Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 3e chambre civile cab 3, 10 juin 2026, n° 25/00078

TJ Strasbourg 10 juin 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 3e ch. civ. cab 3, 10 juin 2026, n° 25/00078
Numéro(s) :	25/00078
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	19 juin 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Grégory ENGELJean-Yves HADDAD

Texte intégral

N° RG 25/00078 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NIA3

3ème Ch. Civile Cab. 3

N° RG 25/00078 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NIA3

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Grégory ENGEL

M^e Jean-yves HADDAD

Le greffier

M^e Grégory ENGEL

M^e Jean-yves HADDAD

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 10 JUIN 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [E] [N]

né le 21 Novembre 1961 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Grégory ENGEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 256

Madame [Z] [O] épouse [N]

née le 19 Avril 1964 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Grégory ENGEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 256

DEFENDERESSE :

Madame [W] [L]

née le 03 Septembre 1962 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-yves HADDAD, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 198

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anaëlle LAPORT, Juge, Président,

assistée de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 Mars 2026 à l’issue de laquelle le Président, Anaëlle LAPORT, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 10 Juin 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Anaëlle LAPORT, Juge et par Aude MULLER, greffier

Faits et procédure

Par acte du 26 juillet 2024, M. [E] [N] et Mme [Z] [O] épouse [N] (ici dénommés les consorts [N]) et Mme [W] [L] ont établi un compromis de vente concernant le bien situé [Adresse 3] à [Localité 4] lors duquel Mme [W] [L] s’est engagée à l’acheter pour un montant de 448 000,00 euros.

Par exploit d’huissier en date du 03 décembre 2024, le notaire des vendeurs a convoqué le 12 décembre 2024 Madame [L] pour signer l’acte de vente.

Le 12 décembre 2024, un PV de carence a été dressé par le Notaire.

Par acte d’huissier délivré le 31 décembre 2024, les consorts [N] ont fait assigner Mme [W] [L] aux fins de paiement de la clause pénale et d’indemnisation.

La clôture est intervenue le 14 janvier 2026 par ordonnance du même jour et le dossier a été fixé en plaidoirie à l’audience du 25 mars 2026. L’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2026.

Prétentions et moyens

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 28 août 2025, les consorts [N] sollicitent du tribunal de :

CONDAMNER Madame [W] [L] a payer aux époux [N] une somme de 44 800,00 euros aux demandeurs au titre de Ia clause pénale, et ce avec Ies intérêts au taux légal à compter de la présente assignation.

CONDAMNER Madame [W] [L] à payer aux époux [N] une somme de 506,46 euros aux demandeurs au titre du PV de carence, et ce avec Ies intérêts au taux légal à compter de Ia présente une assignation.

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE :

DÉBOUTER Madame [L] de sa demande de dommages et intérêts.

DÉBOUTER Madame [L] de sa demande formée au titre de l’article 700 du CPC.

CONDAMNER Madame [W] [L] à payer aux époux [N] une somme de 4 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi que l’intégralité des frais et dépens de la présente procédure.

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir

Ils soutiennent que Mme [W] [L] n’a pas respecté ses obligations contractuelles en sollicitant un prêt relais dans les formes et délais imposés par le compromis. Ils demandent l’indemnisation des frais du procès-verbal de carence.

Au terme de ses conclusions récapitulatives notifiées le 30 juin 2025, Mme [W] [L] sollicite du tribunal de :

DÉBOUTER Monsieur [E] [N] et Madame [Z] [N] de toutes leurs demandes, fins ou prétentions.

CONDAMNER Monsieur [E] [N] et Madame [Z] [N] à payer à Madame [W] [L] la somme de 2 000 €,

REDUIRE le montant de la clause pénale à un euro symbolique,

CONDAMNER Monsieur [E] [N] et Madame [Z] [N] à payer chacun à Madame [W] [L] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 CPC,

LES CONDAMNER aux entiers frais et dépens,

Sur le fondement des articles 1112-1, 1304-3, 1231-1 et 1231-5 du code civil, elle soutient qu’elle a transmis trois refus de prêt le 02 décembre 2024, que le compromis est donc caduc et qu’elle a bien respecté ses engagements contractuels. Elle considère qu’au vu de son âge et de ses revenus, la banque lui aurait refusé un prêt en tout état de cause. Elle ajoute qu’elle a subi un préjudice. Elle demande la réduction de la clause pénale à un euro symbolique en l’absence de préjudice des vendeurs.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

I. Sur le compromis de vente

L’article 1231-5 du code civil prévoit que " Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ".

Le compromis mentionne :

«  CONDITIONS DU FINANCEMENT

L’ACQUÉREUR déclare que le nancement de son acquisition sera réalisé avec l’aide d’un ou plusieurs prêts pour un montant total de cent-mille euros (100 000 euros)

À concurrence de :

— un montant maximum de cent-mille euros (100 000 euros) dans Ie cadre d’un prêt-relai de deux (2) ans au taux maximum de 4,80 %

Et pour Ie surplus sans l’aide d’aucun prêt.

En conséquence la présente vente est conclue SOUS LA CONDITION SUSPENSIVE DE L’OBTENTION DU OU DES PRÊTS dans Ies conditions ci-après arrêtées.

OBLIGATIONS DE L’ACQUÉREUR

L’ACQUÉREUR s’engage a déposer, dans Ies plus brefs délais, des dossiers complets de demande de prêts répondant aux caractéristiques ci-avant définies auprès de tout organisme préteur ayant son siège social en France et dans au moins trois établissement (s) financier (s) ou banque (s) et a en justifier au VENDEUR et au rédacteur des présentes dans un délai maximum de 30 jours à compter du dépôt de Ia demande.

Pour son information, il Iui est rappelé qu’aux termes des dispositions de I’articIe 1304-3 du Code Civil, « LA CONDITION SUSPENSIVE EST RÉPUTÉE ACCOMPLIE SI CELUI QUI YAVAIT INTÉRÊT EN A EMPÊCHÉ L’ACCOMPLISSEMENT »

REALISATlON DE LA CONDITION

Chaque prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par l’envoi par Ia banque a l’ACQUÉREUR d’une offre écrite, ferme et sans réserve, de consentir le crédit aux conditions principales susénoncées dans le délai de réalisation des présentes et, le cas échéant, par l’obtention de l’agrément dé nitif de l’emprunteur par une compagnie d’assurance aux conditions exigées par la banque.

« La réception de cette ou ces offres devra intervenir au plus tard le 9 septembre 2024 »

« Le compromis de vente mentionnait une date de réitération par acte authentique au plus tard le 31 octobre 2024 ».

En l’espèce, Mme [W] [L] a indiqué aux les consorts [N] qu’elle allait « leur trouver » 2 autres refus mi-novembre 2024. Elle produit uniquement une lettre de refus du 15 novembre 2024 pour un montant de 100 201,41 euros, soit supérieur au celui demandé par le compromis ; deux lettres de refus de prêt du 28 et 29 novembre 2024 pour un prêt ayant les caractéristiques exigées par le compromis dont l’une qui précise que le prêt a été sollicité le 29 novembre 2024 et une dernière du 29 novembre 2024 qui ne mentionne pas les caractéristiques du prêt demandé.

Cependant, elle ne justifie pas avoir déposé trois demandes de prêts dans les plus brefs délais après la signature du compromis et avant le 09 septembre 2024, conformément à ses obligations contractuelles. Elle a ainsi empêché la réalisation de la condition suspensive.

Or, Mme [W] [L] a refusé de réitérer l’acte authentique au vu du procès-verbal de carence. Elle ne prouve pas que le prêt aurait été dans tous les cas refusé, même si elle avait entrepris les démarches dans les temps.

Concernant le montant de la clause pénale, les consorts [N] justifient avoir dû prendre une location à compter du 07 octobre 2024 pour se loger dans la perspective de la vente pour un loyer de 1520 euros hors charges et le bien a été immobilisé sans être vendu. Par conséquent, les consorts [N] ont subi un préjudice conséquent.

La clause pénale de 10 % du prix de vente, montant habituel en matière immobilière, n’est donc pas manifestement excessive.

Par conséquent, Mme [W] [L] est condamnée à verser la somme de 44 800 euros aux les consorts [N] avec les intérêts à taux légal à compter de l’assignation.

La clause pénale est une évaluation forfaitaire et contractuelle des dommages et intérêts. Or les vendeurs ne font état d’aucun préjudice distinct. Ainsi, les frais de PV de carence sont indemnisés par le montant de la clause pénale qui n’est ni excessif ni dérisoire. Par conséquent, la demande des consorts [N] d’indemnisation est rejetée.

II. Sur la demande reconventionnelle

Mme [W] [L] ne justifie d’aucune faute de la part des consorts [N] et d’aucun préjudice. Sa demande d’indemnisation est rejetée.

III. Les mesures accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [W] [L], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamné aux dépens, Mme [W] [L] devra verser aux consorts [N] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu des circonstances de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort :

CONDAMNE Mme [W] [L] à verser à M. [E] [N] et Mme [Z] [O] épouse [N] la somme de 44 800 euros aux les consorts [N] avec les intérêts à taux légal à compter du 31 décembre 2024 ;

DÉBOUTE M. [E] [N] et Mme [Z] [O] épouse [N] de leurs demandes d’indemnisation des frais de procès-verbal de carence et Mme [W] [L] de sa demande d’indemnisation et de réduction de la clause pénale ;

CONDAMNE Mme [W] [L] à payer à M. [E] [N] et Mme [Z] [O] épouse [N] la somme de deux mille cinq cents euros (2 500,00 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Mme [W] [L] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [W] [L] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Anaëlle LAPORT