main propre contre émargement le 3 janvier 2024.

Si le congé contient bien le motif allégué, il ne respecte le délai de préavis de 6 mois.

Le congé est donc irrégulier en la forme.

2.2. Sur le fond

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précise que, « Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; »

Le comportement fautif du locataire peut constituer un motif légitime et sérieux même s’il a cessé au jour de la délivrance du congé.

En l’espèce, le congé délivré le 3 janvier 2024 est fondé sur « Troubles du voisinage, non-respect du délai de paiement des loyers »

La seule pièce versée aux débats à ce titre consiste dans le bail du 1er juin 2018 et l’acte de cautionnement afférent sur lesquels sont portées les mentions « → Transfert du studio n° 104 au studio n° 103 suite mauvais état général du studio n° 104 (odeur + saleté) → Tous les termes et clauses du contrat de location du studio n° 104 restent identiques au nouveau contrat de location du studio n° 103 »

Il ne s’en déduit pas que ce changement de studio et la conclusion d’un nouveau bail intervenu en 2018 résultent des agissements fautifs de la locataire. Aucun autre élément n’est versé aux débats.

De la même manière, aucun élément ne vient étayer le second grief portant sur le non-respect du délai de paiement des loyers.

Il s’ensuit que pour l’ensemble de ces motifs, le congé délivré, n’était pas fondé sur les motifs sérieux et légitimes.

Il y a donc lieu de déclarer la demande du bailleur non fondée.

En conséquence, la SCI FOYER DES ETUDIANTS « LE CHURCHILL » sera déboutée de ses demandes en constatation de la résiliation du bail conclu avec Mme [W] [E] et de ses demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

3. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

La SCI FOYER DES ETUDIANTS « LE CHURCHILL », partie perdante, supportera la charge des dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que le contrat de location du 1er juin 2018 entre la SCI FOYER DES ETUDIANTS « LE CHURCHILL » et Mme [W] [E] concernant un logement à usage d’habitation de type studio d’environ 20 m², n° 103, 1er étage, [Adresse 3] n’a pu se trouver résilié du fait du congé délivré le 3 janvier 2024 ;

CONSTATE que le contrat de location a été renouvelé le 1er juin 2024 pour une durée de trois ans ;

CONDAMNE la SCI FOYER DES ETUDIANTS « LE CHURCHILL » aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la

Stéphanie BAEUMLIN Protection

Laurent DUCHEMIN