Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D'[S]-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Localité 6]

—  : 03.88.55.94.33

[Courriel 8]

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[S] Civil

N RG 25/08993

N Portalis DB2E-W-B7J-N437

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MINUTE N 9/2026

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

Copie certifiée conforme délivrée à :

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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JUGEMENT CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSE :

Société OPHEA, anciennement CUS HABITAT, Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocat au barreau de STRASBOURG,

DEFENDERESSE :

Madame [L] [Y] épouse [Z]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 7]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection

Valérie OSWALT, Cadre-Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 26 Novembre 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 07 Janvier 2026

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 28 avril 2017, OPHEA, anciennement CUS HABITAT a donné à bail à Madame [L] [Y] DIT [Z] un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 314,81 € hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, OPHEA, anciennement CUS HABITAT a délivré le 14 octobre 2024, par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 28 octobre 2024, un congé pour le 31 janvier 2025.

Ensuite, OPHEA, anciennement CUS HABITAT a fait assigner Madame [L] [Y] DIT [Z] devant le juge des contentieux de la protection d'[S]-GRAFFENSTADEN par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2025 aux fins de voir :

constater que le congé délivré est régulier,prononcer la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux conformément à l’article 10-1° de la loi du 1er septembre 1948,condamner la défenderesse, ainsi que tout occupant de son chef, à évacuer les lieux,prononcer, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1184 et 1741 du code civil,condamner solidairement la défenderesse à lui payer la somme de 3 172,93 € € avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, sur le fondement de l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés entre l’assignation et la date de l’audience,

En tout état de cause,

condamner solidairement la partie défenderesse à lui payer les loyers et charges jusqu’ à la résiliation du bail, en quittance et deniers, condamner solidairement la partie défenderesse à lui payer à titre d’indemnité d’occupation, le montant du loyer augmenté des charges et prestations fournies, sous réserve des augmentations légales ultérieures, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à évacuation définitive, avec les intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,condamner solidairement la partie défenderesse à lui verser une somme de 317 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépensdéclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision, conformément à l’article 514 et suivants du code de procédure civile.

A l’audience du 26 novembre 2025, à laquelle le dossier a été retenu, OPHEA, anciennement CUS HABITAT, représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation, actualise sa demande au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 18 novembre 2025 à la somme de 2 668,28 euros et maintient l’intégralité de ses demandes.

A l’appui de ses prétentions, le bailleur expose que le droit au maintien dans les lieux prévus par l’article L 442-6 du code de la construction et de l’habitation s’applique aux occupants de bonne foi. Il fait valoir que la mauvaise foi de la défenderesse est démontrée en raison de l’absence de paiement des loyers et que c’est la raison pour laquelle un congé lui avait été donné pour le 31 janvier 2025.

Le demandeur précise qu’en raison de la reprise des paiements, il n’est pas opposé à la demande de délais de paiement formulée en défense.

Madame [L] [Y] DIT [Z], comparaît en personne. Elle expose qu’elle est maintenant à la retraite et qu’elle est à jour des loyers courants. Elle explique ses difficultés de paiement notamment par une suspension des APL et précise qu’elle se rapprocherait de l’assistante sociale afin de débloquer la situation.

Le Tribunal met dans les débats la question de la validité du congé délivré.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande en déchéance du droit au maintien dans les lieux :Le bail d’habitation signé le 28 avril 2017 prévoit que la location est consentie pour une durée d’un an renouvelable automatiquement par tacite reconduction.

Le droit au maintien dans les lieux naissant à l’expiration du bail, il incombe au bailleur, qui entend le contester, de délivrer à son locataire un congé avant de saisir la juridiction compétente d’une action en déchéance de ce droit, étant rappelé que ce congé doit, à peine de nullité, reproduire les alinéas 1 et 2 de l’article 4 et préciser qu’il n’emporte pas obligation pour le locataire de quitter les lieux.

En l’espèce, OPHEA anciennement CUS HABITAT a fait délivrer un congé à Madame [L] [Y] DIT [Z] pour le 31 janvier 2025 par lettre recommandée du 14 octobre 2024, reçue le 28 octobre 2024, pour le motif de non-paiement des loyers et accessoires. Il convient de constater que le congé délivré reprend les dispositions de l’article 4 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948.

Or, d’une part, le bail ne fait référence à l’application de la loi du 1er septembre 1948 qu’en faisant état d’un droit au maintien dans les lieux bénéficiant aux locataires dans son article 3 relatif à la durée de location sans autre explication.

D’autre part, le congé reprenant les dispositions de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948, sans préciser toutefois qu’il n’emporte pas obligation pour le locataire de quitter les lieux, n’a nullement été délivré pour le terme du bail (28 avril 2025) mais pour le 31 janvier 2025.

Enfin, si un tel congé faisant état de la déchéance de tout droit au maintien dans les lieux peut être délivré, ce n’est que dans les cas prévus expressément par l’article 10 de la loi du 1er septembre 1948.

S’agissant de l’article 10-1° sur lequel OPHEA anciennement CUS HABITAT se fonde et qui vise l’expulsion judiciaire du locataire, si celle-ci peut en effet être implicite et résulter notamment de la reconnaissance d’un droit sur l’immeuble à des tiers incompatible avec le maintien dans les lieux de l’occupant, il est en revanche indispensable que la décision judiciaire soit définitive pour que le locataire soit exclu du bénéfice du maintien dans les lieux.

OPHEA n’établit dès lors nullement que Madame [L] [Y] DIT [Z] se trouvait dans un cas de déchéance prévus à l’article 10 de la loi du 1er septembre 1948.

Aussi, faute pour OPHEA, bailleur, d’avoir délivré un congé conformément aux dispositions de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948, Madame [L] [Y] DIT [Z], locataire, n’a dès lors pas été placée sous le régime du maintien dans les lieux.

Par conséquent, OPHEA n’est pas recevable à agir à l’encontre de sa locataire en déchéance du droit au maintien dans les lieux.

Sur la demande en prononcé de la résiliation judiciaire du bail : Le locataire d’un logement HLM, bien que bénéficiant du droit au maintien dans les lieux prévu au chapitre Ier de la loi du 1er septembre 1948, est soumis aux obligations générales qui s’imposent à tous les locataires en application des dispositions prévues notamment à l’article 7 de loi du 6 juillet 1989.

Le bailleur peut, ainsi, demander au juge de prononcer judiciairement la résiliation du bail en cas d’inexécution par le locataire des obligations qui lui incombent.

Sur la recevabilité de la demande :Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique le 25 septembre 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, OPHEA, anciennement CUS HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 17 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur bien-fondé de la demande :Conformément aux dispositions de l’article 1728 et aux dispositions de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Le juge peut sur le fondement des dispositions de l’article 1184 du code civil, prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement.

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il apparaît à la lecture des décomptes produits que le loyer et les charges n’ont pas été régulièrement acquittées par Madame [L] [Y] DIT [Z].

Cela constitue incontestablement un manquement de la locataire à son obligation essentielle et déterminante du contrat ci-dessus rappelée.

Pour autant, il découle du décompte locatif et des termes du diagnostic social et financier que les règlements n’ont jamais été totalement négligés et que les impayés sont dus à un défaut de compréhension de la situation par la locataire. En effet, il est constant désormais que la situation financière de la défenderesse s’est améliorée puisqu’elle est à la retraite et qu’elle perçoit une pension suffisamment élevée pour lui permettre de couvrir l’ensemble de ses charges.

Le manquement en question ne revêt dès lors pas une gravité suffisante pour que soit prononcée la résiliation du contrat de bail liant les parties.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il n’y a donc pas lieu de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail. OPHEA anciennement CUS HABITAT est de ce fait déboutée de sa demande à ce titre comme de celles qui en découlent (expulsion et indemnité d’occupation).

Sur les demandes de condamnation au paiement :Il ressort du relevé de compte locatif produit par OPHEA, anciennement CUS HABITAT, arrêté à la date du 18 novembre 2025, que la dette locative s’élève à la somme de 2 668,28 €.

Madame [L] [Y] DIT [Z], qui n’apporte par nature aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, sera donc condamnée au paiement de cette somme, avec les intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision. :

Toutefois, aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, eu égard à la reprise des paiements et à la stabilisation de la situation financière de Madame [Y] DIT [Z], il y a lieu de lui accorder des délais de paiement

En cas de non- respect des modalités ainsi arrêtées, le bailleur pourrait exiger la totalité de la dette après une mise ne demeure restée infructueuse pendant quinze jours.

Sur les demandes accessoires :Madame [L] [Y] DIT [Z], partie perdante, supporteront la charge des dépens.

En revanche, compte tenu de la situation respective des parties, il y a lieu de débouter OPHEA, anciennement CUS HABITAT de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé que le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’irrégularité du congé délivré par OPHEA anciennement CUS HABITAT à Madame [L] [Y] DIT [Z] pour le 31 janvier 2025,

DECLARE OPHEA anciennement CUS HABITAT irrecevable en sa demande en déchéance du droit au maintien dans les lieux,

DECLARE OPHEA anciennement CUS HABITAT recevable en sa demande en prononcé de résiliation de bail de l’appartement situé au [Adresse 2],

DEBOUTE OPHEA anciennement CUS HABITAT en sa demande en prononcé de résiliation de bail de l’appartement situé au [Adresse 2], ainsi que de ses demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

CONDAMNE Madame [L] [Y] DIT [Z] à verser à OPHEA, anciennement CUS HABITAT la somme de 2 668,28 € (selon décompte arrêté au 18 novembre 2025 et incluant un rappel CAF du 13 novembre 2025 pour 3,01 euros), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ACCORDE à Madame [L] [Y] DIT [Z] des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette durant une durée de 24 mois,

AUTORISE Madame [L] [Y] DIT [Z] à se libérer de sa dette, sauf meilleur accord entre les parties, par 23 versements de 110 euros et un dernier versement permettant de solder la dette en principal, intérêts et frais, et ce en plus du loyer résiduel courant, entre les mains de son bailleur,

PRECISE que chaque versement devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 mars 2026,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, Madame [L] [Y] DIT [Z] sera tenue de régler immédiatement la totalité des sommes restant dues, après mise en demeure restée infructueuse pendant plus de quinze jours,

DEBOUTE OPHEA, anciennement CUS HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [L] [Y] DIT [Z] aux dépens,

REJETTE le surplus des demandes,

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

En foi de quoi, la présente décision est signée par le Juge des contentieux de la protection et par le Cadre-Greffier.

Le Cadre-Greffier Le Juge des contentieux de la protection