N° RG 25/08286 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N3D6

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 6]

[Adresse 8]

[Localité 7]

11ème civ. S4

N° RG 25/08286 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N3D6

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Stéphanie BOEUF

M. [P] [O]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Stéphanie BOEUF

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

21 JANVIER 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [S] [Z]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Léa MOUREY, substituant M^e Stéphanie BOEUF, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 111

Monsieur [G] [Z]

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Léa MOUREY, substituant M^e Stéphanie BOEUF, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 111

Madame [I] [R]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Léa MOUREY, substituant M^e Stéphanie BOEUF, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 111

DEFENDEUR :

Monsieur [P] [O]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK, Greffier et Aude SAINT-GILLES, auditrice de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Novembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 21 Janvier 2026.

JUGEMENT

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Fanny JEZEK, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location ayant pris effet le 6 novembre 2026, l’indivision [R] ayant pour mandataire la S.A.S. FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE a donné à bail à M. [P] [O] pour une durée de trois ans un logement à usage d’habitation de type 2, lot n° 1 rez-de-chaussée sis [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 425 € et une provision sur charges de 31€.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [S] [Z], M. [G] [Z] et Mme [I] [R] ont fait signifier à M. [P] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 mars 2025 pour un montant en principal de 3 154,66 €.

Ce commandement a été signalé par le commissaire de justice instrumentaire à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives du Bas-Rhin (CCAPEX) et enregistré le 27 mars 2025.

Puis ils ont fait assigner M. [P] [O] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG à l’audience du 21 novembre 2025, par acte de commissaire de justice du 15 septembre 2025, pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel en raison d’un long arrêt maladie le locataire s’est retrouvé en situation de surendettement. Bénéficiant de mesures imposées, il n’a pu les honorer en ce qui concerne sa dette locative. Il assure le paiement du loyer courant.

L’indivision [Z], représentée par son conseil, au soutien de son dépôt de dossier de plaidoirie, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

— constater la résiliation de plein droit du bail ;

subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire aux torts et griefs du preneur ;

— ordonner l’expulsion de M. [P] [O] corps et biens et tous occupants de son chef, sans délai, sous astreinte de 200 € par jour à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— le condamner à lui payer la somme de 2 164,86 € augmentée des intérêts légaiux à compter de chaque échéance mensuelle ;

— le condamner en quittances et deniers à lui payer les loyers et avances sur charges échus à partir du 1er octobre 2025 jusqu’au jugement à intervenir, soit une somme mensuelle de 499,44 € .

— le condamner à payer chaque mois une indemnité d’occupation provisionnelle de 499,44 € à compter du jugement à intervenir, jusqu’à évacuation définitive, sous réserve du décompte de charges définitif;

— le condamner en tous les frais et dépens de la procédure y compris ceux des commandements de payer, ainsi que le somme de 1 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Elle dépose un décompte actualisé à la somme de 2 295,75 €. Elle rappelle le non-respect de la décision de surendettement du 27 décembre 2024.

M. [P] [O] a comparu. Il explique qu’il n’a pas pu reprendre le travail au mois de novembre. Il n’a pas voulu introduire un nouveau dossier de surendettement et souhaitait trouver un terrain d’entente. Il propose de solder sa dette par versements mensuels de 100 € outre le paiement du loyer courant.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] par la voie électronique le 15 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’indivision [Z] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Bas-Rhin laquelle lui en accusé réception le 27 mars 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article « VIII. Clause résolutoire » page 3, un commandement de payer a été signifié le 26 mars 2025 impartissant le délai légal de deux mois pour s’acquitter de la somme en principal de 3 154,66 €.

Le relevé de compte du 17 novembre 2025 confirme la réalité d’une créance à la date du commandement et permet de constater quatre paiements respectivement de 763,44 € les 1er avril et 9 avril 2025, de 499,44 € et 904,13 € le 5 mai 2025, insuffisants pour en apurer les causes.

Ce commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois en ce qui concerne l’obligation de payer, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 mai 2025 à 24 heures.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Conformément aux dispositions d’ordre public de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’indivision [R] produit un décompte établissant que M. [P] [O] restait lui devoir la somme de 2 295,75 € au 17 novembre 2025. Ce montant doit cependant être expurgé du coût du commandement de payer et de l’assignation qui sont par ailleurs demandés au titre des dépens. La demande est donc fondée pour la somme de 1 986,53 €.

M. [P] [O] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 1 986,53 € avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ".

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que " lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

En l’espèce, le paiement du loyer courant, nonobstant l’irrespect du terme, est constaté, l’apurement significatif de la créance locative justifie des capacités financières du locataire.

Des délais de paiement peuvent donc être accordés selon les modalités précisées au dispositif.

Il n’y a pas lieu dans ces conditions à statuer sur la demande de libération du logement sous astreinte et d’expulsion immédiate.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [P] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, M. [P] [O] sera condamnée à lui verser une somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de location ayant pris effet le 6 novembre 2021 entre l’indivision [R] et M. [P] [O] concernant un logement à usage d’habitation de type 2, lot n° 1 rez-de-chaussée sis [Adresse 2], sont réunies à la date du 26 mai 2025 ;

CONDAMNE M. [P] [O] à payer à M. [S] [Z], M. [G] [Z] et Mme [I] [R] en deniers et quittances la somme de 1 986,53 € (décompte arrêté au 17 novembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE M. [P] [O], sauf meilleur accord des parties, à s’acquitter de cette somme et des condamnations aux dépens et en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les loyers et les charges courants en 27 mensualités de 100 € chacune et une 28ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants dont il est rappelé qu’il est payable à échoir le premier jour du mois, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour M. [P] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [S] [Z], M. [G] [Z] et Mme [I] [R] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que M. [P] [O] soit condamné à verser à M. [S] [Z], M. [G] [Z] et Mme [I] [R] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE M. [P] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE M. [P] [O] à payer à M. [S] [Z], M. [G] [Z] et Mme [I] [R] la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK Laurent DUCHEMIN