N° RG 25/01219 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N4BQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

11ème civ. S4

N° RG 25/01219 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N4BQ

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

M. [J] [G] [H]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

08 JANVIER 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A.E.M. L HABITATION MODERNE

immatriculée au RCS de Strasbourg sous le n° 568 501 415

Prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis, [Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Typhaine ELSAESSER, substituant M^e Florence APPRILL-THOMPSON, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 28

PARTIE REQUISE :

Monsieur [J] [G] [H]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé

Fanny JEZEK, Greffier

[I] [K], auditrice de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Novembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 08 Janvier 2026.

ORDONNANCE:

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé et par Maryline KIRCH, Greffier

N° RG 25/01219 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N4BQ

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 12 juillet 2018 et ayant pris effet le 17 juillet 2018, la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE a donné à bail à M. [J] [G] [H] pour une durée de 6 ans un logement à usage d’habitation n° 01 01 1766 01 0010 04 de type 1, 4ème étage sis [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 288,86 € outre les provisions mensuelles pour charges de 48,65 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE a saisi le 14 mai 2025 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du BAS-RHIN laquelle en a accusé réception le même jour.

La S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE a fait signifier à M. [J] [G] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 mai 2025 pour la somme en principal de

1 695,16 €.

Puis elle a fait assigner à l’audience du 21 novembre 2025, M. [J] [G] [H] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG, par acte de commissaire de justice du 13 août 2025, pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Le président a constaté la carence du locataire à l’établissement du diagnostique social et financier.

La S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE, représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

o constater la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu entre les parties ;

En conséquence,

o condamner M. [J] [G] [H] ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer corps et biens le logement occupé au besoin avec le concours de la force publique ;

o fixer l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 400 € outre les charges, à compter du 1er août 2025, ce montant pouvant être révisé au 1er janvier de chaque année en fonction des variations de l’indice de référence des loyers ;

o le condamner au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à évacuation définitive et remise des clés ;

o condamner M. [J] [G] [H] à lui payer par provision les loyers échus et impayés arrêtés au 21 juillet 2025, date de résiliation du bail, soit la somme de 2 406,20 € augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation ;

o le condamner en tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris les frais de commandement ;

o le condamner à lui payer la somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

o constater que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision.

Elle expose que la dette atteint 3 611,37 €. En l’absence de reprise des paiements, elle est opposée aux délais.

M. [J] [G] [H] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter bien que régulièrement assigné par acte déposé à l’étude du commissaire de justice.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Strasbourg par la voie électronique le 13 août 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle en a accusé réception le 14 mai 2025 soit au moins deux mois avant l’assignation du 13 août 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article 9 des conditions générales, et un commandement de payer a été signifié le 21 mai 2025 pour un montant en principal de 1 695,16 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun paiement du locataire n’est intervenu dans le temps du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 juillet 2025 à 24 heures.

2.1. Sur l’indemnité d’occupation

M. [J] [G] [H], occupant sans droit ni titre, sera ainsi condamné, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, laquelle a en principe une nature compensatoire et indemnitaire, pour la période courant du 22 juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux et à la remise des clés.

La demanderesse ne rapporte pas la preuve d’un préjudice distinct du non-paiement du loyer et de ses accessoires.

Ainsi, cette indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle sera fixée au montant du loyer mensuel et ses accessoires tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi.

2.2 Sur l’expulsion

La procédure d’évacuation, régie par l’article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale, relève de la compétence du représentant de l’État dans le département sous le contrôle du juge administratif.

Le code des procédures civiles d’exécution ne connaît que de la procédure d’expulsion, la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR ayant supprimé de l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution le terme d’évacuation.

Il se déduit des écritures de la partie demanderesse que sous le vocable d’évacuation c’est une mesure d’expulsion qui est sollicitée et qui sera autorisée.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE produit un décompte démontrant que M. [J] [G] [H] reste lui devoir la somme de 2 456,20 € au quittancement du mois de juin 2025 exigible à la date du décompte.

M. [J] [G] [H], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

La demande est donc fondée pour le montant demandé, 2 406,20 €.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2 406,20 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance s’agissant d’une provision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…)".

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

En l’absence d’éléments justifiant que le locataire soit en situation de régler sa dette locative, les règlements ayant cessé depuis plusieurs mois, il n’y a pas lieu d’accorder à M. [J] [G] [H] des délais de paiement.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [J] [G] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de le condamner à payer à la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE la somme de 350 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toute demande autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 12 juillet 2018 et ayant pris effet le 17 juillet 2018 entre la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE, d’une part et M. [J] [G] [H], d’autre part, concernant un logement à usage d’habitation n° 01 01 1766 01 0010 04 de type 1, 4ème étage sis [Adresse 3], sont réunies à la date du 21 juillet 2025 à 24 heures ;

ORDONNE en conséquence à M. [J] [G] [H] de libérer corps et biens le logement et ses annexes qu’il occupe et restituer les clés à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [J] [G] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [J] [G] [H] à payer à la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 22 juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges;

CONDAMNE M. [J] [G] [H] à payer à la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE à titre provisionnel et en deniers et quittances à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation, la somme de 2 406,20 € (décompte arrêté au 21 juillet 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNE M. [J] [G] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE M. [J] [G] [H] à payer à la S.A.E.M. L. HABITATION MODERNE la somme de 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN