N° RG 24/01494 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NFSU

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 5]

11ème civ. S2

N° RG 24/01494 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NFSU

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Jean WEYL

M. Et Mme [R]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

06 JUIN 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

Société 3F GRAND EST, Groupe Action Logement, Société Anonyme d’HLM

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par M^e Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 111, substitué par M^e MOUREY, avocat ua barreau de STRASBOURG,

PARTIE REQUISE :

Monsieur [R] [R] [P]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Mme [N] [R], son épouse, régulièrement munie d’un pouvoir

Madame [N] [O] épouse [R]

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparante

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, statuant en référé

Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 Mars 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 06 Juin 2025.

ORDONNANCE:

Contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, statuant en référé et par Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 31 octobre 2016 à effet du 7 novembre 2016, la SA 3F GRAND EST a consenti à Monsieur [R] [R] [P] et Madame [N] [R] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 432.56 euros outre provisions pour charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la SA 3F GRAND EST a fait signifier à Monsieur [R] [R] [P] et Madame [N] [R] le 19 mars 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 3981.72 euros.

Par acte délivré le 14 octobre 2024, la SA 3F GRAND EST a fait assigner Monsieur [R] [R] [P] et Madame [N] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG statuant en matière de référé, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion des locataires et leur condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

A l’audience du 28 mars 2025, la SA 3F GRAND EST, représenté par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance en actualisant la dette locative aux fins de voir :

— Constater que la résiliation du bail du 31 octobre 2016 au 19 mai 2024,

— Constater que Monsieur [R] [R] [P] et Madame [N] [R] sont occupants sans droit ni titre,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [R] [P] et Madame [N] [R] du logement donné à bail ainsi que tout occupants de leur chef,

— Dire que le sort des biens meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamner solidairement Monsieur [R] [R] [P] et Madame [N] [R] à lui payer à titre de provision la somme 2355.22 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance,

— Condamner solidairement Monsieur [R] [R] [P] et Madame [N] [R] à lui payer une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal au loyer et charges qui auraient été dus si le contrat de bail avait été maintenu, à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux,

— Condamner solidairement Monsieur [R] [R] [P] et Madame [N] [R] à lui payer la somme de 500.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement Monsieur [R] [R] [P] et Madame [N] [R] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer,

— Constater l’exécutoire provisoire de l’ordonnance à intervenir,

La SA 3F GRAND EST expose que Monsieur [R] [R] [P] et Madame [N] [R] n’ont pas régularisé la situation d’impayés dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer. Elle précise que dette locative s’élève au 21 mars 2025 à la somme de 2600.14 euros. Elle précise que les loyers des mois de février et mars 2025 ont été réglés et s’en remet à l’appréciation du tribunal s’agissant de la demande de délais de paiement n’ayant pas mandat d’accepter.

Monsieur [R] [R] [P] est dûment représenté par son épouse, Madame [N] [R] qui ne conteste pas être redevable d’une dette locative. Elle précise avoir été du arrêter de travailler car son époux était malade. Elle indique percevoir 700.00 euros au titre des allocations familiales et que les allocations personnalisées au logement ont été suspendues. Elle ajoute que le couple a 4 enfants à charge. Elle propose d’apurer la dette locative par mensualités de 100.00 euros en sus du loyer courant. Elle fait valoir par ailleurs que le volet du salon et la baignoire cassés depuis 3 ans ne sont toujours pas réparés.

Il a été donné lecture à l’audience du rapport d’enquête sociale du 17 mars 2025.

La décision a été mise en délibéré au 6 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes

L’assignation a été notifiée le 15 octobre 2024 à l’autorité préfectorale, soit deux mois au moins avant la première audience fixée au 28 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il est justifié de la notification de la situation à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 14 octobre 2024 selon accusé réception adressé par courriel le 4 mars 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes de résiliation du bail, expulsion des locataires et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Monsieur [R] [R] [P] et Madame [N] [R] feraient l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire et le commandement de payer, signifié aux locataires le 19 mars 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 3981.22 euros.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 19 mai 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA 3F GRAND EST produit un décompte actualisé 21 mars 20254 aux termes duquel Monsieur [R] [R] [P] et Madame [N] [R] restent redevables, après déduction d’office, le cas échéant, des frais de poursuite en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de la somme de 2600.14 euros, échéance de février 2025 incluse.

Monsieur [R] [R] [P] et Madame [N] [R] ne produisent aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette qu’ils reconnaissent.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement et à titre provisionnel à verser à la SA 3F GRAND EST la somme de 2600.14 euros, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance, comme sollicité, soit le 14 octobre 2024 conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort de l’extrait de compte du 21 mars 2025 que le règlement des loyers courants a repris ce qui est confirmé par la SA 3F GRAND EST.

Il ressort de l’enquête sociale que Monsieur [R] [R] [P] et Madame [N] [R] perçoivent des revenus mensuels d’un montant de 2641.52 euros au titre d’allocations pôle emploi et familiales.

En considération de ces éléments ainsi que de la proposition de règlement présentée à l’audience par Madame [N] [R] à hauteur de 100.00 euros par mois, en sus du loyer courant, les défendeurs seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur les conséquences du non-respect des délais de paiement accordés

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l’espèce, si la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet du fait des délais accordés, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera :

— le rétablissement des effets de la clause résolutoire et qu’à défaut pour Monsieur [R] [R] [P] et Madame [N] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA 3F GRAND EST faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant.

Le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— la condamnation solidaire et à titre provisionnel au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter du 19 mai 2024 et jusqu’au départ définitif des lieux, payable au prorata temporis de l’occupation et révisable conformément aux clauses du bail,

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [R] [R] [P] et Madame [N] [R] sont déjà condamnés à titre provisionnel au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 2600.14 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 19 mai 2024.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [R] [R] [P] et Madame [N] [R], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [R] [R] [P] et Madame [N] [R], tenus aux dépens, seront condamnés in solidum à payer à la SA 3F GRAND EST la somme de 150.00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit, assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevables les demandes de la SA 3F GRAND EST à l’encontre de Monsieur [R] [R] [P] et Madame [N] [R] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 31 octobre 2016 entre la SA 3F GRAND EST et Monsieur [R] [R] [P] et Madame [N] [R] concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 6], sont réunies à la date du 19 mai 2024 ;

CONDAMNONS solidairement à titre provisionnel Monsieur [R] [R] [P] et Madame [N] [R] à payer à la SA 3F GRAND EST la somme de 2600.14 euros (deux mille six cent euros et quatorze centimes) avec intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2024 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation due au 21 mars 2025, échéance de février 2025 incluse ;

AUTORISONS Monsieur [R] [R] [P] et Madame [N] [R], tenus par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 26 mensualités de 100.00 euros (cent euros), la dernière mensualité pour solder la dette ;

DISONS que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés ;

DITSONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

DISONS que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, restée même partiellement impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception aura pour effet :

–que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

–que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible ;

–qu’à défaut pour Monsieur [R] [R] [P] et Madame [N] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA 3F GRAND EST faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ;

— que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

–que Monsieur [R] [R] [P] et Madame [N] [R] seront condamnés solidairement et à titre provisionnel à verser à la SA 3F GRAND EST, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs, payable au prorata temporis de l’occupation et révisable conformément aux clauses du bail, étant précisé que cette indemnité produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois et ne sera due, le cas échéant, sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [R] [R] [P] et Madame [N] [R] sont déjà condamnés solidairement et à titre provisionnel au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 2600.14 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 19 mai 2024 ;

DISONS que, sous ces réserves, les demandes de la SA 3F GRAND EST tendant à l’expulsion de Monsieur [R] [R] [P] et Madame [N] [R] et à leur condamnation à une indemnité d’occupation sont sans objet ;

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Monsieur [R] [R] [P] et Madame [N] [R] bénéficieraient des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [R] [R] [P] et Madame [N] [R] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [R] [R] [P] et Madame [N] [R] à payer à La SA 3F GRAND EST la somme de 150.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice- Présidente des Contentieux de la Protection, statuant en référé

Aurélie MALGOUVERNE Catherine KRUMMER