Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 11e civile s4, 21 janvier 2026, n° 25/07120

TJ Strasbourg 21 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Validité du congé pour reprise
La cour a jugé que le congé obéit aux prescriptions légales, rendant la non-reconduction du bail justifiée.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a ordonné l'expulsion des locataires, considérant qu'ils devaient libérer le logement suite à la résiliation du bail.
Accepté
Indemnité d'occupation due pour la période d'occupation
La cour a fixé l'indemnité d'occupation au prorata temporis du montant du loyer et des charges, considérant que les locataires doivent payer pour l'occupation des lieux.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que les locataires n'ont pas contesté le montant de la dette, rendant la demande de paiement fondée.
Accepté
Responsabilité des dépens
La cour a condamné les locataires aux dépens, considérant qu'ils sont responsables des frais liés à la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 11e civ. s4, 21 janv. 2026, n° 25/07120
Numéro(s) :	25/07120
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 février 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Guy BENICHOU

Texte intégral

N° RG 25/07120 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NYQM

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 5]

[Localité 4]

11ème civ. S4

N° RG 25/07120 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NYQM

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Guy BENICHOU

M. [G] [F]

Mme [D] [F] née [N]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

21 JANVIER 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [B] [K] et Madame [L] [K] née [Y]

demeurant [Adresse 6]

représentés par M^e Guy BENICOU, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : case 335

DEFENDEURS :

Monsieur [G] [F] et Madame [D] [F]

née [N]

demeurant [Adresse 2]

non comparants, non représentés

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK, Greffier

[E] [I], auditrice de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Novembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 21 Janvier 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 25/07120 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NYQM

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location sous seing privé du 2 mai 2021 et ayant pris effet le 1er juillet 2021, tacitement reconduit, M. [B] [K] a donné à bail à M. [G] [F] et Mme [D] [F] née [N] pour une durée d’un an un logement à usage d’habitation de type maison individuelle meublée du 4 pièces principales sis [Adresse 1] pour un loyer mensuel initial de 1 250 € outre les provisions mensuelles pour charges de 160 €.

Des loyers et accessoires étant demeurés impayés, un plan d’apurement a été signé entre les parties le 27 avril 2025.

M. [B] [K] et Mme [L] [K] née [Y] ont fait signifier le 10 mars 2025 à M. [G] [F] et Mme [D] [F] née [N] un congé reprise pour y habiter pour le 30 juin 2025.

M. [G] [F] et Mme [D] [F] née [N] n’ont pas quitté les lieux, ni remis les clés, l’état des lieux de sortie auquel ils étaient convoqués par Me [H] [C], commissaire de justice n’a pu avoir lieu. Un constat d’occupation a été dressé le 30 juin 2025.

M. [B] [K] et Mme [L] [K] née [Y] ont fait assigner à l’audience du 21 novembre 2025, M. [G] [F] et Mme [D] [F] née [N] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG, par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2025, pour obtenir la validation du congé, l’expulsion et la condamnation au paiement.

M. [B] [K] et Mme [L] [K] née [Y], représentés par leur conseil, reprennent les termes de leur acte introductif d’instance au soutien du dépôt de leur dossier de plaidoirie pour demander de :

o constater la résiliation du bail

En conséquence,

o ordonner l’expulsion de M. [G] [F] et Mme [D] [F] et de tout occupant de leur chef ;

o les condamner solidairement au paiement de la somme de 2 000 € au titre de la résistance abusive ;

o les condamner solidairement au paiement de la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts ;

o les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges avec intérêt au taux légal à compter de chaque échéance ;

o les condamner solidairement au remboursement de la somme de 2 609,84 € au titre des billets d’avion;

o les condamner solidairement au paiement de la somme de 110 € par mois jusqu 'à la libération complète des lieux au titre du remboursement des frais de gardiennage ;

o les condamner solidairement au paiement de la somme forfaitaire de 60 € pour l’ensemble des frais postaux antérieurs à la présente procédure ;

o les condamner solidairement au paiement de la somme de 8 480,38 € due au titre des loyers et charges impayés avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

Subsidiairement, en cas de prononcer de la résiliation judiciaire du contrat, les condamner au paiement de la somme de 8 480,38 € représentant l’arriéré locatif au jour de la rédaction de l’assignation (sauf à parfaire) et ce, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

o condamner M. [G] [F] et Mme [D] [F] à verser la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

o les condamner au paiement des dépens incluant ceux du congé, de la convocation à l’état des lieux de sortie et du constat d’occupation.

Ils précisent que la dette est actualisée à la somme de 19 047,58 € au 8 novembre 2025.

M. [G] [F] et Mme [D] [F] née [N] n’ont pas comparu ni ne se sont faits représenter bien que régulièrement assignés par acte déposé à l’étude du commissaire de justice.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. SUR LA VALIDITÉ DU CONGÉ POUR VENDRE ET SES EFFETS :

Aux termes de l’article 25-8 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, “(…) Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué. d’occupation. "

En l’espèce, le congé obéit aux prescriptions de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989. Dans ces conditions, la non-reconduction du bail apparaît justifiée.

Il convient en conséquence de déclarer valide le congé reprise pour y habiter signifié à M. [G] [F] et Mme [D] [F] née [N] le 10 mars 2025, le congé a pris effet le 30 juin 2025 à 24 heures.

M. [G] [F] et Mme [D] [F] née [N], occupants sans droit ni titre devront libérer le logement et seront ainsi condamnés, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 1er juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux et à la remise des clés.

Cette indemnité mensuelle d’occupation au caractère indemnitaire et compensatoire sera fixée au prorata temporis du montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges.

Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était due et ce pour la première fois à compter du présent jugement.

La mesure d’expulsion sollicitée sera autorisée.

2. SUR LES DEMANDES DE DOMMAGES-INTÉRÊTS :

Il est admis que l’octroi de dommages-intérêts en application de l’article 1240 du code civil sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi que d’un préjudice subi en conséquence de cet abus.

En l’espèce, si l’absence de libération du bien empêche les propriétaires de s’installer dans les lieux conformément au projet notifié par le congé ni les dommages ni les préjudices qui en seraient résultés ne sont établis d’autant qu’ils avaient prévu un retour en métropole le 3 janvier 2025 soit avant la notification du congé et près de six mois avant sa date d’effet.

En conséquence, M. [B] [K] et Mme [L] [K] née [Y] seront déboutés de leurs deux demandes à ce titre.

2.1. Sur les demandes en remboursement

Les billets d’avion correspondent à un vol du 3 janvier 2025, soit très antérieur aux dates de délivrance ou d’effet du congé. Les demandeurs seront donc déboutés à ce titre.

Ils ne démontrent par ailleurs pas que les frais de parking du camping car sont liés au différé de l’opération projetée.

Les frais postaux relèvent des frais irrépétibles.

En conséquence, M. [B] [K] et Mme [L] [K] née [Y] seront déboutés de leurs demandes à ce titre.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du Code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 1310 du code civil dispose que "La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas."

Le bail contient une clause de solidarité des locataires.

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement (…) »

M. [B] [K] et Mme [L] [K] née [Y] produisent un décompte établissant que M. [G] [F] et Mme [D] [F] née [N] restent leur devoir la somme de 8 430,38 € au mois de mars 2025, cette demande principale n’étant pas formulée comme à parfaire.

M. [G] [F] et Mme [D] [F] née [N], non comparants, ne contestent par définition ni principe ni le montant de cette dette.

Ce montant est fondé.

En conséquence, M. [G] [F] et Mme [D] [F] née [N] seront solidairement condamnés à payer à M. [B] [K] et Mme [L] [K] née [Y] la somme de 8 430,38 € avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

4. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [G] [F] et Mme [D] [F] née [N], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens lesquels comprendront le coût du congé, seul acte prescrit pour la mise en œuvre de la présente procédure, les autres actes dont il sera souligné qu’ils ont été établis avant la fin de la date d’effet du congé relèveraient des frais irrépétibles.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de les condamner solidairement à payer à M. [B] [K] et Mme [L] [K] née [Y] la somme de 860 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toute demande autre, plus ample ou contraire ;

VALIDE le congé signifié le 10 mars 2025 par M. [B] [K] et Mme [L] [K] née [Y] à M. [G] [F] et Mme [D] [F] née [N] et portant sur la location d’un logement à usage d’habitation type maison individuelle meublée du 4 pièces principales sis [Adresse 1] avec effet au 30 juin 2025 à 24 heures ;

ORDONNE en conséquence à M. [G] [F] et Mme [D] [F] née [N] de libérer corps et biens le logement et ses annexes qu’ils occupent et restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [G] [F] et Mme [D] [F] née [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [B] [K] et Mme [L] [K] née [Y] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement M. [G] [F] et Mme [D] [F] née [N] à payer à M. [B] [K] et Mme [L] [K] née [Y] une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au prorata temporis du montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges ; Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était due et ce pour la première fois à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement M. [G] [F] et Mme [D] [F] née [N] à payer à M. [B] [K] et Mme [L] [K] née [Y] la somme de 8 430,38 € au titre des loyers et charges impayés, échéance de mars 2025 comprise, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement M. [G] [F] et Mme [D] [F] née [N] aux dépens lesquels comprendront le coût du congé du 10 mars 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [G] [F] et Mme [D] [F] née [N] à payer à M. [B] [K] et Mme [L] [K] née [Y] la somme de 860 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK Laurent DUCHEMIN